Kakšne so vaše pravice?

Vsak najemnik ima pravico ima dve pomembni pravici: pravico do uživanja življenja in pravico do najemnine. Kje smo razpravljali o prvi pravici najemnika v zvezi z obveznosti najemodajalca, druga pravica najemnika je prišla v ločenem blogu o zaščita najemnine.

Zato bomo v tem blogu obravnavali še eno zanimivo vprašanje: kakšne druge pravice ima najemnik? Pravica do uživanja bivanja in pravica do varstva najemnine nista edini pravici, ki ju ima najemnik do najemodajalca. Najemnik je na primer upravičen tudi do številnih pravic v okviru prenosa nepremičnine, ki ne prehajajo med najem in podnajem. V tem spletnem dnevniku se zaporedno obravnavata obe pravici.

Prenos nepremičnine ne presega najemnine

Odstavek 1 člena 7: 226 nizozemskega civilnega zakonika, ki velja za najemnike stanovanjskih in poslovnih prostorov, določa:

"Prenos lastnine, na katero se najemna pogodba nanaša (...), s strani najemodajalca prenese pravice in obveznosti najemodajalca iz najemne pogodbe na pridobitelja«.

Za najemnika ta člen najprej pomeni, da prenos lastništva najete nepremičnine, na primer s prodajo najemodajalca drugemu, ne preneha najemne pogodbe. Poleg tega lahko najemnik uveljavlja zahtevke do najemodajalčevega pravnega naslednika, ko ta pravni naslednik prevzame pravice in obveznosti najemodajalca. Za vprašanje, katere terjatve točno ima najemnik, je pomembno najprej ugotoviti, katere pravice in obveznosti najemodajalca preidejo na njegovega pravnega naslednika.

V skladu s 3. odstavkom 7. člena: 226 Civilnega zakonika so to zlasti pravice in obveznosti najemodajalca, ki so neposredno povezane z uporabo najete nepremičnine za plačilo, ki ga mora plačati najemnik, to je najemnina. To pomeni, da se zahtevki, ki jih lahko najemnik uveljavlja do najemodajalčevega pravnega naslednika, načeloma nanašajo na njegovi najpomembnejši pravici: pravico do uživanja bivanja in pravico do varstva najemnine.

Pogosto pa se najemnik in najemodajalec v najemni pogodbi dogovorita tudi o drugih vsebinah in jih zapišeta v klavzule. Pogost primer je klavzula o predkupni pravici najemnika. Čeprav najemniku ne daje pravice do izročitve, pomeni obveznost najemodajalca, da ponudi: najemodajalec bo moral najeto nepremičnino najprej ponuditi v prodajo najemniku, preden jo bo lahko prodal drugemu pravnemu nasledniku.

Bo tudi naslednji najemodajalec zavezan s to klavzulo do najemnika? Glede na primer zakon, temu ni tako. Ta določa, da predkupna pravica najemnika ni neposredno povezana z najemnino, tako da klavzula o nakupni pravici najete nepremičnine ne preide na pravnega naslednika najemodajalca. To je drugače le, če gre za možnost nakupa od najemnika in znesek, ki ga je treba redno plačevati najemodajalcu, vključuje tudi element nadomestila za končno pridobitev.

Podnajem

Poleg tega člen 7: 227 civilnega zakonika glede pravic najemnika določa naslednje:

"Najemnik je pooblaščen, da najeto nepremičnino v celoti ali delno da v uporabo nekomu drugemu, razen če je moral domnevati, da bo imel najemodajalec razumne ugovore glede uporabe druge osebe."

Na splošno je iz tega člena jasno razvidno, da ima najemnik pravico dati celotno ali del najete nepremičnine v podnajem drugi osebi. Glede na drugi del 7. člena: 227 Civilnega zakonika pa najemnik ne more nadaljevati s podnajemom, če utemeljeno sumi, da bo najemodajalec temu nasprotoval. V nekaterih primerih je očiten ugovor najemodajalca, na primer, če je prepoved podnajema vključena v najemno pogodbo. V tem primeru podnajem s strani najemnika ni dovoljen.

Če najemnik to vseeno stori, lahko v zameno dobi denarno kazen. Ta globa mora biti nato povezana s prepovedjo podnajemanja v najemni pogodbi in vezana na najvišji znesek. Na primer, podnajem sobe pri Air B&B je lahko na ta način prepovedan v najemu, kar se pogosto izkaže.

V tem kontekstu je za oddajo bivalnega prostora v podnajem pomemben tudi člen 7: 244 Civilnega zakonika, ki pravi, da najemnik bivalnega prostora ne sme oddajati celotnega bivalnega prostora. To ne velja za del bivalnega prostora, kot je soba. Povedano drugače, najemnik lahko načeloma prosto odda bivalni prostor drugemu v delni podnajem.

Načeloma ima tudi podnajemnik pravico ostati v najeti nepremičnini. To velja tudi, če mora najemnik sam izprazniti najeto nepremičnino. Navsezadnje člen 7: 269 nizozemskega civilnega zakonika določa, da bo najemodajalec po zakonu še naprej dajal v podnajem, tudi če se je glavna najemna pogodba končala. Vendar morajo biti za namene tega člena izpolnjeni naslednji pogoji:

• Neodvisen življenjski prostor. Z drugimi besedami, bivalni prostor z lastnim dostopom in lastnimi bistvenimi prostori, kot sta kuhinja in kopalnica. Le soba torej ni samostojni bivalni prostor.
• Podnajemna pogodba. Je dogovor med najemnikom in podnajemnikom, ki izpolnjuje zahteve za najemno pogodbo, kot je opisano v členu 7: 201 Civilnega zakonika.
• Najemna pogodba se nanaša na najem življenjske površine. Z drugimi besedami, glavna najemna pogodba med najemnikom in najemodajalcem se mora nanašati na najem in najem prostora, za katerega veljajo zakonski predpisi o bivalnem prostoru.

Če se zgornje določbe ne upoštevajo, podnajemnik še vedno nima pravice ali naslova zahtevati od najemodajalca pravico, da ostane v najeti nepremičnini po prenehanju glavne najemne pogodbe med najemnikom in najemodajalcem, tako da je deložacija tudi zanj neizogibno. Če podnajemnik izpolnjuje pogoje, mora upoštevati dejstvo, da lahko najemodajalec po šestih mesecih sproži postopek proti podnajemniku, da doseže prekinitev oddaje v najem in evakuacijo oddaje.

Tako kot bivalne prostore lahko tudi poslovne prostore najemnik odda v podnajem. Kakšen pa je v tem primeru odnos podnajemnika do najemodajalca, če najemnik za to ni bil pooblaščen oziroma mora izprazniti najeto nepremičnino? Za leto 2003 je obstajala jasna razlika: najemodajalec ni imel nič s podnajemnikom, ker je bil podnajemnik le v pravnem razmerju z najemnikom. Posledično tudi podnajemnik ni imel nobenih pravic in s tem terjatve do najemodajalca.

Od takrat se je zakon glede tega spremenil in določa, da mora najemnik v primeru prenehanja glavne najemne pogodbe med najemnikom in najemodajalcem poskrbeti za interese in položaj podnajemnika tako, da na primer pristopi k podnajemniku v postopek z najemodajalec. Če pa se glavna najemna pogodba po končanem postopku kljub temu odpove, prenehajo tudi pravice podnajemnika.

Ste najemnik in imate kakršna koli vprašanja glede tega spletnega dnevnika? Nato kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki s področja najemnega prava in vam z veseljem svetujejo. Prav tako vam lahko pravno pomagajo, če vaš spor o najemu povzroči sodni postopek.