Najemnina, stroški storitev in zakon o dobrem najemodajalcu na Nizozemskem

Skoraj vsak tujec, ki najame stanovanje na Nizozemskem, plača varščino in mnogi so ob koncu najema zaskrbljeni, ali ga bodo sploh še videli. Odkar je 1. julija 2023 začel veljati Wet goed verhuurderschap (Zakon o dobrem najemodajalstvu), so pravila postala jasnejša: določena je zgornja meja varščine, rok za njeno vračilo in dolžnost pisne obrazložitve vsega, kar je bilo zadržano. Ta članek določa, kaj zakon določa o varščinah, stroških storitev in agencijskih provizijah ter kaj lahko vsaka stran stori v sporu.

Varščina: koliko lahko zahteva najemodajalec

V skladu s splošnimi pravili ravnanja iz 2. člena zakona Wet goed verhuurderschap in določbo, vstavljeno v 261.b člen 7. knjige nizozemskega civilnega zakonika ( Burgerlijk Wetboek ), najemodajalec ne sme zahtevati varščine ( waarborgsom ), ki presega dvakratnik osnovne najemnine . „Samo osnovna najemnina“ ( kale huur ) je najemnina za samo nastanitev, brez stroškov storitev, komunalnih storitev in morebitnih dodatkov za pohištvo.

Zgornja meja je bila uvedena z zakonom 1. julija 2023, večje varščine, dogovorjene v skladu s starejšimi pogodbami, pa se v praksi še vedno izpolnjujejo. Najemnik v takšni pogodbi ne bi smel domnevati, da je znesek neizpodbiten. Že dolgo preden je zgornja meja obstajala, so okrožna sodišča pretirane varščine razveljavljala kot nerazumno ugodnost v skladu s členom 264 7. knjige nizozemskega civilnega zakonika: Rechtbank Noord-Holland je 5. avgusta 2015 razveljavilo šestmesečno varščino (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) in razsodilo, da varščina, ki presega dvakratnik mesečne najemnine, ni razumna, in Rechtbank Amsterdam 4. marca 2019 znižala varščino v višini več kot štirimesečne najemnine na dve (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). To so odločitve prve stopnje in ne zavezujoča odločba, in zdi se, da še ni bilo zabeležene odločitve, v kateri bi se standard dobrega najemodajalca uporabil za varščino, dogovorjeno pred julijem 2023. Kljub temu je ta starejša določba argument, ki ga je treba navesti.

Če najemodajalec zahteva več, najemniku ni treba plačati presežka, lahko zahteva vračilo preplačanega zneska, občina pa lahko to stori z izterjavo. Upoštevajte, da »dvomesečna varščina plus enomesečna najemnina vnaprej« ni trimesečna varščina: najemnina, plačana vnaprej, je najemnina, ne varščina. Nepovratna »administrativna taksa« poleg varščine sploh ni dovoljena.

Vračilo pologa: dva roka

Zakon določa dva roka, razlika med njima pa je tisto, kar se najpogosteje napačno razume.

• Kjer najemodajalec ne odšteje ničesar, depozit je treba vrniti v štirinajstih dneh konca najemnega razmerja.
• Kjer najemodajalec nekaj odšteje, obdobje je trideset dni od konca najemne pogodbe. Daljše obdobje obstaja zato, da lahko najemodajalec pregleda, količinsko opredeli in dokumentira odbitek.

Najemodajalec, ki odtegne davek, mora najemniku pisno navesti , kaj se odteguje in zakaj, s popolno razčlenitvijo. Zgolj trditev, da je bila »ugotovljena škoda«, ne izpolnjuje dolžnosti, njena odsotnost pa je sama po sebi kršitev. Tridesetdnevni rok ni dovoljenje za odlašanje: najemodajalec, ki še ne more določiti cene popravila, mora vrniti nesporni preostanek in navesti, kaj je še sporno.

Kaj se lahko in kaj ne sme odšteti

Dovoljeni odbitki so omejeni: neplačana najemnina, neplačani stroški storitev, pristojbina za dogovorjeni ukrep energetske učinkovitosti in škoda, ki jo povzroči najemnik. Običajna obraba ni vključena v seznam in "administrativnih stroškov" ni mogoče odbiti zgolj zato, ker tako določa pogodba.

Večina sporov je povezana z mejo med škodo in obrabo. V skladu s členom 218 7. knjige civilnega zakonika je najemnik odgovoren za škodo, ki jo je povzročila napaka, za katero je odgovoren najemnik, in za škodo se domneva, da je nastala zaradi te napake, z izjemo požara in, pri grajenih nepremičninah, škode na zunanjosti. Ta domneva je resnična, vendar velja skupaj s členom 224 – kjer postane odločilno poročilo o pregledu.

Poročilo o inšpekcijskem pregledu in kaj se zgodi, če ga ni

Člen 224 7. knjige Civilnega zakonika določa, da če sta stranki na začetku sestavili pisni opis nepremičnine, jo mora najemnik vrniti v stanju, kot je tam zabeleženo, razen zakonitih sprememb in vsega, kar se je poslabšalo zaradi staranja ali normalne uporabe. Če tak opis ni bil sestavljen, se domneva, da je najemnik prejel nepremičnino v stanju, v kakršnem je bila ob koncu najemnega razmerja , pri čemer ima najemodajalec pravico dokazati nasprotno.

Praktični učinek je očiten. Najemodajalec, ki najde ožgano delovno površino, lahko s podpisanim poročilom o prijavi in ​​datiranimi fotografijami pokaže na poročilo in prikaže spremembo. Brez njega je izhodišče, da je bila nepremičnina že v sedanjem stanju, in najemodajalec mora to domnevo ovreči z drugimi dokazi. Najemodajalec, ki je izpustil pregled ob prijavi, pogosto ugotovi, da odbitka ni mogoče vzdrževati.

Stroški storitev in predplačila

Storitve ( servicekosten ) se plačujejo poleg gole najemnine za blago in storitve, povezane z bivanjem v nepremičnini: čiščenje skupnih prostorov, hišnik, skupna razsvetljava, vzdrževanje vrta, uporaba pohištva. Skoraj vedno se zaračunajo kot mesečno predplačilo ( voorschot ) in se poravnajo z dejanskimi stroški.

V skladu s členom 259 7. knjige civilnega zakonika mora najemodajalec najemniku v šestih mesecih po koncu koledarskega leta – v praksi do 1. julija – predložiti letni obračun dejanskih stroškov in način njihovega izračuna. Če se najemno razmerje konča sredi leta, krije pretečeni del leta. V skladu s členom 261 se lahko predujem zaračuna le, če je bilo dogovorjeno novo blago ali storitve ali po obračunu, pri čemer vsak obračun podpira le eno povečanje. Člen 260 dovoljuje vsaki stranki, da od komisije za stanovanjske nepremičnine zahteva , da določi, kaj je treba plačati.

Stroški storitev so prenos dejanskih stroškov in ne dobičkonosni center. Nekatere postavke se morda sploh ne zaračunavajo kot stroški storitev: storitve oskrbe, kot so obroki ali alarmne storitve, in stroški, ki bremenijo lastnika in ne uporabnika, kot je davek na nepremičnine. Stroški, ki bremenijo uporabnika, kot je davek na odpadke, se lahko prenesejo naprej. Oskrbo s toploto ureja ločeno zakon Warmtewet.

Pri komunalnih storitvah je spet drugače. Kjer ima nepremičnina lastne števce, najemnik običajno neposredno naroči plin, vodo in elektriko ali pa jih dobavlja najemodajalec in se obračunavajo po merjeni porabi; to so stroški komunalnih storitev ( nutvoorzieningen ), ne pa stroški storitev. »Celotna« najemnina, ki vse združi v eno samo številko, se lahko na zahtevo razdeli na njene komponente.

Nova pravila od 1. januarja 2027

Zakon o modernizaciji storitev Wet začne veljati 1. januarja 2027 , skupaj z zakonoma Besluit servicekosten in Regeling servicekosten. Nadomešča trenutni odprti pristop z zaprtim seznamom osmih kategorij zaračunanih stroškov storitev, potrjuje, da se lahko zaračunajo le dejanski stroški in ne dobička, ter določa, kako se izračunajo. Naštevanje v zakonu Besluit servicekosten je izčrpno, končni obračun pa mora najemnik prejeti do 1. julija po koledarskem letu, na katerega se nanaša. Skupne telovadnice in bazeni niso vključeni v seznam. Pregledna pooblastila komisije za stanovanja (Huurcommissie) so razširjena. Pravila veljajo za pogodbe, sklenjene od 1. januarja 2027, najemodajalec pa jih lahko uporabi za obstoječe najemne pogodbe s soglasjem najemnika.

Agencijske provizije in prepoved dvojnega zaračunavanja

Zakon o najemništvu Wet goed prepoveduje najemodajalcem in posrednikom zaračunavanje dvojnih agencijskih provizij – za isto transakcijo zaračunavajo provizijo tako od najemodajalca kot od najemnika. To dopolnjuje starejše pravilo iz členov 417 in 427 7. knjige civilnega zakonika: zastopnik, ki deluje v imenu najemodajalca, ni upravičen do provizije od najemnika. Če je nepremičnina v lastnih knjigah zastopnika, najemnik ne bi smel plačati ničesar.

Stroški pogodbe in denar za ključ ( sleutelgeld ) se najemniku ne smejo zaračunati. Najemodajalec lahko zaračuna nekaj, od česar najemnik dejansko ima korist, na primer imensko tablico na vratih, najemnik pa lahko od odhajajočega najemnika kupi predmete po dogovorjeni ceni ( overnamekosten ), vendar nobena od teh možnosti ni način za ponovno uvedbo najemnine. Najemnik pravilno plača najemnino le, če je sam najel iskalnega agenta, ki deluje neodvisno od najemodajalcev in najde nastanitev zunaj portfelja tega agenta. Najemnine, plačane v nasprotju s temi pravili, je mogoče zahtevati nazaj.

Wet je šel verhuurderschap onkraj depozita

Zakon je širši od denarja. 2. člen določa nacionalna pravila ravnanja za vsakega najemodajalca in posrednika pri oddaji nepremičnin. Ta od najemodajalca zahtevajo, da:

• vzdržati se diskriminacija pri izbiri najemnikov in uporabiti pregleden izbirni postopek;
• vzdržati se ustrahovanje, kar vključuje grožnje z zadržanjem popravil, prekinitvijo storitev ali zadržanjem varščine za pritisk na najemnika;
• zabeležiti najemno razmerje v pisni dogovor;
• pisno obvestiti najemnika v jeziku, ki ga razume, o svojih pravice in obveznosti — kako deluje varščina in kdaj bo vrnjena, kako se poravnajo stroški storitev, kontaktni podatki najemodajalca in občinska prijavna točka ( dolžnost obveščanja). Zahteva glede znanja jezika ni omejena na delovne migrante, zato to za mednarodnega najemnika v praksi pomeni, da morajo biti informacije podane v angleščini;
• upoštevajte zgornjo mejo depozita in pravila o provizijah za storitve ter ne zaračunavajte dvojnih agencijskih provizij;
• upoštevajte dodatna pravila, kadar je najemnik delovni migrant iz EU, vključno z najemno pogodbo, ločeno od pogodbe o zaposlitvi, in zahtevanimi informacijami v jeziku, ki ga delavec razume.

Člen 3 od najemodajalcev in posrednikov, ki oddajajo nepremičnine v okviru poslovanja, zahteva, da imajo pisno delovno metodo za preprečevanje diskriminacije pri stanovanjih ter da jo objavijo in uporabljajo.

Občinska prijavna točka in izvrševanje

Od 1. januarja 2024 mora vsaka občina upravljati točka poročanja (meldpunt) v skladu s 4. členom: nizkopražne, brezplačne in odprte za anonimne prijave o neželenem vedenju pri oddajanju. Eindhoven in Amsterdam oba upravljata eno. Poročilo ni zahtevek za denar – meldpunt ne bo odredil vračila vašega pologa – vendar sproži nadzorno vlogo občine.

Izvrševanje se stopnjuje. Prva kršitev običajno prinese opozorilo, v katerem je navedeno, da lahko nadaljnja kršitev privede do globe in objave podatkov o storilcu. Ponavljajoče se ali resne kršitve se lahko kaznujejo z odredbo, ki je podvržena plačilu denarne kazni ( last onder dwangsom ) ali upravni prisili, ter z globami. Člen 19 zakona Wet goed verhuurderschap določa najvišjo možno globo četrte kategorije, ki se dvigne na peto kategorijo za najemodajalca, ki v štirih letih ponovno krši isto pravilo. Znesek, ki velja za vsako kategorijo, je določen v členu 23 nizozemskega kazenskega zakonika (Wetboek van Strafrecht) in se periodično prilagaja, zato je treba trenutni znesek brati tam in ne vzeti iz številke, navedene drugje. Kot skrajni ukrep lahko občina prevzame upravljanje nepremičnine. V skladu s členom 5 lahko zahteva tudi dovoljenje za oddajo v najem na določenih območjih.

Katero pot ubrati

Najemniki in najemodajalci pogosto izberejo napačen forum in izgubijo mesece. Vse tri poti služijo različnim namenom in se lahko uporabljajo vzporedno.

Zahtevek za varščino, če ga ni mogoče rešiti, spada pred okrožno sodišče; za postopke tam ni potreben odvetnik. Spori glede stroškov storitev so v pristojnosti komisije za stanovanjske storitve (Huurcommissie) in so veliko cenejši: taksa (leges) je skromen fiksen znesek za najemnika ali drugo fizično osebo in precej višja za najemodajalca ali drugo pravno osebo. Stopnje so določene z ministrskim predpisom in jih objavi komisija za stanovanjske storitve (Huurcommissie), zato pred vložitvijo vloge preverite trenutno znesek tam. Po odločitvi komisije za stanovanjske storitve lahko nezadovoljna stranka v osmih tednih vloži poziv pri okrožnem sodišču ; če je predsednik odločal sam, se lahko v treh tednih vloži ugovor ( verzet ).

Časovne omejitve

Za stroške storitev člen 260 7. knjige civilnega zakonika dovoljuje, da se zahteva pri Huurcommissie, ki zajema največ dvanajst mesecev na kategorijo stroškov, vložena v štiriindvajsetih mesecih po izteku obdobja, v katerem bi moral biti predložen letni obračun. Če se ta rok zamudi, se pot do Huurcommissie zapre.

Zahtevek za vračilo varščine je navaden zahtevek za izpolnitev, za katerega velja petletni zastaralni rok iz 307. člena 3. knjige Civilnega zakonika. Pet let je sicer velikodušen rok, vendar zamuda povzroča stroške dokazovanja, zato plačilo zahtevajte pisno takoj; zahtevek prav tako prekine zastaranje.

Praktično vodenje

Za najemnike

• Pred podpisom preverite znesek varščine glede na dvomesečno najemnino in preverite morebitne pogodbene, administrativne ali najemniške stroške.
• Vztrajajte pri poročilu o prijavi (opnamestaat) podpisane s strani obeh strank, posnemite datirane fotografije vsake sobe in zabeležite odčitke števcev.
• Shranite dokazilo o plačilu varščine in vseh predplačil za storitve ter najemodajalcu ob odhodu pisno sporočite svoj novi naslov in bančne podatke.
• Za lanskoletni izpisek stroškov storitev si vzemite 1. julij in upoštevajte 24-mesečno obdobje.
• Če rok poteče, pošljite pisno zahtevo s kratkim, jasnim obdobjem za plačilo; če to ne uspe, se obrnite na meldpunt in razmislite o sodnem postopku.

Za najemodajalce

• Uskladite svoje dokumente: pisno pogodbo in informativni list, ki zajema varščino, stroške storitev, vaše kontaktne podatke in meldpunt – v angleščini, če oddajate nepremičnino tujcem.
• Za novo najemnino nikoli ne vzemite več kot dvomesečno golo najemnino in presežka ne spreminjajte v provizijo.
• Pregled opravite na začetku in na koncu, pisno in po možnosti v prisotnosti najemnika.
• Povrnite v štirinajstih dneh, če ne odštejete ničesar; če odštejete, povrnite nesporni znesek in pošljite celotno pisno razčlenitev v tridesetih dneh, skupaj z računi. Ne zaračunavajte obrabe ali rutinskega prenove.
• Letni obračun pošljite do 1. julija, razčlenjen in na podlagi dejanskih stroškov, ter se pripravite na zaprti seznam, ki začne veljati 1. januarja 2027.