Projekti sončne energije na Nizozemskem: pravni okvir za strešne in talne sončne elektrarne

Sončna energija je na Nizozemskem najhitrejša pot do obnovljivih zmogljivosti, pravno delo pa je težje od inženiringa. Ne glede na to, ali nameščate panele na streho lastnega skladišča, oddajate streho razvijalcu ali najemate kmetijsko zemljišče za sončni park, ista štiri vprašanja odločajo o tem, ali je projekt primeren za financiranje: kdo je lastnik objekta, kdo ga lahko gradi, kdo lahko prodaja električno energijo in kdaj ga bo omrežni operater priključil.

Tri vrste projektov, trije različni pravni problemi

Nizozemska zakonodaja nima "zakona o sončni energiji". Sončni projekt je sestavljen iz zakonodaje o lastninskem, prostorskem, energetskem, pogodbenem in subvencijskem pravu, pri čemer je prevladujoča zakonodaja odvisna od vrste projekta.

Sončna elektrarna na lastni strehi za lastno uporabo je najpreprostejši primer. Vi ste lastnik stavbe in instalacije ter porabljate energijo. Običajno ni dovoljenja, zemljiške pravice za gradnjo in ni vprašanja o licenci za dobavo; vprašanja so gradnja, zavarovanje in priključitev na omrežje.

Sončna elektrarna na strehi, oddana v najem tretji osebi, ločuje lastništvo od uporabe. Investitor zgradi in je lastnik inštalacije na vaši strehi ter prodaja električno energijo vam, vašemu najemniku ali omrežju. Za to je potrebna najemna pogodba za streho, stavbna pravica, dogovor o priključitvi in ​​pravila za prodajo stavbe.

Sončna elektrarna na tleh je razvojni projekt. Potrebuje gradbeno dovoljenje, stvarno pravico na zemljišču, ki preživi prodajo in podpira hipoteko, omrežno povezavo, ki je lahko šele čez leta, in režim odstranitve na koncu.

Dovoljenja in načrtovanje

Ko je sončna energija na strehi brez dovoljenja

V skladu z zakonom Omgevingswet so paneli in kolektorji na strehi na nacionalni ravni označeni kot dejavnost okoljskega načrta brez dovoljenja v okviru Besluit bouwwerken leefomgeving (člen 2.28 Bbl in člen 2.29 Bbl). Na poševni strehi morajo paneli ležati znotraj strešne ravnine in slediti njenemu kotu; na ravni strehi morajo biti od roba odmaknjeni vsaj za višino panela; razsmernik ali shramba mora biti znotraj stavbe.

Brez dovoljenja ni brez pravil. Tehnične zahteve Bbl še vedno veljajo, največ težav pa povzroča trdnost strehe: starejša industrijska streha pogosto ne more prenesti balastnega sistema. Pred podpisom opravite strukturni izračun.

Stavbe, ki so zaščitene, in zaščitene mestne krajine

Izjema odpade za zaščiteno dediščino. Člen 2.30 Bbl izključuje nacionalne spomenike, začasno zaščitene nacionalne spomenike in stavbe v zaščitenem mestnem ali vasnem okolju. Zanje je potrebna ocena okolice, pri nacionalnem spomeniku pa se oceni tudi spomeniška dejavnost, kar je vsebinski preizkus dediščine. Občinski in pokrajinski spomeniki so obravnavani v okoljskem načrtu ali pokrajinski uredbi.

Talne sončne elektrarne: omgevingsvergunning in pot BOPA

Sončna elektrarna na kmetijskem ali neizkoriščenem zemljišču je skoraj vedno v nasprotju s funkcijo, ki jo zemljišču dodeljuje okoljski načrt. Zaradi tega gre za dejavnost izven načrta okoljskega načrta, buitenplanse omgevingsplanactiviteit ali BOPA, za katero je potrebno omgevingsvergunning (člen 5.1 Ow). Praviloma se uporablja redni postopek: osem tednov, ki se lahko podaljša za šest. Podaljšani postopek s šestmesečnim obdobjem se uporablja v primerih, določenih v Omgevingswet (člen 16.65 Ow).

Tri točke so podcenjene. Pričakuje se sodelovanje z okolico, ki je pod resnim preizkusom. V skladu s členom 16.15a je občinski svet obvezni svetovalec pri dejavnostih okoljskega načrta, ki niso del načrta, v primerih, ko jih je svet sam določil. Določba ne zavezuje vsake občine, da pripravi tak seznam, zato je treba, ali se za določen projekt uporablja svetovalna vloga, preveriti glede na odločitev zadevne občine o določitvi; kadar se uporablja, tehnična vloga postane politična odločitev. Zasnovo oblikujeta ekologija in presejalni pregled vplivov na okolje: ali je potreben presejalni pregled (mer-beoordeling), izhaja iz priloge D k Besluit mer, v povezavi z Omgevingsbesluit, ki določa pragove glede na površino in nameščeno zmogljivost.

Zonneladder in kam lahko gredo sončne elektrarne

Zonneladder ali solarna lestev je vrstni red preferenc, ki usmerja sončno energijo na strehe in že uporabljena ali nizko vredna zemljišča pred odprtimi kmetijskimi zemljišči in naravo. Gre za politiko, ne za zakon. Izvira iz nacionalne politike iz leta 2019 in se uveljavlja prek pokrajinskih okoljskih vizij in predpisov ter prek občinske solarne politike, ki določa, kje se lahko kmetija upošteva in pod kakšnimi pogoji.

Torej je "ali je to dovoljeno" napačno vprašanje. Pravilno je, ali lokacija spada v kategorije, za katere sta provinca in občina že dejali, da jih bosta gostili. Zunaj teh kategorij breme utemeljitve nosi prosilec.

Zemljiške pravice: najpomembnejša točka na tej strani

Pristop: zakaj najemna pogodba ni dovolj

Lastništvo zemljišča na Nizozemskem vključuje stavbe in objekte, ki so z njim trajno povezani (člen 5:20 BW). To je natrekking ali pristop. Če razvijalec zgradi sončno napravo na zemljišču ali strehi, ki pripada nekomu drugemu, naprava po zakonu postane last lastnika zemljišča.

Najemna pogodba tega ne reši. Najemna pogodba za zemljišče, huur, ali kmetijsko zemljišče, pacht, daje osebno pravico do uporabe. Ne izključuje objekta iz lastništva zemljišča. Razvijalec, ki ima samo najemno pogodbo, je porabil milijone za sredstva, ki pripadajo njegovi nasprotni stranki, in ne more zagotoviti zavarovanja nad njimi.

Pravica do stavbe

Odgovor je stavbna pravica, opstalrecht: stvarna pravica imeti ali pridobiti lastništvo stavb, objektov ali zasaditev v, na ali nad nepremičnino, ki pripada drugi osebi (člen 5:101 BW). To krši pravilo pristopa, zato objekt ostane last imetnika pravice.

Ustanoviti ga je treba z notarskim zapisom in ga registrirati (člen 3:89 BW). Ker gre za stvarno pravico, samodejno zavezuje kupca zemljišča, in ker je registrirana, jo je mogoče zastaviti s hipoteko. Zato nobena banka ne financira sončne elektrarne na zemljišču tretje osebe zgolj na podlagi najemne pogodbe. V listini je treba določiti trajanje, ki ustreza življenjski dobi projekta in odjemu; nadomestilo, bodisi periodično povračilo bodisi kapitaliziran znesek; omejitve glede odpovedi; hipoteko in prenos; ter stanje ob koncu obdobja.

Pravica se lahko ustvari neodvisno ali kot pravica, odvisna od osnovne najemne pogodbe, tako da obe veljata in se končata skupaj. Kar ne deluje, je najemna pogodba z obljubo o podelitvi stavbne pravice »ob finančnem zaključku«, ki razvijalca izpostavi natanko v obdobju, ko ta porablja denar.

Pomembni sta dve povezani točki. Regres davčnih organov zoper premičnine, najdene v poslovnih prostorih, se lahko nanaša na opremo, ki pripada nekomu drugemu (22. člen Invorderingswet 1990), kar je dodaten razlog za imetništvo registrirane stvarne pravice. In kadar je zemljišče oddano v najem za komercialno kmetijstvo, se uporablja zakonski režim pacht (7:311. člen BW); sončna elektrarna ni kmetijstvo, zato je treba to razmerje običajno najprej končati.

Najem strehe

Enaka analiza velja za strehe, z enim odtenkom. Sistem obtežitve, ki leži na strehi, verjetno ni trajno povezan z zgradbo, zato pristop morda ne bo veljaven. Argument je sicer spoštovan, vendar ni zanesljiv in noben posojilodajalec ne bo posodil zanj. V praksi je najem strehe kombiniran s stavbno pravico nad streho, kabli in tehničnim prostorom.

Izvedljiva najemna pogodba za streho ureja tudi dostop in obvestila, odgovornost za puščanje in škodo, kdo plača, kdaj je treba streho zamenjati ter plošče odstraniti in ponovno namestiti, obremenitev, ki jo mora streha nositi, zavarovanje in položaj pri prodaji.

Priključitev na omrežje in preobremenjenost

Omrežje je zdaj zavezujoča omejitev za nizozemsko sončno energijo. Operaterji omrežja jasno navajajo, da je omrežje na vedno večjem številu mest polno in da v večjem delu države nove dovodne zmogljivosti niso na voljo na zahtevo. Kjer jih ni, se projekt uvrsti v vrsto, medtem ko operater preučuje obvladovanje preobremenjenosti in okrepitev.

Pri vsakem obsežnem projektu časovni načrt, vloga za subvencijo in financiranje določajo indikacija prevoza, kasneje pa še pogodba o priključitvi in ​​prevozu. Najprej določite lokacijo priključitve in okoli nje oblikujte komercialno strukturo. Kjer zagotovljena zmogljivost ni na voljo, so alternative fleksibilne pogodbe o prevozu, združevanje kablov, načrtovane omejitve in skladiščenje za priključitvijo. Projekt z omejitvami proizvede manj energije, kar mora odražati tudi pogodba o odjemu.

Oskrba z električno energijo: za števcem in dovoljenjem za dobavo

Če elektriko proizvajate na lastni strehi in jo sami porabljate, ne oskrbujete nikogar in ne sledi nobena regulacija energije. To se spremeni takoj, ko elektrika preide k drugi stranki.

V skladu z zakonom Energiewet je prepovedana dobava električne energije ali plina končnemu uporabniku z majhnim priključkom brez licence (člen 2.17 zakona Energiewet). Zahteva je vezana na velikost odjemalčevega priključka in ta odloča v večini primerov. Za oskrbo komercialnega najemnika z lastnim velikim priključkom ni potrebno dovoljenje in je dokumentirana kot pogodba o nakupu električne energije na lokaciji . Za oskrbo malih odjemalcev za lastnim priključkom velja prepoved, razen če velja izjema.

Kadar ima stavba en priključek in več majhnih najemnikov, se uporabljajo priznani zaprti distribucijski sistem (člen 3.7 Energiewet), oskrba prek pooblaščene stranke ali dogovor o zaračunavanju storitev, ki prenaša energijo po ceni.

Davek na energijo sledi primerljivi logiki. Glavno pravilo je, da se davek obračuna na dobavo električne energije prek priključka do potrošnika. Kadar ta potrošnik dobavi električno energijo drugemu potrošniku, se prva dobava ne šteje za primarno dobavo, zato se davek obračuna naprej po verigi. Za električno energijo, ki jo najemodajalec proizvede iz obnovljivih virov na stavbi ali v njeni bližini in jo dobavi najemniku stanovanjskega objekta, velja posebna izjema (člen 50 in člen 53 Wbm). Sklicevanje na izjemo ob dobavi je pogojno: zahteva izjavo dobavitelja, ustrezno upravo in ustrezno merjenje (člen 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Konec neto merjenja

To je najbolj iskani vidik nizozemske sončne energije in večina tega, kar je o tem napisano na spletu, je zastarelo. Stališče je urejeno. Shema neto obračunavanja, salderingsregeling, v skladu s katero mali porabnik obračuna električno energijo, dovedeno v omrežje, z električno energijo, odvzeto iz njega, se konča 1. januarja 2027. Ne zmanjšuje se; ustavi se.

Od tega datuma lastniki sončnih kolektorjev od svojega dobavitelja prejemajo plačilo za vse, kar oddajo nazaj. Do leta 2030 mora to plačilo znašati vsaj petdeset odstotkov gole tarife za dobavo električne energije. Dobavitelji lahko zaračunavajo stroške odkupa, vendar le stroške, ki jih dejansko imajo, Autoriteit Consument en Markt pa nadzira oboje. Pravilo o neto obračunu je v zakonu Energiewet (člen 2.31 Energiewet), ki je nadomestil Elektriciteitswet 1998 in Gaswet.

Za to občinstvo je pomembna druga točka. Mrežno povezovanje se je vedno uporabljalo le za majhne priključke, nikoli pa za komercialne strešne inštalacije na velikih priključkih ali za sončne elektrarne. Poslovni primer za komercialni projekt, ki se zanaša na mrežno povezovanje, je napačen in je bil napačen tudi pred letom 2027.

Subvencije in prihodki

Glavna podporna shema za večje projekte je SDE++, ki subvencionira nedonosno komponento proizvodnje obnovljivih virov energije in zmanjševanja CO2 za podjetja in neprofitne organizacije. Vloge se oddajajo letno v konkurenčnih fazah z naraščajočimi intenzivnostmi subvencij. Datum začetka in konca, število faz in proračun za vsak krog določi pristojni minister, objavi pa jih RVO, ki upravlja shemo, zato preden se zavežete časovnemu načrtu, preverite krog, ki je dejansko odprt. Ključna je ena postopkovna točka: dovoljenje mora biti že pridobljeno ob oddaji vloge, zato je treba časovne načrte in subvencije načrtovati skupaj.

Za manjše in kooperativne projekte so alternative shema kooperativne proizvodnje, subvencija za energetske naložbe in druge fiskalne olajšave, za najmanjše pa zgoraj navedeno plačilo za dovajanje energije. Brez subvencije je pot sporazum o nakupu električne energije.

Pogodba o nakupu električne energije (PPA) je dolgoročna pogodba za prodajo proizvodnje podjetju, ki je odjemalec ali trgovec. Pogajanja se osredotočajo na rok trajanja, fiksno količino v primerjavi s plačilom po proizvodnji, indeksacijo, jamstva za izvor, tveganje neravnovesja in profila, negativne cene, omejitve, kreditno podporo in spremembo zakonodaje. Če se projekt financira v okviru pogodbe o nakupu električne energije (PPA), bo posojilodajalec želel neposreden dogovor s odjemalcem.

Zavarovanje in požarno tveganje

Zavarovanje je postalo resnična ovira za strešne sončne elektrarne in je zdaj pogoj in ne le naknadna misel. Po požarih, ki so vključevali fotovoltaične naprave, so zavarovalnice močno zaostrile pogoje: neodvisen pregled v priznanem obsegu pred vklopom in občasno po njem, zahteve glede kablov, priključkov in izolacije ter v nekaterih primerih zavrnitev podaljšanja.

Iz tega sledijo tri posledice. Zavarovalnica lastnika strehe mora dati soglasje pred gradnjo, kar bi moralo biti navedeno tudi v najemni pogodbi. V najemni pogodbi in vzdrževalni pogodbi bi morala biti določena odgovornost za preglede in odpravljanje napak ter lastniku strehe zagotoviti pravno sredstvo, če zaradi namestitve stavba ni zavarovatelna. Obseg dela zavarovalnic je standardiziran: SCIOS Scope 12, razvit na pobudo združenja Verbond van Verzekeraars, ki združuje pregled namestitve z oceno tveganja, ki zajema nosilnost konstrukcije, prezračevanje strešnih sistemov, gorljivost strešnih materialov in priključke. Izvaja se kot začetni pregled ob zaključku in se periodično ponavlja; lastne smernice združenja Verbond za preprečevanje fotovoltaičnih naprav kažejo na pregled vsaka tri do pet let v skladu z NEN-EN-IEC 62446. Zavezujoča zahteva pa je tista v polici ali klavzuli posamezne zavarovalnice in na podlagi tega dokumenta – ne splošnih smernic – bi bilo treba sestaviti najemno pogodbo in vzdrževalno pogodbo.

Stanovanjske stavbe in VvE

V stavbi, razdeljeni na etažne lastnine, je streha običajno skupni del in posamezni lastnik ne more preprosto namestiti panelov nanjo. Za namestitev je potrebna odločitev združenja lastnikov, vereniging van eigenaars (člen 5:124 BW), sprejeta v skladu z delitveno listino. Kadar se enemu lastniku podeli izključna uporaba dela skupne strehe, je treba listino spremeniti, za kar je potrebna kvalificirana večina in notarski zapis (člen 5:139 BW).

Prodaja stavbe ali zemljišča

Kaj kupec podeduje, je odvisno od oblike pravic. Registrirana stavbna pravica kupca samodejno zavezuje: zemljišče, ki je predmet objekta, prevzame v lastništvo tretje osebe za preostalo obdobje. Najemna pogodba prav tako preživi prenos lastništva (člen 7:226 BW), vendar daje le osebno pravico do uporabe. Obveznosti, ki niso stvarne pravice, morajo biti zavarovane z verižno klavzulo in kakovostno obveznostjo (člen 6:252 BW).

Skrbni pregled zajema stavbno listino in njeno trajanje, najemno pogodbo, pogodbo o priključitvi in ​​prenosu ter njeno zmogljivost, odločitev o subvenciji in ali se ta prenese, pogodbo o nakupu električne energije (PPA) in njene določbe o spremembi nadzora, poročila o zavarovanju in inšpekcijskih pregledih ter varščino za odstranitev.

Razgradnja in odstranitev

Sončna elektrarna ima določeno življenjsko dobo in pričakuje se, da se bo zemljišče vrnilo v prejšnjo namembnost. Obveznost razgradnje in obnove bi se morala pojaviti na treh mestih: v dovoljenju ali sporazumu z občino, ki običajno določa odstranitev kot pogoj; v stavbni listini; in v zavarovanju.

Varnost je tisto, pri čemer lastniki zemljišč najpogosteje delajo napake. Razvijalec, ki je zgradil kmetijo, je morda ne bo več imel v lasti v dvaindvajsetem letu. Zahtevajte bančno garancijo ali enakovredno garancijo, ki je izračunana na podlagi neodvisne ocene stroškov odstranitve in obnove, indeksirana in financirana iz prihodkov. Obveznost odstranitve, ki jo ima podjetje, katerega edino premoženje je amortizirana kmetija, je vredna malo.

Kontrolni seznami

Za lastnika zemljišča, ki je bil kontaktiran glede sončne elektrarne:

• Preden podelite ekskluzivnost, vztrajajte pri stavbni pravici in ne pri najemni pogodbi.
• Najprej preverite pokrajinsko in občinsko politiko sončne energije.
• Najprej uredite obstoječo pogodbo ali najemno pogodbo in morebitno hipoteko.
• Dogovorite se o nadomestilu, indeksiranju in plačilih v obdobju razvoja.
• Razvoj zgornje meje z dolgoročnim datumom, vezanim na dovoljenje in mrežo.
• Varna odstranitev z indeksiranim jamstvom; sprememba nadzora.
• Uredite dostop, kable, ograje, drenažo in kakovost tal.

Za lastnika strehe, na katerega smo se obrnili glede namestitve na strehi:

• Pridobite strukturni izračun in se odločite, kdo plača za okrepitev.
• Najemno pogodbo pogojujte s soglasjem zavarovalnice.
• Preverite, ali gre za spomenik ali zaščiteno mestno krajino.
• Združite najem strehe s površinsko kritino nad streho in kabli.
• Določite, kdo bo prevzel oblast, po kakšni ceni in vsa vprašanja glede licenc.
• Uredite zamenjavo strehe, puščanje, poškodbe in sanacijo ob koncu obdobja.
• Preverite, kako se zmogljivost deli z vašo lastno porabo.