Zvišanje najemnin na Nizozemskem: kaj lahko zaračunajo najemodajalci in kaj lahko storijo najemniki

Skoraj vsaka nizozemska najemna pogodba se enkrat letno zviša. Kaj lahko najemodajalec zahteva in ali je zvišanje sploh veljavno, je odvisno od tega, v katerem od treh segmentov se nahaja nepremičnina, kaj piše v pogodbi in ali je najemodajalec upošteval kratek, a strog sklop formalnosti. Ta članek določa, v kateri segment spada vaša najemna pogodba, kako se izračuna letni maksimum, kaj mora vsebovati veljaven predlog za zvišanje in kako ga najemnik izpodbija.

Trije segmenti, trije sklopi pravil

Odkar je 1. julija 2024 začel veljati Zakon o dostopnih najemninah ( Wet betaalbare huur ), se nizozemski najemi stanovanj delijo na tri segmente. Kateri se uporabi, je določeno s številom točk, ki jih stanovanje doseže v sistemu vrednotenja stanovanj ( woningwaarderingsstelsel ), ne pa s tem, kako stranke imenujejo pogodbo.

• Reguliran, družbeni segment – najnižji točkovni razred. Najemnina nikoli ne sme preseči najvišje vrednosti, ki jo ustvarijo točke, letno povišanje pa je omejeno z odstotkom, ki ga vsako leto določi minister.
• Srednji tržni segment (najem srednjega cenovnega razreda) – srednji točkovni pas. Ta segment je bil prvič reguliran z Zakonom o dostopni najemnini. Ima svojo najvišjo najemnino in, od 1. julija 2025 lastno omejeno letno povečanje.
• Prosti sektor (zasebni sektor, liberalizirano) – zgornji točkovni razred. Najvišje najemnine ni, vendar je letno zvišanje od leta 2021 zakonsko omejeno, ta omejitev pa je bila podaljšana do 1. maja 2029.

Meje točk in pragovi najemnin se indeksirajo letno, zato lahko stanovanje spremeni segment, ko je podpisana nova pogodba. Segment je določen na začetku najema in se sredi pogodbe ne spremeni zaradi premika praga.

Kako se izračuna letni maksimum

Srednjetrgni maksimum je lahko višji od tistega za prosti sektor, kar ljudi preseneča, vendar to ni napaka. Formuli se razlikujeta: srednjetrgni maksimum je vezan na kolektivni razvoj plač plus eno odstotno točko, medtem ko se za regulirani in prosti sektor uporabi tisti od gibanja cen in razvoja plač, ki je nižji, spet plus ena odstotna točka. V letu, ko plače prehitevajo cene, je srednjetrgni maksimum tisti, ki je višji od obeh. Zakonska podlaga je člen 7:248 BW, podrobneje opredeljen v členu 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Sami odstotki se vsako leto preračunajo in tukaj namerno niso navedeni, ker je številka, navedena v članku, v nekaj mesecih zastarela. Minister jih določi, objavita jih komisija za nepremičnine (Huurcommissie) in spletni portal rijksoverheid.nl, in to je edini vir, na katerega se je vredno zanesti. Upoštevajte različne koledarje: v reguliranem segmentu novi najvišji znesek velja za povišanja, ki začnejo veljati 1. julija, medtem ko v srednjem in prostem sektorju velja za koledarsko leto. Povišanje, predlagano v skladu z lanskim odstotkom za datum v novem obdobju, je pretirano in presežek je mogoče povrniti.

Formalne zahteve za predlog za zvišanje najemnine

V reguliranih in srednje velikih segmentih se povišanje ne zgodi samodejno. Najemodajalec mora v skladu s členom 7:252 BW podati pisni predlog ( voorstel tot huurverhoging ), formalnosti pa so pomembnejše, kot večina najemodajalcev pričakuje.

• Odpovedni rok. Predlog mora najemnik prejeti vsaj dva cela meseca pred predlaganim datumom uveljavitve. Za zvišanje 1. julija mora biti predlog poslan najkasneje do 30. aprila.
• Pisna oblika. Elektronska pošta je na splošno sprejeta, če je mogoče predložiti potrdilo.
• Vsebina Člen 7:252 BW predpisuje, kaj mora predlog vsebovati: trenutno veljavno najemnino, predlagano spremembo, novo najemnino in datum, od katerega se uporablja. Če se najemodajalec zanaša na povečanje, odvisno od dohodka, mora priložiti davčno izkaznico o dohodkih. Predlog, ki izpušča eno od teh podatkov, je pomanjkljiv.
• Enkrat na dvanajst mesecev. V prvem dvanajstmesečnem obdobju po začetku najema se lahko najemnina zviša največ enkrat, nato pa le ob koncu vsakega naslednjega dvanajstmesečnega obdobja (člen 7:250 BW). Kadar zvišanje temelji na pogodbeni klavzuli, velja isti dvanajstmesečni rok, klavzula, ki povzroči več kot eno zvišanje v dvanajstih mesecih, pa je nična (člen 7:251 BW). Ozka izjema obstaja, kadar se začasni popust najemnine postopno odpravlja (člen 7:252c BW).

Posledica pomanjkljivega predloga je preprosta in za najemodajalce draga: povišanje ne začne veljati. Ne zniža se, ne popravi ali odloži po samem zakonu. Najemnina ostane takšna, kot je bila, najemodajalec pa mora začeti znova z novim, skladnim predlogom in novim dvomesečnim odpovednim rokom – v praksi to pogosto stane celo leto indeksacije. Najemniki, ki so že plačali, lahko razliko zahtevajo nazaj.

Kako najemnik ugovarja in kdaj

Pot je odvisna od odseka, obe poti pa potekata v nasprotnih smereh.

Regulirani in srednje tržne ponudbe v skladu s členom 7:252 BW

Najemnik pred predlaganim datumom uveljavitve najemodajalcu napiše, da ugovarja in zakaj. Od najemnika se nato ne zahteva nič drugega. Če želi najemodajalec nadaljevati, mora v šestih tednih od predlaganega datuma uveljavitve zaprositi komisijo za stanovanjske zadeve (Huurcommissie) , naj odloči (člen 7:253 BW). Če ta rok mine, povišanje preprosto ne začne veljati – najbolj uporabna stvar, ki jo lahko najemnik, ki ugovarja, ve.

Indeksiranje v skladu s pogodbeno klavzulo (srednji trg in prosti sektor)

Kadar povečanje izhaja iz klavzule o indeksiranju in ne iz predloga iz člena 7:252 BW, najemnik vloži zahtevek neposredno pri Huurcommissie v štirih mesecih od datuma začetka veljavnosti povečanja (člen 7:248 BW). Zamuda tega štirimesečnega roka je za izpodbijanje usodna, zato ga je treba odložiti. Huurcommissie bo povečanje omejila na zakonsko določen maksimum, če je klavzula prinesla več.

Klavzule o indeksiranju: prosti sektor in problem nepoštenih pogojev

V srednjem tržnem in prostem sektorju ni zakonske pravice do letnega zvišanja. Vse je odvisno od pogodbe. Če najemna pogodba sploh ne vsebuje klavzule o zvišanju najemnine, najemodajalec ne sme letno zvišati najemnine – pika. Če vsebuje klavzulo, ki določa odstotek pod zakonsko zgornjo mejo, velja pogodbena višina. Če določa odstotek nad zgornjo mejo, velja zgornja meja.

Nad to zakonsko plastjo se nahaja evropsko pravo o varstvu potrošnikov, in tu je na kocki veliko denarja. Najemne pogodbe za stanovanja z zasebnimi posamezniki so potrošniške pogodbe, zato veljajo pravila o nepoštenih pogojih in sodišča morajo na lastno pobudo preizkusiti klavzule o zvišanju najemnine.

Vodilni vir je prejudicirana sodba Hoge Raada z dne 29. novembra 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, izdana na podlagi vprašanj, ki jih je predložilo Rechtbank. Amsterdam 11. januarja 2024. Nanašalo se je na zelo pogosto formulo za prosti sektor »indeksacija CPI plus dodatek«. Sodišče je v povzetku razsodilo:

• Element indeksacije in element doplačila se ocenita ločeno, tudi če se pojavijo v enem samem pogodbenem stavku. Služijo različnim namenom: eden kompenzira depreciacijo valute, drugi pa povečanje stroškov, ki presega inflacijo.
• Klavzula, ki določa indeksacijo CPI, sama po sebi ni nepravična.
• Klavzula, ki dodaja fiksni dodatek do 3 % nad indeksacijo CPI, je ne nepošteno, razen če obstajajo posebne okoliščine: finančne posledice so predvidljive, najemodajalec ima legitimni interes in najemnik lahko odpove pogodbo.
• Če je klavzula o doplačilu is nepošteno, ga je treba zavrniti v celotiSodišče ga ne sme znižati na sprejemljivih 3 %. Najemnik se vrne v položaj, v katerem bi bil brez klavzule, in ima pravico do povračila preplačanih povišic.

Posledice za najemodajalce, ki uporabljajo formulo »indeksacija plus do 5 %« ali »plus do 7 %«, so hude. Dodatek se ne zmanjša; izgine za celotno dobo najema, pretekli dodatki pa postanejo odplačljivi. Za portfeljskega najemodajalca s standardno predlogo je izpostavljenost kumulativna za vsako enoto. Pravdni postopki glede dodatkov nad 3 % se nadaljujejo na okrožnih sodiščih, in ker se uporablja evropski standard za nepoštene pogoje, možnost predložitve zadeve Sodišču Evropske unije ni izginila. Najemodajalec, ki se sklicuje na klavzulo o dodatku, in najemnik, ki zahteva vračilo plačanega v skladu z njo, bi morala pred zavzetjem stališča preveriti, kje je sodna praksa.

Pomembni sta dve niansi. Odločitev se nanaša na klavzulo , ne na zgornjo mejo: niti pravična klavzula ne more zagotoviti več od zakonsko določene zgornje meje, ki velja za tisto leto. Nepravična klavzula pa se ne odpravi tako, da najemodajalec zaračuna manj, kot dovoljuje; preizkuša se besedilo.

Zvišanje najemnine po prenovi ali izboljšavi

Povečanje po delih se razlikuje od letnega povečanja in ni predmet letne odstotne omejitve. Razlika, ki odloča o večini sporov, je med izboljšavami in vzdrževanjem : fizične spremembe ali dodatki, ki povečajo uživanje v stanovanju – vgradni aparati, nova kopalniška oprema, izolacija in drugi energetski ukrepi – lahko upravičijo povečanje. Zamenjava in popravilo ne moreta, ker vzdrževanje nepremičnine v dobrem stanju že pokriva najemnina.

Kadar želi najemodajalec prenoviti zasedeno stanovanje, člen 7:220 BW zahteva razumen predlog : pisni paket, ki opisuje dela, motnje, morebitno odškodnino in predlagano novo najemnino. Najemnika, ki zavrne razumen predlog, je mogoče prisiliti; najemnika, ki se sooči z nerazumnim predlogom, pa ne.

Če se stranki ne moreta dogovoriti o posledicah najemnine, lahko katera koli od njiju v treh mesecih po zaključku del zaprosi komisijo za nepremičnine (Huurcommissie), da odloči o razumnosti predlaganega povišanja. Komisija za nepremičnine pošlje preiskovalca, preveri, ali dela dejansko pomenijo izboljšave, in primerja povišanje z dejansko nastalimi stroški. Ta pot obstaja tako v reguliranem in srednjem tržnem segmentu (člen 7:255 BW) kot v prostem sektorju (člen 7:255a BW), čeprav v prostem sektorju ni zgornje meje točk, s katero bi se lahko meril rezultat.

Dodatno povečanje, odvisno od dohodka

Samo v reguliranem socialnem segmentu lahko najemodajalec predlaga višje povišanje za gospodinjstva nad določenimi dohodkovnimi ravnmi (člen 7:252a BW), izraženo kot fiksni znesek v evrih na mesec in ne kot odstotek.

• Nad običajnim pragom obstajata dva dohodkovna razreda, vsak s svojim fiksnim mesečnim zneskom in ne odstotkom.
• Omejitve dohodka, mesečni zneski in referenčno leto se določijo letno in objavijo s strani komisije za dohodke (Huurcommissie); ocena se opravi na podlagi dohodka gospodinjstva iz prejšnjega davčnega leta, ne iz tekočega.
• Dohodek otroka, ki prebiva v državi in ​​ni dopolnil 23 let, se ne upošteva, če skupni dohodek tega otroka (verzamelinkomen) ostane pod objavljeno omejitvijo.
• Določene skupine kronično bolnih in invalidnih najemnikov so izvzete.

Najemodajalec mora od Belastingdiensta pridobiti napoved dohodka in jo priložiti predlogu. Če jo opusti, je predlog pomanjkljiv, kar ima običajno posledico, da povišanje ne bo uspešno. Najvišjih povišanj ni mogoče seštevati: najemodajalec vzame bodisi običajni odstotek bodisi znesek, odvisen od dohodka, ne pa obojega. Ker se pragovi in ​​zneski spreminjajo vsako leto, preverite tabelo, ki jo Huurcommissie objavi za leto, v katerem naj bi povišanje začelo veljati.

Znižanje najemnin: zrcalna slika in pogosto močnejše gibanje

Najemniki običajno razmišljajo obrambno o letnem zvišanju, medtem ko je boljše vprašanje, ali je bila najemnina sploh kdaj zakonita. V reguliranem in srednjem tržnem segmentu najemnina ne sme preseči najvišjega zneska, ki ga ustvarijo točke stanovanja. Če ga preseže, se najemnik ne sme zgolj upreti zvišanju, temveč predlagati znižanje.

Postopek po členu 7:254 BW je podoben postopku zvišanja. Najemnik pošlje pisni predlog, v katerem navede trenutno osnovno najemnino, predlagano nižjo najemnino, znižanje in datum začetka veljavnosti, ki ne sme biti prej kot dva polna koledarska meseca po poslanem predlogu. Če najemodajalec zavrne ali se ne odzove, najemnik zaprosi komisijo za stanovanjske zadeve (Huurcommissie), naj odloči, in to mora storiti v šestih tednih od predlaganega datuma znižanja. Najemnik plačuje obstoječo najemnino, dokler odločitev ni sprejeta.

Kjer točke kažejo znatno previsoko ceno, je ta pot vredna veliko več kot odstotek indeksacije in jo je mogoče kombinirati z odškodnino za napake. Preverjanje točk bi moralo biti prvi korak, kadar koli regulirani ali srednje drag najemnik podvomi o svoji najemnini.

Česa najemodajalec ne sme storiti

• Povečajte več kot enkrat v dvanajstih mesecih. Drugo povišanje v istem dvanajstmesečnem obdobju je neveljavno (člen 7:251 BW), ne glede na to, kaj določa pogodba.
• Povečanje za določen čas brez pogodbene podlage. V srednjem in prostem sektorju odsotnost klavzule o indeksiranju pomeni, da se letno zvišanje ne poveča za celotno obdobje.
• Povečajte z zavrnitvijo podaljšanja. Nizozemska najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas ne preneha veljati in je ni mogoče "podaljšati" pod novimi pogoji po izbiri najemodajalca. Ponudba najemniku izbire med višjo najemnino in odhodom ni zakonita pot do povišanja: za prekinitev najemne pogodbe so potrebni zakonski razlogi in, če se najemnik ne strinja, sodna odredba.
• Povrnite povečanje z storitve. Vključevanje najemnine v stroške storitev ali celotna cena ne preživi preverjanja.
• Prezri ugovor. V reguliranih in srednje velikih segmentih najemodajalec ne more enostransko zavrniti ugovora; edina pot naprej je komisija za nepremičnine (Huurcommissie), in sicer v šestih tednih.

Praktično vodenje

Za najemnike. Najprej preverite segment, nato aritmetiko, nato formalnosti – v tem vrstnem redu, saj formalna napaka prepreči povišanje ne glede na odstotek. Določite si roke: v reguliranem in srednjem segmentu ugovarjajte pred datumom začetka veljavnosti ter v štirih mesecih zaprosite pri komisiji za stanovanjske zadeve (Huurcommissie) za pogodbeno indeksacijo. Če vaša najemna pogodba v prostem sektorju doda indeksaciji doplačilo nad 3 %, se pred plačilom posvetujte z najemnikom. In preverite točke, tudi če se povišanje zdi pravilno.

Za najemodajalce. Preverite svojo predlogo: klavzula o doplačilu, pripravljena pred odločitvijo Hoge Raad iz leta 2024, je veljavna obveznost. Predloge pošljite zgodaj, v pisni obliki, v katerih navedete trenutno najemnino, novo najemnino, datum začetka veljavnosti in pot ugovora, ter shranite dokazilo o odpremi. Priložite davčno izjavo za morebitno povečanje, odvisno od dohodka. Če najemnik ugovarja, takoj preskočite šesttedenski rok za najemnino – če ga zamudite, vas to stane celo leto.