Prenova in zvišanje najemnine: kaj vam lahko zaračuna vaš nizozemski najemodajalec?

Nizozemski najemodajalec lahko po prenovi zviša najemnino le, če dela dejansko izboljšajo stanovanje in je zvišanje v razumnem sorazmerju s porabo najemodajalca. Redno vzdrževanje in popravila nikoli ne upravičujejo višje najemnine, za regulirane stanovanja pa nova najemnina ne sme preseči najvišje vrednosti v skladu s sistemom vrednotenja stanovanj (woningwaarderingsstelsel, WWS) (člen 7:255 nizozemskega civilnega zakonika, BW).

Večina sporov se vrti okoli dveh vprašanj: ali gre res za prenovo in ali je predlog najemodajalca razumen? Ta stran pojasnjuje oboje: roke, nadomestilo za selitev in kdaj se obrniti na najemniško sodišče (Huurcommissie) ali okrožno sodišče (kantonrechter). Glejte tudi svoje pravice kot najemnik.

Kaj se šteje za prenovo?

Prenova pomeni rušenje z nadomestno novogradnjo ali delno obnovo s spremembo ali dozidavo (člen 7:220(2) BW). Po delih je dom boljši kot prej, ne le popravljen.

Dve drugi kategoriji ne podpirata zvišanja najemnine. Nujna dela (dringende werkzaamheden) so dela, ki jih ni mogoče razumno odložiti; morate jih dovoliti (člen 7:220(1) BW), vendar ne izboljšajo doma. Redno vzdrževanje, kot je zamenjava pokvarjenega kotla z enakovrednim ali popravilo puščanja, je po nizozemski zakonodaji o najemu naloga najemodajalca in je že vključeno v vašo najemnino.

Energetski ukrepi so glavni primer v praksi. Izolacija strehe ali fasade, visoko učinkovita zasteklitev, toplotna črpalka ali sončne celice se običajno štejejo za izboljšave. Če paket združuje izboljšave in popravila, prosite najemodajalca, da si razdeli stroške: le izboljšava lahko povzroči povečanje.

Kdaj morate sodelovati pri prenovi?

Ko najemodajalec poda razumen predlog v pisni obliki (člen 7:220(2) BW). Če je predlog razumen, morate dovoliti delo; če ni, ga lahko zavrnete.

Resen predlog navaja, kaj delo vključuje, zakaj je potrebno vaše sodelovanje, koliko časa traja, koliko stane, koliko se predlaga povišanje najemnine in kako boste nastanjeni med delom. Zakon ne določa odpovednega roka za sam predlog, vendar najemodajalec ne more začeti dela na podlagi pisma, ki ga niste sprejeli. Če zavrnete, lahko najemodajalec zaprosi okrožno sodišče, da odloči o razumnosti. Obveznosti najemodajalca se med delom nadaljujejo.

Kaj pa, če se večina vaših sosedov strinja?

Če prenova zadeva deset ali več stanovanj ali poslovnih enot, ki tvorijo strukturno enoto, se predlog šteje za razumen, ko se z njim strinja 70 % ali več najemnikov (člen 7:220(3) BW).

Če se niste strinjali, lahko sodišče zaprosite, da v osmih tednih po pisnem obvestilu najemodajalca, da je bil dosežen prag 70 %, odloči o razumnosti predloga. Če ta rok zamudite, velja domneva proti vam.

Ali lahko najemodajalec prekine najemno pogodbo zaradi prenove?

Samo na podlagi zakonsko določenih razlogov za odpoved (člen 7:220(4) BW). Prenova sama po sebi ne konča najemnega razmerja.

Prenova, ki je ni mogoče izvesti brez prekinitve najemnega razmerja, se šteje za nujno lastno uporabo (člen 7:274(1)(c) in (3) BW). Odpoved lahko zavrnete; najemodajalec se mora nato obrniti na okrožno sodišče. Sodišče odpove najemno razmerje le, če se izkaže nujnost, če lahko dobite drugo primerno stanovanje in če je tehtnica interesov v prid najemodajalcu. Glejte tudi našo stran o postopku deložacije.

Ločite dve vprašanji: zavrnitev povišanja najemnine ni enako kot zavrnitev dela. Denarju pisno nasprotujte, vendar gradbenikom dovolite vstop, ko je predlog razumen.

Ali prejemate nadomestilo za selitev?

Da, če se morate zaradi prenove izseliti iz stanovanja. Najemodajalec mora prispevati k vašim stroškom selitve in ponovnega opremljanja (člen 7:220(5) BW).

Za samostojne hiše, prikolice in parcele je minimalni prispevek določen z ministrsko uredbo in se vsako leto pred 1. marcem prilagodi v skladu z indeksom cen življenjskih potrebščin (člen 7:220(6) BW). Preverite znesek, ki velja na dan predloga; vse, kar je nad minimalnim, je predmet pogajanj. Če morate začasno oditi, mora predlog zajemati tudi primerljivo začasno nastanitev in datume. Motnje, ki se ne morejo izseliti, so lahko pomanjkljivost (člen 7:204 BW), ki upravičuje znižanje najemnine (člen 7:207 BW).

Koliko dodatne najemnine lahko upraviči prenova?

To je odvisno od segmenta, v katerem se nahaja vaš dom. V reguliranih segmentih WWS določa omejitev najemnine; v liberaliziranem segmentu odloča najemna pogodba.

Za regulirano stanovanje se lahko najemnina zviša za znesek, ki je v razumnem sorazmerju s stroški najemodajalca, vendar nova najemnina ne sme presegati najvišjega zneska, ki ga dovoljujejo točke WWS (člen 7:255(1) BW). V praksi Huurcommissie deli naložbo z ekonomsko življenjsko dobo izboljšave in odšteje subvencije, ki jih je prejel najemodajalec. Če najemodajalec že zaračuna najvišji znesek, izboljšava ne doda ničesar, razen če zviša točke.

Za liberalizirano stanovanje najemna komisija nima besede glede višine najemnine. Osnova je klavzula v najemni pogodbi, ki dovoljuje zvišanje po izboljšavah; brez nje najemodajalec potrebuje vaše soglasje ali sodno odločbo. Glejte naš članek o letnem zvišanju najemnine.

V katerem segmentu se nahaja vaš dom?

Zakon o dostopnih najemninah (Wet betaalbare huur) od 1. julija 2024 deli samostojne domove v tri segmente glede na točke WWS: socialna stanovanja, regulirani segment srednjega trga in liberalizirani segment. Meje točk in najvišje najemnine so določene z uredbo in indeksirane vsako leto; namesto številke v starejšem članku uporabite spletno preverjanje najemnin s strani komisije za stanovanjske nepremičnine (Huurcommissie).

V obeh reguliranih segmentih lahko najemnik zaprosi komisijo za stanovanjske nepremičnine (Huurcommissie), da oceni začetno najemnino v šestih mesecih po začetku prvega najema tega stanovanja (člen 7:249 BW).

Kakšni so roki za ugovor?

Zvišanje najemnine je treba predlagati pisno vsaj dva meseca pred začetkom veljavnosti, pri čemer je treba navesti trenutno najemnino, zvišanje, novo najemnino, datum začetka veljavnosti in način ugovora (člen 7:252 BW). Pozen ali nepopoln predlog je mogoče izpodbijati že samo iz te podlage.

• Povečanje po izboljšavi (urejen dom). Če se ne morete dogovoriti o znesku, lahko katera koli stranka v treh mesecih po končanem delu zaprosi komisijo za nepremičnine (člen 7:255(2) BW).
• Letno povečanje. Pisni ugovor pred predlaganim datumom začetka; molk šteje kot sprejetje. Najemodajalec lahko nato v šestih tednih po tem datumu zaprosi najemodajalčevo komisijo za sklep (člen 7:253(1) BW).
• Odločitev komisije za huur. Vsaka stranka lahko zadevo predloži podokrožnemu sodišču v osmih tednih po pošiljanju odločbe; sicer je odločba zavezujoča za obe (člen 7:262 BW).
• Kompleks desetih ali več hiš. Osem tednov po obvestilu o 70 %, da se sodišče pozove, naj odloči o razumnosti (člen 7:220(3) BW).

Huurcommissie ali podokrožno sodišče?

Najemnina za regulirane stanovanjske objekte (Huurcommissie) odloča o začetni najemnini, letnem povišanju, povišanju po izboljšavah, stroških storitev in znižanju najemnine zaradi napak. Podokrožno sodišče odloča o razumnosti predloga za prenovo, o vseh sporih glede liberaliziranih najemnin in klavzul o indeksiranju ter o prenehanju najemnega razmerja.

Številni liberalizirani sporazumi dovoljujejo letno povečanje inflacije in dodatek. Vrhovno sodišče je 29. novembra 2024 razsodilo, da sta indeksacija in dodatek ločeni določbi ter da dodatek do 3 % na leto načeloma ni nepošten; če je dodatek v danih okoliščinah nepošten, odpade le dodatek (ECLI:NL:HR:2024:1780). Takšno klavzulo preverite glede na pravila o nepoštenih pogodbenih pogojih.

Kaj morate kot najemnik preveriti?

• Ali gre za izboljšavo ali vzdrževanje in popravilo, ki ga mora plačati najemodajalec?
• Ali je predlog v pisni obliki in ali navaja delo, stroške, povišanje in vaše nastanitev med delom?
• Ali je najemodajalec odštel subvencije in izkoristil ekonomsko življenjsko dobo dela?
• V kompleksu: kdaj ste prejeli 70-odstotno obvestilo in ali vam teče osemtedenski rok?
• Ste pred predlaganim datumom začetka povišanja pisno ugovarjali?
• Ste fotografirali hišo in zabeležili datume začetka in konca del?

Kaj morate kot najemodajalec preveriti?

• Ali je vaš predlog napisan, specifičen in razumen v skladu s členom 7:220(2) BW?
• Ste ločili stroške izboljšav od stroškov vzdrževanja?
• Za regulirano stanovanje: ali nova najemnina po delih ostane znotraj najvišje dovoljene višine najemnine za stanovanjsko hišo?
• Za liberaliziran dom: ali najemna pogodba vsebuje veljavno klavzulo o povečanju po izboljšavi?
• Ali ste ponudili zakonsko določeno minimalno nadomestilo za selitev, če se morajo najemniki preseliti?

Kaj lahko storimo za vas pri prenovi in ​​zvišanju najemnin?

Naši odvetniki za najemna prava zastopajo najemnike in najemodajalce.

• Ocenimo, ali je predlog prenove razumen in ali delo predstavlja izboljšavo.
• Predlagano povečanje preverjamo glede na naložbo, subvencije in točke WWS.
• Pripravimo vam pisni ugovor ali predlog prenove.
• Postopke pred okrožniškim sodiščem (Huurcommissie) in okrožnim sodiščem vodimo v zakonsko določenih rokih.
• Pregledujemo klavzule o indeksiranju in zvišanju cen v liberaliziranih najemnih pogodbah.

Povzetek

• Le resnične izboljšave upravičujejo zvišanje najemnine; vzdrževanje in popravila ne.
• Pri prenovi morate sodelovati le, če je pisni predlog najemodajalca razumen (člen 7:220(2) BW).
• V kompleksu z desetimi ali več enotami se s 70-odstotnim soglasjem predlog šteje za razumen; nato imate osem tednov časa za obravnavo na sodišču.
• Za regulirane domove mora biti povišanje sorazmerno s stroški in ostati znotraj zgornje meje WWS (člen 7:255 BW).
• Če se morate izseliti, vam najemodajalec plača vsaj zakonsko določen minimalni dodatek za selitev.

Pogosta vprašanja