Nizozemska zakonodaja o najemu poslovnih prostorov deli najete poslovne prostore na dva režima z zelo različnimi posledicami. Trgovski in gostinski prostori spadajo pod člen 7:290 nizozemskega civilnega zakonika (Burgerlijk Wetboek, BW) in so močno zaščiteni: zakonsko določeni roki pet plus pet let, odpoved le iz razlogov, navedenih v zakonu, in pravica do ponovne določitve najemnine s strani sodišča. Vse ostalo, kar ni stanovanjski prostor, od pisarn in skladišč do laboratorijev in posvetovalnic, spada pod člen 7:230a BW, kjer se stranke večinoma svobodno dogovarjajo, najemnik pa ima le eno varovalo: zaščito pred deložacijo, ki traja največ tri leta.
Katera od obeh velja, določa zakon, ne pa postavka v vaši pogodbi. To eno samo vprašanje določa, kako dolgo ste vezani, kako in kdaj se lahko katera koli stranka izpove in ali je najemnino sploh mogoče izpodbijati. V nadaljevanju so predstavljeni obe ureditvi, pogoji in odpovedni roki, ki so z njimi povezani, zakonski razlogi za odpoved, postopek pregleda najemnine in zaščita pred deložacijo, ki je edina resnična obramba za najemnike drugih poslovnih prostorov.
Kateri režim velja za vaše prostore
Člen 7:290 BW zajema pozidane prostore, ki so namenjeni uporabi kot trgovina, restavracija ali kavarna, podjetje za s seboj ali dostavo hrane, obrtniška dejavnost (ambachtsbedrijf) ali hotel, pod pogojem, da nepremičnina vsebuje javno dostopno območje, kjer se blago ali storitve dostavljajo neposredno strankam. Kampi so izrecno vključeni. Zemljišče, pripomočki in vsi odvisni bivalni prostori, ki pripadajo prostorom, sledijo istemu režimu, zato je stanovanje nad trgovino običajno del iste zaščitene najemne pogodbe. V praksi je to svet 290-bedrijfsruimte : glavna ulica, nakupovalni center, restavracija, hotel.
Vse ostalo, kar je grajena nepremičnina in ni stanovanjski prostor, je v skladu s členom 7:230a BW prepovedano za poslovne prostore . Tukaj se nahajajo pisarne, distribucijski centri, delavnice brez javnega pulta, skladiščne enote, podatkovni centri in vadbene sobe računovodij, fizioterapevtov in svetovalcev. Ni tretje kategorije in ni vrzeli med njima.
Odločilni preizkus je uporaba, o kateri sta se stranki dogovorili ob sklenitvi najemne pogodbe, skupaj z načinom dejanske uporabe prostora. Če najemno pogodbo označimo za pisarniško, je to še ne pomeni, da je takšna, če najemnik upravlja trgovino s pultom, odprtim za stranke, klavzula, ki določa, da se stranki odločita za režim 7:230a, pa nima učinka, če se prostori objektivno štejejo za maloprodajni prostor. V mešanih primerih sodišče preuči glavni namen najema in ali drugi deli služijo temu namenu; skladišče za trgovino običajno sledi trgovini. Ker so pravila 7:290 delno obvezna v korist najemnika v skladu s členom 7:291 BW, se stranki ne moreta preprosto dogovoriti o izhodu iz njih.
Kako dolgo traja najemna pogodba 7:290
Najemna pogodba po členu 7:290 velja pet let ali za daljši določeni čas, o katerem sta se dogovorili stranki. Člen 7:292 BW pretvori najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas ali za čas, daljši od dveh, vendar krajši od petih let, v najemno pogodbo petih let. Ko se prvo obdobje konča, se najemna pogodba po zakonu nadaljuje za drugo obdobje petih let; če je bilo prvo obdobje daljše od petih let, se drugo obdobje skrajša tako, da se seštevek obeh znaša deset. Po desetih letih se najemna pogodba nadaljuje za nedoločen čas, razen če jo ena od strank pravilno odpove.
Obstaja en namerni izhod. Člen 7:301 BW najemno pogodbo, sklenjeno za obdobje dveh let ali manj, v celoti uvršča iz zaščitnega režima iz členov 7:291 do 7:300 BW, zaradi česar je standardni instrument za začasne trgovine in poskusne lokacije. Past je v drugem odstavku: če najemnik po preteku teh dveh let še vedno uporablja prostore, velja polni zaščitni režim, ki velja od začetka najema in ne od datuma izteka dveh let. Če torej pustimo, da kratkoročna najemna pogodba tiho pluje, najemodajalci pomotoma ustvarijo desetletno zavezo.
Klavzule, ki odstopajo od zaščitnih pravil v škodo najemnika, niso samodejno nične, vendar potrebujejo predhodno odobritev kantonrechterja (podokrožnega sodišča). Brez te odobritve lahko najemnik uveljavlja njihovo ničnost pozneje, včasih tudi več let po začetku najemne pogodbe. To je razlog, zakaj izkušene stranke zaprosijo za odobritev odstopajoče klavzule ob podpisu, namesto da bi domnevale, da podpis rešuje zadevo.
Prekinitev najemne pogodbe 7:290: odpoved, razlogi in sodišče
Zaščitena najemna pogodba za maloprodajne prostore ne preneha kar tako. Odpovedati jo je treba z odpovednim rokom, člen 7:293 BW pa predpisuje obliko: sodno odločbo (izkoriščanje) ali priporočeno pismo z odpovednim rokom najmanj enega leta. Najemodajalec, ki poda odpoved, mora v sami odpovedi navesti razloge, na katerih temelji odpoved; člen 7:294 BW odpoved brez utemeljitve razglasi za nično in razlogov ni mogoče popraviti pozneje v postopku.
Če se najemnik v šestih tednih pisno ne strinja s prekinitvijo najemne pogodbe, se najemna pogodba po zakonu nadaljuje. Najemodajalec mora nato vložiti tožbo pri kantonskem sodišču v skladu s členom 7:295 BW, v kateri od sodišča zahteva, da določi datum prenehanja najemne pogodbe, sodišče pa lahko preizkuša le razloge, navedene v odpovedi. Dokler sodba ni pravnomočna, najemnik ostane pri svojem. Najemodajalci redno podcenjujejo, koliko časa to stane: eno leto odpovednega roka in izpodbijani postopek zlahka dejansko primopredajo prenesejo dve ali tri leta po prvem pismu. Naš pregled odpovedi poslovnega najema podrobneje obravnava ta časovni okvir.
Ob koncu prvega obdobja ima najemodajalec v skladu s členom 7:296, odstavkom 1, BW, le dva razloga. Prvi je, da najemnik ni posloval tako, kot bi moral dober najemnik, kar zajema strukturne zaostanke pri plačilu najemnine, nepooblaščeno spremembo ali vztrajno kršitev dovoljene uporabe. Drugi je nujna osebna potreba: najemodajalec potrebuje prostore za lastno trajno uporabo, kar vključuje prenovo, ki je ni mogoče izvesti brez prekinitve najemne pogodbe. Osebna uporaba zajema tudi uporabo s strani zakonca, registriranega partnerja, krvnega sorodnika v prvi stopnji ali rejnika.
Drugi odstavek istega člena doda čakalno dobo, ki ujame številne kupce nepremičnin za oddajo. Najemodajalec, ki je pridobil prostore, se ne more sklicevati na nujno osebno uporabo, dokler ne minejo tri leta odkar je najemnika pisno obvestil o spremembi lastništva. Nakup stavbe z namenom bivanja v njej zato ne skrajša varstva najemnika, ki je bilo z njim povezano.
Od konca drugega obdobja naprej ima najemodajalec več manevrskega prostora. Člen 7:296, odstavka 3 in 4 BW, dodaja še dva razloga: najemnik zavrne razumno ponudbo za novo najemno pogodbo, pod pogojem, da se ta ponudba ne nanaša na spremembo najemnine, in najemodajalec želi doseči uporabo nepremičnine, ki jo dovoljujejo veljavna pravila prostorskega načrtovanja. Poleg tega lahko sodišče prekine najemno pogodbo na podlagi preprostega tehtanja interesa najemodajalca za odpoved in interesa najemnika za nadaljevanje. Kadar najemna pogodba preneha iz razlogov, ki niso najemnikovo lastno ravnanje, člen 7:297 BW sodišču dovoljuje, da najemniku dosodi prispevek k stroškom odstranitve in ponovne namestitve.
Najemnik je preprostejši. Najemnik lahko odpove pogodbo ob koncu obdobja z enoletnim odpovednim rokom in mu ni treba navesti nobenega razloga.
Pregled najemnine v skladu s členom 7:303 BW
Samo prostor 7:290 ima zakonsko določeno revizijo najemnine. Člen 7:303 BW dovoljuje vsaki stranki, da od kantonskega upravitelja zahteva določitev nove najemnine po izteku dogovorjenega roka in v vseh drugih primerih, kadar je minilo vsaj pet let od dneva, ko je začela veljati zadnja najemnina, o kateri sta se dogovorili stranki ali jo je določilo sodišče. Z drugimi besedami: enkrat na pet let, ne pogosteje.
Referenčna vrednost ni trenutna zahtevana cena. Sodišče primerja najemnino s povprečjem najemnin primerljivih poslovnih prostorov v isti lokaciji v petih letih pred vložitvijo zahtevka, pretvorjenih na raven cen v tistem trenutku. Povprečevanje v petih letih namerno izravna vrhunec ali padec v posameznem letu, zato pregled najemnin le redko prinese skok, na katerega je upala katera koli stranka.
Člen 7:304 BW dodaja postopkovni filter, ki večino zadev odloči, še preden se začnejo. Zahtevek za ponovni izračun najemnine je dopusten le, če ga spremlja nasvet o novi najemnini enega ali več izvedencev, ki jih skupaj imenujejo stranke. Če se stranke ne morejo dogovoriti o izvedencu, lahko katera koli od njih zaprosi kantonski odvetnik, da ga imenuje, v praksi je to pogosto komisija za pravne zadeve pri Trgovinski zbornici. Dan vložitve tega zahtevka se šteje kot dan vložitve zahtevka, ki določa tako petletno referenčno obdobje kot praviloma datum, od katerega velja nova najemnina. Predčasna vložitev ima torej neposredno finančno vrednost, če se izpusti korak z izvedencem, pa se zahtevek zavrže zaradi dopustnosti.
Najemniki prostora iz 7:230a nimajo enakovrednega prava. Tam je najemnina določena v pogodbi, običajno se vsako leto prilagodi z indeksacijsko klavzulo, vezano na indeks cen življenjskih potrebščin, ki ga objavlja nizozemski statistični urad (CBS). Zunaj te klavzule je za spremembo potreben dogovor ali ozka uporaba člena 6:258 BW o nepredvidenih okoliščinah, ki jo sodišča uporabljajo le redko.
Člen 7:230a: zaščita pred izselitvijo namesto začasne zaščite
Za druge poslovne prostore velja pogodba. Najemna pogodba za določen čas preneha z iztekom tega obdobja brez odpovednega roka, razen če se stranki ne dogovorita drugače; najemna pogodba za nedoločen čas preneha z odpovednim rokom, ki ga določa pogodba, na način in v odpovednem roku, ki ga določa pogodba. Najemodajalec ne potrebuje zakonske podlage in sodišče ne preizkuša razloga za odpoved.
Najemnik ima pa zaščito pred deložacijo. Ko se najemna pogodba izteče in najemodajalec obvesti najemnika, da mora prostore izprazniti, lahko najemnik zaprosi kantonskega upravnika za podaljšanje roka za izselitev. Zahtevo je treba vložiti v dveh mesecih od dneva, ko je potreben dopust, njena vložitev pa odloži obveznost izselitve, dokler sodišče ne odloči. Zamuda tega dvomesečnega roka je usodna; ko ta poteče, ni več poti nazaj.
Sodišče odobri podaljšanje, razen če bi bili interesi najemodajalca zaradi nadaljnje uporabe bolj oškodovani kot interesi najemnika, morebitnega podnajemnika pa bi izselitev utrpela. Zahtevo zavrne, če se najemnik ni vedel tako, kot bi se moral vedeti dober najemnik. Vsako podaljšanje traja največ eno leto. Najemnik lahko zaprosi še dvakrat, tako da skupno obdobje, kupljeno na ta način, ne sme nikoli preseči treh let od dneva, ko je bil dopust prvič zahtevan. Sodišče lahko določi tudi, koliko mora najemnik plačati za podaljšano obdobje, in zoper odločitev ni pritožbe.
Trije primeri v celoti odpravijo zaščito: najemnik je podal odpoved, najemnik je izrecno soglašal s prekinitvijo ali pa je bila najemna pogodba razveljavljena zaradi najemnikove neplačilne obveznosti. Najemnik, ki ima dolg po plačilu najemnine, zato tvega, da bo hkrati izgubil tako najemno pogodbo kot zaščito pred deložacijo. Prav tako je vredno jasno povedati, kaj zaščita sploh je: kupi čas za iskanje in opremljanje nadomestnih prostorov. Ne gre za pravico do bivanja in ne obnovi najemne pogodbe.
Prenos najemne pogodbe: zamenjava in podnajem
Najemnik prostora velikosti 7:290, ki prenese poslovanje, ki ga poslujejo v prostorih, lahko izsili izdajo. Člen 7:307 BW temu najemniku dovoljuje, da od kantonskega organa za najem (kantonrechter) zahteva, da kot najemnika nadomesti tretjo osebo, tudi proti volji najemodajalca, pod pogojem, da ima najemnik znaten interes za prenos in da predlagani najemnik ponudi zadostna jamstva za polno izpolnjevanje najemne pogodbe in za dobro poslovanje podjetja. Brez te določbe bi bilo dobro ime trgovine ali restavracije vredno zelo malo, saj je lokacija običajno podjetje.
Najemniki prostora iz 7:230a nimajo te pravice. Tam je za spremembo najemnika potrebno soglasje najemodajalca ali pogodba o prevzemu v skladu s členom 6:159 BW, splošne določbe večine vzorčnih najemnih pogodb pa prepovedujejo prenos in oddajo v podnajem brez pisnega dovoljenja. To je eden od praktičnih razlogov, zakaj je vprašanje klasifikacije tako pomembno pri prodaji podjetja kot pri pogajanjih o najemni pogodbi.
Kaj preveriti pred podpisom
Začnite s klasifikacijo, ker vse ostalo izhaja iz nje, in dovoljeno uporabo natančno zabeležite, namesto da bi jo opisali v široki frazi, na katero se nobena stranka ne more zanesti. Nato preučite komercialne pogoje, pri čemer veste, katera ureditev velja. Večina nizozemskih komercialnih najemnih pogodb je zgrajena na vzorčnem najemnem sporazumu ROZ , ki ga je objavil Nizozemski svet za nepremičnine, z ločenima modeloma za prostor 7:290 in 7:230a. Ti modeli so zasnovani z vidika najemodajalca: splošne določbe prenesejo velik del vzdrževanja na najemnika, izključujejo večino znižanj in pobotov najemnine ter najemodajalcu dajejo široke pravice glede stroškov storitev.
Točke, ki določajo, koliko vas stane najemna pogodba v času njenega trajanja, so delitev obveznosti vzdrževanja in popravil, mehanizem indeksiranja in pregleda najemnine, zahtevana varščina v obliki bančne garancije ali depozita, stanje, v katerem je nepremičnina izročena, in obveznost njene obnove ob odhodu, obravnava opremljanja in izboljšav s strani najemnika ter kdo nosi breme energetskih in trajnostnih zahtev za stavbo. Možnosti prekinitve pogodbe si zaslužijo ločeno pozornost: v najemni pogodbi 7:290 klavzula o prekinitvi pogodbe v korist najemodajalca odstopa od zakonske zaščite in potrebuje odobritev sodišča, medtem ko možnost prekinitve pogodbe za najemnika ne. Nizozemska vlada ponuja uporaben praktičen pregled najema poslovnih prostorov in preden se zavežete, je vredno pretehtati alternative najema, nakupa ali zakupa poslovnih prostorov.
Napake, ki stanejo največ
Večino sporov, ki jih vidimo, pojasnjujejo štiri napake. Najemodajalci domnevajo, da se najemna pogodba za maloprodajni prostor konča, ko poteče določen čas, in odkrijejo obveznost odpovedi šele, ko najemnik noče oditi. Najemodajalci dajo odpoved tudi brez navedbe razlogov ali pa razloge dodajo pozneje in izgubijo primer samo na podlagi člena 7:294 BW. Najemniki drugih poslovnih prostorov pustijo, da dvomesečni rok iz člena 7:230a BW mine, in se znajdejo na ulici brez kakršne koli obrambe. Stranki na obeh straneh podpišeta klavzulo, ki odstopa od režima 7:290, ne da bi zaprosili kantonrechter za odobritev, kar klavzulo pušča odprto za razveljavitev, dokler traja najemna pogodba.
Peta, manj resna napaka je obravnavanje vzorčne najemne pogodbe kot nevtralnega standarda. Gre za izhodišče in skoraj vsak pogoj v splošnih določbah je predmet pogajanj, če se omeni pred podpisom in ne po njem.
Law & More svetuje najemodajalcem, trgovcem na drobno, gostinskim operaterjem in mednarodnim podjetjem glede nizozemskih komercialnih najemnih pogodb: razvrščanje prostorov, priprava in pogajanja o najemnih pogodbah in odstopanjih, postopki odpovedi in deložacije, pregled najemnine v skladu s členom 7:303 BW in zamenjava najemnikov. Če boste podpisali, odpovedali ali izpodbijali najemno pogodbo, se obrnite na nas za jasno oceno vašega položaja.
