Odstop od nakupa nepremičnine na Nizozemskem: kdaj je še mogoč?

Kot zasebni kupec stanovanja na Nizozemskem lahko odstopite od nakupa brez navedbe razloga v treh dneh po prejemu kupoprodajne pogodbe, ki sta jo podpisali obe stranki (člen 7:2 nizozemskega civilnega zakonika, BW). Po tem lahko odstopite le na podlagi pogodbe, kot je pogoj financiranja, ali ker prodajalec ne izpolni svoje obveznosti; sicer običajno dolgujete kazen v višini 10 % kupnine.

Na tej strani je pojasnjeno, kdaj sporazum postane zavezujoč, kako deluje obdobje mirovanja (bedenktijd), kateri razvezni pogoji (ontbindende voorwaarden) vas izpustijo iz pogodbe in kakšni so stroški odstopa brez veljavne podlage.

Kdaj je nakup nepremičnine na Nizozemskem zavezujoč?

Nakup nepremičnine s strani zasebnega kupca postane zavezujoč šele, ko je sklenjen pisno, v skladu s členom 7:2(1) BW. Ustni dogovor o ceni prek nepremičninskega posrednika (makelaar) zasebnega kupca še ne zavezuje k nakupu.

V praksi prodajalčev zastopnik sestavi pisno kupoprodajno pogodbo (koopovereenkomst), ki običajno temelji na standardnem modelu. Lastništvo preide šele kasneje, ko je pogodba o prenosu lastništva podpisana pred notarjem in vpisana v javne registre zemljiške knjige (Kadaster).

Kako deluje tridnevno obdobje razmisleka?

V skladu s členom 7:2(2) BW lahko kupec, ki je fizična oseba in ne deluje v okviru poklicne ali poslovne dejavnosti, razdre nakup nepremičnine v treh dneh. Rok začne teči dan po tem, ko je bila podpisana pogodba ali njena kopija izročena kupcu.

Trije dnevi so koledarski dnevi. V skladu z Zakonom o splošnih rokih (Algemene termijnenwet) se rok ne konča v soboto, nedeljo ali na državni praznik in mora vključevati vsaj dva dneva, ki to nista. Če podpisani sporazum prejmete v četrtek, rok torej teče do konca ponedeljka.

Ni vam treba navesti razloga in odpoved vas ne stane nič. Obvestilo pošljite pisno, po elektronski pošti in priporočeno po pošti, da lahko dokažete, da ga je prodajalec pravočasno prejel. Prodajalec ne more izključiti obdobja za razmislek v vašo škodo.

Obstaja ena omejitev. Če se prekinete in nato v šestih mesecih ponovno kupite isto nepremičnino od istega prodajalca, nimate novega obdobja za razmislek. Kupci, ki delujejo v imenu podjetja, na primer podjetje, ki kupuje naložbeno nepremičnino, sploh nimajo obdobja za razmislek.

Na katere odločilne pogoje se lahko zanesete?

Po obdobju za razmislek lahko brezplačno odstopite le, če pogodba vsebuje izpolnjen razvezni pogoj. Nanj se morate pisno sklicevati pred rokom v pogodbi, običajno z dokazilom.

Pogoj financiranja

Pogoj financiranja (financieringsvoorbehoud) vam omogoča razveljavitev, če ne morete pridobiti hipoteke za navedeni znesek in pod navedenimi pogoji pred navedenim datumom. Standardni modeli zahtevajo, da svojo pritožbo utemeljite, v praksi z eno ali več pisnimi zavrnitvami posojilodajalcev.

Resnično se morate potruditi. Če zaprosite prepozno, za nižji znesek ali pod slabšimi pogoji od dogovorjenih ali če namerno preprečite postopek vložitve vloge, lahko sodišče odloči, da se na pogoj ne morete sklicevati. Člen 6:23 BW pogoj obravnava kot izpolnjen, če stranka, ki ima od njega korist, prepreči njegovo izpolnitev v nasprotju z dobro vero.

Strukturni pregled in drugi pogoji

Pogoj za pregled (voorbehoud bouwkundige keuring) vam omogoča razvezo, če pregled pokaže napake, ki presegajo dogovorjeno vrednost. Drugi pogoji se lahko nanašajo na prodajo vašega trenutnega doma, dovoljenje za načrtovano uporabo ali nacionalno hipotekarno jamstvo (NHG).

Pogoj vas ščiti le, če je jasno formuliran, z zneskom in datumom. Pozorno preberite roke: ko rok poteče brez pisnega obvestila, se pogoja ni več mogoče sklicevati.

Ali lahko odstopite od pogodbe, če prodajalec ne izpolni obveznosti?

Da. Če prodajalec ne izpolni obveznosti, na primer tako, da zavrne prenos ali ne izprazni stanovanja na dogovorjeni datum, lahko pogodbo razdrete v skladu s členom 6:265 BW. Običajno morate prodajalca najprej obvestiti o neizpolnitvi obveznosti (ingebrekestelling) z razumnim rokom za izpolnitev.

Standardna kupoprodajna pogodba predpisuje pisno odpoved obveznosti in rok osmih dni. Če prodajalec še vedno ne izpolni obveznosti, lahko pogodbo razdrete in zahtevate pogodbeno kazen ali pa zahtevate izpolnitev in zahtevate kazen za vsak dan zamude.

Napaka, odkrita pred prenosom, se lahko prav tako šteje za neizpolnitev, saj mora imeti nepremičnina v skladu s členom 7:17 BW lastnosti, ki jih lahko pričakujete za normalno uporabo. Ali napaka upravičuje razvezo, je odvisno od njene resnosti. Več o odgovornosti prodajalca za skrite napake si lahko preberete tukaj.

Koliko stane dvig brez veljavne podlage?

Če po preteku roka za razmislek odstopite od pogodbe brez pogodbene ali pravne podlage, kršite pogodbo. V skladu s standardno kupoprodajno pogodbo lahko prodajalec po odpovedi obveznosti v osmih dneh od datuma odpovedi pogodbe odstopi od pogodbe in zahteva 10-odstotno kazen od kupnine.

Ta kazen je običajno zavarovana z varščino ali bančno garancijo v višini 10 %, ki jo predložite notarju. Bančne garancije po podpisu ni mogoče preklicati; banka plača prodajalcu, če ne izpolnite obveznosti. Če se kupec in prodajalec ne strinjata o tem, kdo je upravičen do varščine, jo notar zadrži, dokler se ne dogovorita ali dokler ne odloči sodišče.

Sodišče lahko zniža pogodbeno kazen le, če to očitno zahteva pravičnost v skladu s členom 6:94 BW, in to pooblastilo uporablja zadržano. Če je dejanska izguba prodajalca večja, na primer zato, ker je nepremičnina kasneje prodana za precej manj, lahko pogodba prodajalcu dovoljuje, da presežek zahteva kot odškodnino.

Notarju lahko dolgujete tudi za že opravljeno delo, stroški geodetske meritve, cenitve in svetovanja v zvezi s hipoteko pa so izgubljeni. Davek na prenos nepremičnine se plača šele, ko se prenos dejansko izvede.

Ali lahko še vedno dvignete denar tik pred ali po prenosu?

Tik pred notarskim imenovanjem veljajo enaka pravila: brez veljavnega razloga je odstop kršitev pogodbe z 10-odstotno kaznijo. Ko je pogodba o prenosu lastništva podpisana in registrirana pri Kadastru, ste lastnik in ni več mogoče odstopiti.

Opravljen nakup je mogoče razveljaviti le v izjemnih primerih, na primer z razveljavitvijo pogodbe zaradi goljufije ali napake (dwaling) v skladu s členom 6:228 BW ali z razveljavitvijo pogodbe zaradi resne neskladnosti. To so sodni postopki s težkim dokaznim bremenom, zato je zahtevek za odškodnino ali znižanje cene pogostejša pot.

Kaj morate kot kupec preveriti?

Kot kupec ste zaščiteni s pisno pogodbo in njenimi roki. Te točke preverite pred in neposredno po podpisu.

• Kdaj ste prejeli sporazum, ki sta ga podpisali obe stranki, in kdaj se konča tridnevni rok?
• Ali pogodba vsebuje pogoj financiranja z realnim zneskom, obrestno mero in rokom?
• Ali obstaja pogoj za anketo in ali se lahko anketa izvede pred rokom?
• Kdaj zapade polog ali bančna garancija in koliko znaša?
• Ste pred rokom pisno obvestilo o sklicevanju na pogoj s potrdilom o prejemu oddali?

Kaj morate kot prodajalec preveriti?

Kot prodajalec ste odvisni od tega, ali bo kupec izpolnjeval roke in pogoje. Preverite te točke.

• Je bila podpisana pogodba izročena kupcu in kdaj se je končalo obdobje mirovanja?
• Ali je kupec pravočasno in z dokazili, ki jih zahteva pogodba, kot so pisne zavrnitve hipoteke, uveljavljal pogoj?
• Ali je bil polog ali bančna garancija notarju predložena pravočasno?
• Če kupec odstopi od pogodbe brez razloga, ali ste mu poslali pisno obvestilo o neizpolnitvi obveznosti z osemdnevnim rokom?
• Ste razkrili vse napake, za katere veste, da se kupec ne more sklicevati na napako?

Kaj lahko storimo za vas pri odstopu od nakupa nepremičnine?

Naši odvetniki za nepremičnine pomagajo kupcem in prodajalcem nepremičnin na Nizozemskem, vključno s tujci, ki podpišejo pogodbo v nizozemskem jeziku.

• Pred podpisom pregledamo kupoprodajno pogodbo in njene določbe.
• Izračunamo roke za razmislek in pogoje za vaše specifične datume.
• V vašem imenu pripravimo obvestilo o prenehanju ali uveljavimo pogoje financiranja ali pregleda.
• Pošljemo ali odgovorimo na obvestilo o neplačilu in odmerimo kazen v višini 10 %.
• Pogajamo se o sprostitvi depozita ali bančne garancije in po potrebi sprožimo postopek.

Povzetek

• Nakup nepremičnine s strani zasebnega kupca mora biti sklenjen v pisni obliki in je zavezujoč po podpisu.
• Zasebni kupec lahko razdre pogodbo v treh dneh po prejemu podpisane pogodbe brez razloga ali stroškov (člen 7:2 BW).
• Po tem je le pogodbeni pogoj, kot je financiranje ali pregled, ali neizpolnitev obveznosti s strani prodajalca razlog za odstop od pogodbe.
• Za odstop brez razloga se običajno zaračuna kazen v višini 10 % cene, zavarovana z varščino ali bančno garancijo.
• Po registraciji listine je nakup mogoče razveljaviti na sodišču le v izjemnih primerih.

Pogosta vprašanja