Kratkoročni najemi in VvE: kaj omogoča delitvena pogodba

O tem, ali lahko lastnik stanovanja odda stanovanje za kratkoročno bivanje, najprej odloči splitsingsakte (delitvena pogodba), ne občina in ne hišni red. Kadar pogodba zasebne enote določi za uporabo kot stanovanje ali prepoveduje komercialno izkoriščanje, nizozemska sodišča dosledno menijo, da večkratno oddajanje stanovanja menjajočim se stanovalcem za kratkoročno obdobje po komercialnih cenah in s storitvami, kot sta čiščenje ali posteljnina, ni stanovanjska uporaba. Združenje lastnikov (VvE) lahko nato ustavi oddajo, po potrebi s postopkom predhodne odredbe z denarno kaznijo za vsak dan nadaljnje kršitve. Občinsko dovoljenje tega ne spremeni: javno pravo in delitvena pogodba delujeta vzporedno.

Kaj šteje kot kratkotrajno bivanje

Ni enotne zakonske opredelitve kratkoročnega bivanja, vendar se v praksi dosledno uporabljajo tri kategorije, ki imajo različne pravne posledice. Počitniško ali turistično oddajanje se nanaša na zelo kratka obdobja, pogosto noči ali tedne, za menjajoče se goste in ga občine urejajo s stanovanjskimi predpisi. Kratkoročno bivanje se nanaša na začasno oddajanje za omejeno obdobje, v praksi približno od enega do šestih mesecev, določeni skupini, kot so izseljenci, študenti, začasni strokovnjaki ali zaposleni na projektu. Običajno stanovanjsko oddajanje se nanaša na trajno uporabo s polno zaščito najemnikov v skladu z nizozemsko zakonodajo o najemnem pravu.

Razlika je pomembna, ker se kratkoročno bivanje nahaja vmes med obema, in v očeh tako davčnih organov kot sodišč se vse bolj nagiba h komercialni storitvi kot stanovanju. To ni vrednostna sodba o najemnikih; izhaja iz načina organizacije oddajanja. Stanovanje, ki se nenehno prodaja, je opremljeno in opremljeno za takojšnjo vselitev, ponuja se s čiščenjem, posteljnino ali komunalnimi storitvami in ga zasedajo različne osebe, se obnaša kot nastanitev in ne kot dom. Dolžina posameznega bivanja je le en dejavnik in le redko odločilen.

Odloča delitvena pogodba, ne hišni red.

Stanovanjska stavba ima določeno hierarhijo pravil, in če jo poznamo, se večina sporov reši, še preden se začnejo. Na vrhu je listina o delitvi, notarski zapis, registriran v javnih registrih, ki razglaša enega od vzorčnih sklopov predpisov o delitvi, nazadnje model iz leta 2017. Spodaj je huishoudelijk reglement (hišni red), ki ga sprejme skupščina lastnikov. Spodaj so običajne odločitve skupščine.

Pravilo, ki izhaja iz te hierarhije, je strogo: hišni red in sklepi skupščin lahko določijo in podrobneje določijo, kaj listina že določa, vendar ne morejo uvesti nove omejitve glede uporabe zasebnih enot. Prepoved oddajanja v najem ali določene oblike oddajanja v najem omejuje uporabo samega stanovanja in zato spada v pogodbo o delitvi. VvE, ki v hišnem redu sprejme prepoved kratkotrajnega oddajanja zgolj z večinsko odločitvijo, ima šibke temelje, lastnik, ki želi izpodbijati takšno odločitev, pa lahko od kantonrechterja (podokrožnega sodišča) zahteva, da jo razveljavi. Ta zahtevek mora biti vložen v enem mesecu od dneva, ko je lastnik izvedel za odločitev, in ta rok je neusmiljen.

Velja tudi obratno. Kadar listina vsebuje stanovanjsko oznako ali prepoved komercialnega izkoriščanja, VvE ne potrebuje nove odločbe za njeno uveljavitev: prepoved že obstaja in zavezuje vsakega lastnika in vsakega stanovalca. Večina vzorčnih predpisov zahteva tudi, da lastnik, ki dovoli nekomu drugemu uporabo stanovanja, ta uporabnik podpiše izjavo, da bo spoštoval listino in hišni red, kar daje združenju neposreden vpliv tudi na stanovalca.

Kako sodišča razlagajo uporabo kot stanovanje

Ponavljajoče se vprašanje je, kaj oznaka, kot je »določeno za uporabo kot stanovanje«, dejansko pomeni. V nizozemski sodni praksi velja, da stanovanjska uporaba pomeni določeno stopnjo trajnosti: stanovalec tam živi, ​​ima tam svoje glavno prebivališče in uporaba ni organizirana okoli menjave stanovalcev. Sodišča se ne ustavijo pri besedilu najemne pogodbe ali številu dni v koledarju; preučijo, kako se stanovanje dejansko uporablja.

Dejavniki, ki se ponavljajo v sodbah, so pogostost menjave stanovalcev, način in komu se stanovanje trži, ali se zagotavljajo dodatne storitve, ali je najemnina določena na komercialni ravni v primerjavi z običajnim oddajanjem v tem območju in ali lastnik upravlja stanovanje kot del širšega portfelja. Bolj ko je ureditev podobna profesionalni ponudbi nastanitve, lažje jo je opredeliti kot izkoriščanje stanovanja in ne kot bivanje v njem, in večja je verjetnost, da bo razglašena za nezdružljivo z oznako stanovanja in s prepovedjo komercialne uporabe.

Iz tega sledita dve praktični posledici. Prvič, dolgotrajno bivanje ne pomeni samodejno stanovanjske uporabe: veriga štirimesečnih oddaj zaporednih izseljencev je še vedno lahko kratkoročno izkoriščanje. Drugič, enkratna oddaja celotnega stanovanja eni družini, ki tam dejansko živi, ​​je običajno stanovanjska uporaba, tudi če je trajanje določeno in omejeno. Vprašanje je vzorec, ne individualna pogodba.

Občinska pravila so ločena plast, ne nadomestek

Lastniki običajno domnevajo, da občinsko dovoljenje rešuje zadevo. To pa ne drži. Občine urejajo oddajanje z javnim pravom: Huisvestingswet 2014 in lokalnim stanovanjskim odlokom, ki lahko zahtevata dovoljenje za umik stanovanja iz stanovanjskega fonda, za njegovo preureditev v sobe ali za počitniško oddajanje, v večjih mestih pa določata registracijske številke in omejitve nočitev za turistično oddajanje. Omgevingsplan (občinski okoljski načrt, ki je nadomestil prostorski načrt) lahko ločeno prepove uporabo stanovanja za nastanitev. Izvrševanje tam poteka z upravnimi odredbami in denarnimi kaznimi, ki jih naloži občina.

VvE pa nasprotno deluje po zasebnem pravu na podlagi pogodbe o delitvi. Oba sistema se uporabljata neodvisno in kumulativno. Lastnik ima torej lahko vsa dovoljenja, ki jih zahteva občina, pa mu civilno sodišče na zahtevo združenja še vedno naloži, da preneha z oddajo in plača pogodbeno kazen. Zgodi se tudi obratno: pogodba, ki dovoljuje oddajo, ne pomaga lastniku, ki nima občinskega dovoljenja.

Dva dogodka sta še bolj zaostrila javnopravno raven. Od 1. januarja 2026 se dobava nastanitve obdavči po splošni stopnji DDV namesto po znižani stopnji, kar zvišuje stroške kratkoročnega oddajanja in, kar je še pomembneje v teh sporih, davčno potrjuje, da se obravnava kot komercialna storitev in ne kot nastanitev. Od 20. maja 2026 pa velja evropska uredba o zbiranju in izmenjavi podatkov za storitve kratkoročnega oddajanja: kjer obstaja shema registracije, mora biti registracijska številka prikazana v oglasu, platforme pa jo morajo preveriti in deliti podatke o gostiteljih in rezervacijah z organi. Oddajanje, ki ni v skladu s predpisi, postane precej bolj vidno, tako za občino kot za združenje.

Kako VvE uveljavlja prepoved

Izvrševanje sledi zaporedju, združenja, ki preskočijo korak, pa običajno plačajo stroške. Začne se s pisnim opozorilom, ki opredeljuje določbo listine ali predpisov, opisuje ravnanje in določa rok. Če se oddajanje v najem nadaljuje, lahko združenje naloži pogodbeno kazen, če kazen ustrezno temelji na prepovedi, ki že obstaja v listini ali vzorčnih predpisih, in če je bil postopek v predpisih upoštevan. Sodišča preučijo tako podlago kot sorazmernost takšnih glob in lahko omilijo očitno pretirano kazen.

Če se oddajanje stanovanj kljub temu nadaljuje, je običajna pot predhodni postopek pred sodnikom v postopku začasne odredbe (voorzieningenrechter). Združenje lahko v nekaj tednih doseže odredbo o prenehanju oddajanja stanovanj, okrepljeno z denarno kaznijo za vsak dan ali vsako kršitev. V resnih in vztrajnih primerih večina predpisov o delitvi stanovanj dovoljuje, da skupščina po pisnem opozorilu lastniku ali stanovalcu prepove nadaljnjo uporabo zasebne enote, kar je daljnosežen ukrep, ki ga sodišča natančno preučijo. Združenje lahko zahteva tudi svoje stroške in, če je oddajanje povzročilo škodo na skupnih delih, odškodnino za to škodo.

Združenje mora delovati dosledno. Če trije lastniki več let tolerirajo kratkoročno oddajanje nepremičnin, nato pa ukrepajo proti četrtemu, to slabi argumente, saj se lahko odločitev, ki primerljive primere obravnava različno, izpodbija kot nasprotna zahtevam razumnosti in pravičnosti. Združenje lastnikov, ki želi uveljaviti pravila, mora najprej na sestanku predstaviti jasno politiko, jo uporabiti za vse in jo zabeležiti v zapisnik. Kadar je združenje pasivna stranka in ne tista, ki uveljavlja pravila, je stališče posameznih lastnikov opisano v našem članku o tem, kaj storiti, če združenje lastnikov ne izpolnjuje svojih dolžnosti.

Kaj tvega lastnik

Finančna izpostavljenost je za večino lastnikov večja od dohodka od najemnin. Sodna odredba takoj prekine najem, kar pomeni, da je lastnik izpostavljen najemnikom, ki se morajo izseliti. Kazni se kopičijo dnevno in so izvršljive. Stroški v teh postopkih so lahko precejšnji.

Zavarovanje je tveganje, ki ga pogosto spregledamo. Gradbene police, ki jih sklenejo združenja lastnikov stanovanj, pogosto izključujejo ali omejujejo kritje za škodo, ki nastane zaradi komercialnega izkoriščanja ali uporabe, ki ni namenjena stanovanju, nekatere pa zahtevajo obveščanje o vsaki spremembi namembnosti. Če požar ali puščanje vode izvira iz stanovanja, ki je bilo komercialno oddano v nasprotju z zavarovalniško pogodbo, lahko zavarovalnica zmanjša ali zavrne kritje, posledice pa niso omejene na zadevnega lastnika: združenje lastnikov stanovanj in njegovi drugi člani lahko utrpijo primanjkljaj. Enako velja za osebno odgovornost lastnika in vredno ga je pregledati pred prvo oddajo stanovanj, ne po njej. Naš pregled o tem, kdo krije škodo v stanovanjski stavbi, pojasnjuje, kako se te izgube porazdelijo.

Najemno pravo dodaja še eno plast, ki je tako v smeri lastnika kot proti njemu. Najem, ki je po svoji naravi resnično kratkotrajen, ne spada pod običajna pravila o varstvu najemnikov, vendar se izjema razlaga ozko in je odvisna od namena strank in dejanske uporabe stanovanja. Od reforme nizozemskega najemnega prava 1. julija 2024 najemne pogodbe za določen čas za samostojne stanovanja načeloma niso več možne, z omejenimi zakonskimi izjemami. Lastnik, ki domneva, da se pogodba o kratkoročnem bivanju samodejno konča na dogovorjeni datum, in se moti, na koncu dobi najemnika, ki ga ni mogoče enostavno prositi, naj se izseli, in VvE, ki hkrati nasprotuje najemu. Medtem v celoti veljajo obveznosti najemodajalca .

Kaj bi morali storiti lastniki in združenja

Za lastnika je zaporedje kratko. Preden se zavežete k čemur koli, vključno s tem, da gre za nakup, preberite pogodbo o delitvi in ​​veljavne vzorčne predpise: odločilna sta oznaka zasebnih enot in morebitna prepoved komercialnega izkoriščanja, ki sta vidni v javnih registrih. Preverite hišni red in zapisnike zadnjih nekaj sej, da ugotovite, kakšno politiko združenje dejansko uporablja. Nato preverite občinska pravila za naslov in šele nato z ustreznim svetovalcem preglejte davčne in najemne posledice. Naša opomba o pasteh nizozemskega stvarnega prava zajema, kaj je še treba preveriti pred nakupom.

Za združenje je prednostna naloga urediti dokumente in ne improvizirati. Če je listina tiha ali dvoumna, razmislite o njeni spremembi, za kar je potrebna notarska listina in večina, ki jo predpisuje zakon, namesto da bi poskušali težavo rešiti s hišnim redom, ki ne bo veljal. Oblikujte politiko izvrševanja, jo dosledno uporabljajte, redno pregledujte stanje zavarovanja in dovolj jasno zabeležite odločitve, da se lahko izvršijo. Kjer se je odnos med lastniki zaostril, vendar mora stavba še naprej delovati, mediacija pogosto doseže več kot le zaslišanje.

Law and More Svetuje združenjem lastnikov in lastnikom stanovanj glede pogodbe o delitvi, vzorčnih predpisov, izvršbe, kazenskih klavzul in postopkov v zvezi s kratkotrajnim oddajanjem. Če želite vedeti, ali je kratkotrajno bivanje v vaši stavbi dovoljeno ali pa se soočate z odredbo ali kaznijo, naša nepremičninski odvetniki bo ocenil dejanje in vaš položaj ter vam povedal, kaj je realno.

FAQ