Davek na prenos lastništva in stroški kupca pri nakupu nepremičnine na Nizozemskem

Skoraj vsaka hiša na Nizozemskem je oglaševana kot kosten koper : cena je cena hiše, stroški prenosa pa so vaši. Največji od teh stroškov je davek na prenos nepremičnine, ki znaša 2, 8 ali 10.4 odstotka, odvisno od tega, kaj kupite in kaj boste s tem počeli. Ta stran predstavlja tri stopnje in njihov izvor, začetniško oprostitev, olajšave, ki so pomembne v praksi, in druge stroške, ki jih je treba upoštevati. Gre za splošne pravne informacije, ne za davčni ali finančni nasvet o vašem lastnem nakupu; za davčno obravnavo določene transakcije se posvetujte z davčnim svetovalcem.

Kaj pomeni »kosten koper« in kako se razlikuje od »vrij op naam«

Kk ( kosten koper , »stroški za kupca«) pomeni, da oglaševana cena izključuje stroške prenosa; te plačate poleg. Von ( vrij op naam , »brezplačno na ime«) pomeni, da cena že vključuje stroške vpisa nepremičnine na vaše ime. Razlika v veliki meri sledi rabljenim in novogradnjam: obstoječe hiše se običajno prodajajo kosten koper , nove hiše pa od razvijalca vrij op naam , ker se namesto davka na prenos lastništva uporablja DDV, ki ga razvijalec vključi v ceno.

Kupec običajno nosi s seboj :

• davek na prenos (prometni davek);
• notarjeva taksa za prenos nepremičnine (uporaba);
• zemljiška knjiga (Kataster) pristojbina za registracijo te listine;
• in, v primeru hipoteke, notarske stroške in stroške Kadastra za hipotekarno listino.

Ne krije provizije prodajnega agenta, ki jo plača prodajalec, niti vašega lastnega agenta za nakup, pregleda, cenitve ali hipotekarnega svetovanja. Prav tako " vrij op naam" ne pomeni, da sploh ni stroškov: pri hipoteki za novogradnjo ostaneta lastninska listina in njena registracija vaša.

Davek na prenos nepremičnin (prekoračitve davka): tri stopnje

Davek na prenos lastništva se obračuna ob pridobitvi nepremičnin na Nizozemskem in pravic na njih, kot so dolgoročni najem ( erfpacht ) in stavbne pravice ( opstal ). Stopnje so navedene v 14. členu zakona o nepremičninah.

Struktura se je spremenila 1. januarja 2026. Do konca leta 2025 ni bilo ločene stopnje za stanovanja, v katerih kupec ne bi živel: zanje je veljala splošna stopnja 10.4 %. Od takrat 14. člen vsebuje ločeno stopnjo 8 % za pridobitev stanovanja, pri čemer se 2 % zadrži za kupca, ki bo v njem živel kot svoje glavno prebivališče, 10.4 % pa ostane kot splošna stopnja za vse ostalo. Stopnje so določene v zakonu in se spreminjajo z letnim načrtom Belastingdienst, zato veljajo, dokler jih parlament ne spremeni; Belastingdienst objavi stopnjo, ki velja na določen datum.

Starejši povzetki, ki še vedno navajajo 10.4 %

Določene so tri stopnje: 2 % za stanovanje, ki ga bo kupec uporabljal kot svoje glavno prebivališče, 8 % za stanovanje, ki ga kupec ne bo uporabljal, in 10.4 % kot splošna stopnja za nestanovanjske nepremičnine. Ker je 8-odstotna stopnja relativno nova, starejši povzetki in strani svetovalcev včasih še vedno navajajo 10.4 % za nepremičnine za oddajo, druge domove ali počitniške hiše – stopnja, ki je veljala do konca leta 2025, ne pa tudi za nakupe po tem.

Veljajo strani s cenami Belastingdienst. Preverite stanje na dan vaše listine in prosite notarja, da potrdi ceno pred podpisom.

Izjema za starterje (startersvrijstelling)

Kupec, ki izpolnjuje vse pogoje, sploh ne plača davka na prenos nepremičnin. Izjema je določena v 15. členu Zakona o pravicah do prenosa nepremičnin (Wet op belastingen van rechtsverkeer), zahteva glede prijave pa v 15. a. členu. Izpolnjeni morajo biti vsi naslednji pogoji:

• Starost. Kupec mora biti ob podpisu pogodbe star 18 let ali več in ne več kot 35 let. Preizkus velja za vsakega kupca posebej: če je eden od dveh sokupcev star 35 let ali več, je oproščen le delež upravičenega kupca.
• Samo enkrat. Kupec ni smel že prej uveljavljati izjeme. Predhodno lastništvo nepremičnine vas ne diskvalificira, uporaba te izjeme pa.
• Lastniška zasedenost. Kupec mora stanovanje uporabljati kot svoje glavno prebivališče, razen začasno. Nakup za oddajo v najem, prenovo in nadaljnjo prodajo ali kot drugi dom ne izpolnjuje pogojev.
• Prag vrednosti. Vrednost stanovanja s pripadajočo opremo ne sme presegati woningwaardegrensTa prag se indeksira vsakega 1. januarja in ga objavi Belastingdienst, zato ga preverite za leto vašega dokumenta. Gre za mejno vrednost, ne za razpon: en evro nad njo oprostitev v celoti odpade, pri čemer se 2 % plačata od celotne vrednosti in ne od presežka.

Prag se indeksira in spreminja vsakega 1. januarja, zato lahko pri nakupu blizu limita že sam datum zaključka spremeni izid.

Pisna izjava in kaj se zgodi, če je napačna

Niti 2-odstotna stopnja niti začetna oprostitev se ne uporabljata samodejno. Člen 15a od kupca zahteva, da v pisni izjavi jasno, odločno in brez zadržkov izjavi, da bo stanovanje uporabljal kot svoje glavno prebivališče, razen začasno – in v primeru začetne oprostitve, da ga prej ni uporabljal. Belastingdienst objavlja standardne obrazce, podpisana izjava pa mora prispeti k notarju pred prenosom.

Izjava se nanaša na vašo namero v trenutku pridobitve, ne pa na obljubo, da se ne bo nič spremenilo: če resnično nameravate tam živeti in vas okoliščine kasneje prisilijo k selitvi ali oddaji, olajšava ne izgubite za nazaj. Ni dovoljeno pa izjaviti namere, ki je nimate. Če se izkaže, da je izjava napačna, lahko davčna uprava odmeri razliko in obresti ter naloži kazen, če je kriv davkoplačevalec. Kazni za napačno ali nepopolno napoved so tiste iz 67.d in 67.e člena AWR; prostovoljni popravek, opravljen v dveh letih, načeloma prepreči takšno kazen.

Kdo je odgovoren in kako se plača davek

Davek na prenos lastništva se obračuna od pridobitelja – kupca; prodajalec ni zavezanec. Davek se obračuna sam, vendar pri običajnem nakupu sami ne vložite ničesar: kadar se prenos izvede z notarskim zapisom, kot je to obvezno za registrirano nepremičnino, notar civilnega prava digitalno vloži dokument in plača v vašem imenu. Davek se torej pojavi na notarjevi izjavi o zaključku: celoten znesek nakažete na notarjev račun tretje osebe pred zaključkom, notar pa iz njega poravna davek, stroške Kadastra in svojo lastno pristojbino. Le če ni notarskega zapisa, mora kupec vložiti in plačati osebno v enem mesecu od dneva, ko postane lastnik; ugovor je mogoče vložiti v šestih tednih od plačila.

Izjeme in olajšave, ki so pomembne v praksi

Prevzem kmalu po prejšnjem prevzemu

Člen 13 določa olajšavo, kadar je ista nepremičnina ponovno pridobljena v šestih mesecih od prejšnje pridobitve s strani nekoga drugega. Osnova za drugo pridobitev se zmanjša za znesek, od katerega je bil obračunan davek na prenos lastništva oziroma neodbitni DDV pri prvi pridobitvi, tako da je drugi kupec obdavčen le od povečanja vrednosti.

To koristi kupcu, ki kupuje od nekoga, ki je kupil zelo nedavno, in prav to omogoča kratkoročno nadaljnjo prodajo s strani trgovca ali razvijalca. Olajšava se veže na nepremičnino in šestmesečno okno, ne na identiteto preprodajalca, zato povprašajte, kdaj je prodajalec kupil nepremičnino.

Družinski prenosi, ločitev in dedovanje

Pridobitev z dedovanjem ali na podlagi zakona o premoženjskih razmerjih med zakoncema ni obdavčljiva pridobitev, zato ne nastane davek na prenos nepremičnine, ko podedujete nepremičnino ali ko premoženje preide na vas prek zakonske skupnosti; namesto tega lahko nastane davek na dediščino. Ob razvezi zakonske zveze je delitev zakonske skupnosti ali skupnega premoženja med nekdanjima partnerjema zajeta v izjemah iz 15. člena, zato se v primeru, ko je družinski dom dodeljen enemu zakoncu, davek na prenos nepremičnine ne plača. Položaj za neporočene zunajzakonske partnerje je ožji in je odvisen od tega, kako je nastalo skupno lastništvo.

Prenosi med družinskimi člani, v nasprotju s splošnim prepričanjem, na splošno niso oproščeni. Če starš proda otroku, velja običajna ureditev: 2 %, če bo otrok tam živel, ali nič, če se šteje za začetnika. Družinska oprostitev iz 15. člena se nanaša na poslovno nasledstvo, ne na družinski dom. Kadar se dom proda sorodniku pod tržno vrednostjo, lahko nastane tudi davek na darila, osnova za davek na prenos nepremičnine pa je tržna vrednost, ne dogovorjena cena.

Novogradnja: DDV namesto davka na prenos nepremičnine

Novogradnja se ne obdavči dvakrat. Kadar je dobava predmet DDV – na splošno gre za novogradnjo, dobavljeno pred ali v dveh letih po prvi vselitvi, in za gradbeno zemljišče – ​​oprostitev iz 15. člena ne uporablja davka na prenos davkov, zato kupec plača 21 % DDV in ne 2 % ali 8 %. To je enaka davčna stopnja.

Zato se novogradnje ponujajo pod določenim imenom : 21 % je vključenih v ceno razvijalca in ne na njej. Izjema ne velja, kadar lahko kupec povrne DDV, zato vlagatelji in podjetja potrebujejo ločeno svetovanje. Gradbeno zemljišče pa ni stanovanje: kadar se davek na prenos lastništva uporablja za parcelo in ne za hišo, znaša stopnja 10.4 %.

Stroški drugega kupca

Notarske takse niso zakonsko določene in se razlikujejo med pisarnami in mesti, zato pridobite dve ali tri ponudbe. Taksa za registracijo v Kadaster je fiksna in notar jo prenese po stroških.

Kaj je odbitna franšiza in kaj ne

Ločnica je preprosta: stroški pridobitve nepremičnine niso odbitni, stroški ureditve posojila pa so. V skladu s členom 3.120 zakona Wet inkomstenbelasting 2001 so enkratni stroški financiranja hipoteke na lastno nepremičnino odbitni v letu nastanka – hipotekarna listina, njena registracija, svetovalec, cenitev posojila in pristojbina NHG. Davek na prenos lastništva, prenosna listina, njena registracija, vaš kupec in geodetski pregled niso deležni olajšave.

Nacionalno hipotekarno jamstvo ( Nationale Hypotheek Garantie ) je neobvezno in na voljo le do najvišjega zneska posojila. NHG določi tako enkratno provizijo za jamstvo ( borgtochtprovisie ), majhen odstotek posojila, kot tudi najvišji znesek, ki je višji, kadar se ukrepi za varčevanje z energijo financirajo s hipoteko. Obe se določita letno in objavita v Voorwaarden en Normen, pri čemer velja različica, ki velja ob izdaji hipotekarne ponudbe, zato preverite podatke za leto vaše ponudbe in ne za leto zaključka. Posojilodajalci običajno v zameno ponudijo nižjo obrestno mero, zato se jamstvo pogosto samo izplača.

Pristojbino za registracijo listine pri Kadastru določi Kadaster Tarievenregeling Kadaster in je enaka za prenosno in hipotekarno listino. Tarife letno določi Kadaster in objavi v Staatscourant. Elektronska oddaja v obliki, ki jo Kadaster lahko samodejno obdela, kar je običajna pot za enostaven nakup hiše, je cenejša od papirne listine. Za trenutne zneske povprašajte v ponudbi; notar jih posreduje po stroških.

Kaj načrtovati v proračunu: okvirni načrt

Spodnje številke so zgolj okvirne : oris, sestavljen iz zgornjih komponent, ne kotacija. Zakonsko je določen le davčni element.

• Kvalificirani kupci prve nepremičnine, nepremičnina pod pragom: grobo 1.5% do 3.5% — brez davka na prenos nepremičnine, zato notarski stroški in stroški katastra, stroški financiranja in poljubni agent ali pregled po vaši izbiri.
• Lastnik-stanovalec plača 2 %: grobo 4% do 6%Pravilo "približno 5 % na vrhu" ustreza temu in samo temu primeru.
• Kupec, ki ne bo vselil nepremičnine, plača 8 %: grobo 10% do 12% – nižja od enakega nakupa pred letom 2026, ko je bila stopnja 10.4 %.
• Nestanovanjske nepremičnine z 10.4 %: grobo 12% do 14%, pogosto več, saj je skrbni pregled težji.
• Novogradnja, samo pod imenom: 21-odstotni DDV je že v ceni, zato v proračun vključite le stroške, povezane s hipoteko.

Če se ukvarjate s samim nakupom in ne le z njegovimi stroški, vam naš vodnik za nakup hiše na Nizozemskem predstavlja pogodbo, obdobje mirovanja in pogoje.

Dve opozorili. Nizozemski posojilodajalci običajno ne financirajo stroškov kupca, ker je posojilo omejeno z vrednostjo nepremičnine, zato stroški kupca običajno izvirajo iz prihrankov. Če kupujete skupaj z nekom, ki ne izpolnjuje pogojev za začetnika, davek obračunajte za vsak delež posebej.