Kaj se šteje za prenovo po nizozemski zakonodaji
Razumen predlog in kdaj morate sodelovati
Prenova med trajanjem najema poteka v skladu z razumnim predlogom iz člena 7:220, 2. člena BW. Najemodajalec vam načrt predloži pisno; če je predlog razumen, morate sodelovati, če pa ni, ga lahko zavrnete. Za sam predlog ni zakonsko določenega odpovednega roka, kar preseneča številne najemnike, vendar odsotnost roka pomeni oboje: najemodajalec ne more začeti dela na podlagi pisma, s katerim se niste strinjali. Predlog se presoja po vsebini, resen predlog pa določa, kaj delo vključuje, zakaj je potrebno vaše sodelovanje, koliko časa bo trajalo, koliko bo stalo najemodajalca, kakšno zvišanje najemnine se predlaga in kaj se bo zgodilo z vami med izvajanjem del. Predlog, ki navaja zvišanje najemnine, ne da bi prikazal naložbo, ki stoji za njim, je težko oceniti in že samo zaradi tega težko imenovati razumen. obveznosti najemodajalca ki veljajo med vašim najemom, med prenovo ne izginejo; nepremičnina mora ostati primerna za bivanje in vaše mirno uživanje je treba spoštovati, kolikor to dopuščajo dela. Kompleksi se obravnavajo drugače. Kadar prenova zadeva stavbo ali blok z najmanj desetimi stanovanji ali poslovnimi enotami, ki tvorijo enoto, člen 7:220 poglavje 3 BW domneva, da je predlog razumen, ko se z njim strinja vsaj sedemdeset odstotkov najemnikov. Če ste v manjšini, niste samodejno vezani: lahko se obrnete na podokrožno sodišče, da odloči, da je predlog kljub temu nerazumen, in to morate storiti v osmih tednih od dneva, ko vas najemodajalec pisno obvesti, da je bil dosežen prag sedemdesetih odstotkov. Če zamudite ta rok, je predlog proti vam. To je najtežji rok na tem področju prava.Kdaj mora najemodajalec namesto tega prekiniti najemno pogodbo
Prenova sama po sebi ne konča najemnega razmerja. Člen 7:220, odstavek 4 BW to izrecno določa in je pomembno: najemodajalec ne more navesti rušenja ali temeljite prenove kot razloga za iztek najemne pogodbe. Če dela dejansko ni mogoče izvesti med veljavnostjo najemne pogodbe, mora najemodajalec odpovedati pogodbo, za stanovanje pa to pomeni uporabo zakonskih razlogov. Razlog je nujna lastna raba v skladu s členom 7:274, odstavek 1, pododstavek c BW, člen 7:274, odstavek 3, pododstavek a BW pa potrjuje, da se prenova, ki je ni mogoče izvesti brez prenehanja najemne pogodbe, šteje za takšno rabo. Odpoved lahko zavrnete. Najemodajalec se mora nato obrniti na okrožno sodišče, ki bo najemno razmerje odpovedalo le, če je nujnost utemeljena, če vam je na voljo ustrezno nadomestno stanovanje in po tehtanju obeh strani. Sodišče določi tudi datum, do katerega morate zapustiti stanovanje, in vam lahko dodeli prispevek k stroškom selitve. To je resnična ovira, ne formalnost, in zato večina najemodajalcev daje prednost razumnemu predlogu. Če do tega pride, potem postopek deložacije in pravila o odpovedi pogodbe za nedoločen čas se jih splača prebrati, preden odgovorite. Praktična točka, ki se je je treba držati: zavrnitev povišanja najemnine ni enaka zavrnitvi del. Sodišče, ki je pozvano k odpovedi najemne pogodbe, preveri, ali ovirate samo prenovo. Pisno ugovarjajte denarju, sodelujte z gradbeniki in vprašanji boste ločili.Selitev med deli in nadomestilo za selitev
Koliko dodatne najemnine lahko upraviči prenova
Odgovor je v celoti odvisen od tega, v kateri segment spada vaš dom, in prav tukaj starejša navodila, ki krožijo po spletu, pogosto zavajajo. V reguliranih in srednje velikih segmentih je najemnina omejena s sistemom vrednotenja stanovanj (zmagovalna merila, WWS), ki ocenjuje stanovanje glede na površino, uradno vrednost WOZ, opremljenost, energetsko oznako, zunanji prostor in druge značilnosti. Izboljšave dodajo točke, točke zvišajo najvišjo razumno najemnino, najemodajalec pa lahko na tej podlagi predlaga zvišanje v skladu s členom 7:255 BW. Obstajata dve omejitvi. Nova najemnina nikoli ne sme preseči najvišje dovoljene najemnine, zato najemodajalec, ki že zaračunava najvišjo najemnino, od dela ne pridobi ničesar. Zvišanje se izračuna na podlagi dejanske naložbe: Huurcommissie uporablja smernice politike, ki vsaki vrsti dela dodeli predvideno ekonomsko življenjsko dobo, naložbo deli s to življenjsko dobo v mesecih in odšteje morebitne subvencije ali nepovratna sredstva, ki jih je najemodajalec prejel. Subvencionirana izolacija torej podpira veliko manjše zvišanje, kot kaže račun. V liberaliziranem segmentu WWS ne omejuje najemnine in Huurcommissie nima besede glede ravni. Namesto tega ureja vaše NaročiloČe pogodba vsebuje klavzulo o indeksiranju, je ta zavezujoča za najemodajalca; če vsebuje klavzulo, ki dovoljuje dodatno povišanje po izboljšavah, je ta klavzula osnova in njeno besedilo določa zgornjo mejo. Najemodajalec brez pogodbene podlage potrebuje vaše soglasje, če pa tega ni, mora zaprositi okrajno sodišče. Za podrobnejšo obravnavo letnega mehanizma glejte naš članek o zvišanje najemnin na Nizozemskem.V katerem segmentu je vaš dom in zakaj se je spremenil leta 2024
Od 1. julija 2024 je Wet betaalbare huur razdelil Nizozemski trg najemnin na tri segmente namesto na dva, meja pa poteka skozi oceno WWS. Do vključno 143 točk je samostojno stanovanje regulirano socialno stanovanje. Od 144 do vključno 186 točk spada v segment srednjega trga, ki je bil liberaliziran pred tem datumom in je zdaj prav tako pod nadzorom najemnine. Od 187 točk je liberaliziran in najemnina je tista, o kateri se dogovorita stranki. Praktične posledice so precejšnje. V obeh nadzorovanih segmentih najemnina ne sme presegati najvišje dovoljene vrednosti točk, najemnik, ki meni, da je začetna najemnina previsoka, pa lahko v šestih mesecih od začetka najema v skladu s členom 7:249 BW zaprosi komisijo za najem, da jo preizkusi. Najemodajalci, ki oddajajo nadzorovano stanovanje, morajo ob sklenitvi pogodbe navesti število točk in ustrezno najvišjo najemnino. Meje točk in najvišje najemnine, ki so z njimi povezane, so določene v zakonu o najemnih cenah stanovanj (Besluit huurprijzen woonruimte) in se vsako leto indeksirajo; Komisija za stanovanjske nepremičnine (Huurcommissie) objavlja orodje za izračun, ki uporablja veljavna pravila, in na to orodje, ne na številko v članku, se je treba zanašati. Drugo spremembo tistega poletja je enostavno spregledati. Zakon o najemnih pogodbah Wet vaste huurcontracten, ki je prav tako začel veljati 1. julija 2024, je nedoločen najem ponovno postal norma za stanovanja: najemnine za določen čas so zdaj izjema, dovoljene le v primerih, ki jih navaja zakon. Smernice, ki pravijo, da lahko najemodajalec preprosto pusti, da dvoletna pogodba preneha veljati, da bi prenovil stanovanje med najemnimi pogodbami, opisujejo stanje pred letom 2024 in ne veljajo več za večino stanovanjskih najemov. Poslovni prostori so povsem drugačen režim, kot kaže naša primerjava. pravila o komercialnem najemu in nepremičninah in naš prispevek o vpliv zakona o najemu poslovnih prostorov na podjetja odpravil se.Letno povišanje najemnine in roki, ki o tem odločajo
Poleg vsakega povišanja prenove obstaja tudi običajno letno povišanje, ki se pogosto predlagata v istem pismu. Ločite ju, ker upoštevata različna pravila. Najemnina se lahko poviša enkrat v dvanajstmesečnem obdobju. Člen 7:252 BW od najemodajalca zahteva, da predlog pisno poda vsaj dva meseca pred datumom začetka veljavnosti nove najemnine in navede trenutno najemnino, predlagano najemnino, datum začetka veljavnosti in kako lahko ugovarjate. Predlog, ki je pozen ali ne vsebuje teh podrobnosti, je pomanjkljiv in se mu je mogoče upreti že samo na tej podlagi. Za nadzorovana stanovanja se najvišji odstotek določi vsako leto z ministrskim predpisom in se razlikuje glede na segment; za liberalizirana stanovanja zgornja meja izhaja iz pogodbe, ob upoštevanju zakonske omejitve letnih povišanj, ki jo je zakonodajalec razširil za srednji in višji segment. Namesto da predpostavljate, da lanskoletna številka še vedno velja, poiščite odstotek, ki velja za vaš segment v zadevnem letu. Če se ne strinjate, to pisno povejte pred predlaganim datumom začetka veljavnosti. Molčanje ni nevtralno: predlog brez nasprotovanja začne veljati. Če ugovarjate, se mora najemodajalec, ki želi povišanje, obrniti na komisijo za najemnine (Huurcommissie), člen 7:253 BW pa za to dovoljuje tri mesece od predlaganega datuma začetka veljavnosti. Za povišanje po izboljšavi velja enak trimesečni rok, ki teče od datuma, ko naj bi predlagana nova najemnina začela veljati. Stranka, ki je nezadovoljna z odločitvijo komisije za najemnine (Huurcommissie), ima osem tednov od datuma, ko je bila odločitev poslana, da zadevo predloži podokrožnemu sodišču v skladu s členom 7:262 BW; če se nobena od strank ne strinja, se šteje, da sta se stranki dogovorili o odločitvi komisije za najemnine.Kje vložiti ugovor: Huurcommissie ali podokrožno sodišče
Izbira napačnega sodišča lahko zapravi mesece, zato je vredno biti natančen. Okrožno sodišče (Huurcommissie) odloča o višini najemnine za nadzorovana stanovanja: začetni najemnini, letnem povišanju, povišanju po izboljšavah, stroških storitev in znižanju najemnine zaradi napak. Ne more odločati o višini liberalizirane najemnine in ne odloča o tem, ali je predlog za prenovo kot tak razumen. To vprašanje je v pristojnosti okrožnega sodišča, ki je tudi sodišče za morebitne spore o liberalizirani najemnini, o klavzuli o indeksaciji in o prenehanju najemnega razmerja. Postopek pred okrožnim sodiščem (Huurcommissie) je namerno dostopen. Zahtevo vložite skupaj z najemno pogodbo, pismom najemodajalca in vašimi dokazi; pristojbina je zmerna in se vrne stranki, ki uspe. Odločitev zavezuje obe stranki, razen če jo ena od njiju v osmih tednih vloži na okrožno sodišče. Brezplačno svetovanje na prvi liniji je na voljo pri Juridisch Loket in odvetnik za najemne zadeve je vredno poučiti, ko zneski ali dela postanejo znatni. Če zadeva pride na sodišče in je v vaši škodi, je naša opomba o kako se pritožiti na odločitev pojasnjuje, kaj sledi. Eno živo vprašanje si zasluži zastavo. Številne liberalizirane najemne pogodbe vsebujejo klavzulo, ki dovoljuje zvišanje najemnine za inflacijo in fiksni dodatni odstotek. Vrsta nizozemskih sodišč je razsodila, da je takšna klavzula lahko nepošten pogoj v skladu s potrošniškim pravom EU, kadar je najemnik potrošnik, kar ima za posledico, da celotna klavzula odpade, namesto da bi se zreducirala na element inflacije. Sodna praksa se še vedno razvija in izid je odvisen od uporabljenega besedila, vendar gre za resen argument in se uspešno izvaja. Če vaša pogodba vsebuje takšno klavzulo, jo preberite v nasprotju s pravili o nepošteni pogodbeni pogoji preden plačate povišico.Gradnja datoteke pred vložitvijo ugovora
Tovrstni spori se rešujejo na podlagi dokumentov. Shranite najemno pogodbo in vse priloge, najemodajalčev predlog prenove in specifikacijo, ki stoji za njim, pisma o povišanju najemnine z datumi prejema, vaše pisne ugovore in dokazilo o plačilu. Od najemodajalca zahtevajte podroben izpis naložbe in dokazilo o morebitni subvenciji: upravičeni ste do preizkusa izračuna, najemodajalec pa, ki ne bo predložil teh podatkov, oslabi lastno trditev. Fotografirajte nepremičnino pred začetkom del in med njimi ter zabeležite datume začetka, konca in konca del. Če motnje presegajo predlagane zneske, je ta zapis tisti, ki podpira zahtevek za znižanje najemnine. Splošne točke v našem vodniku za krmarjenje po nizozemskem najemnem pravu velja tudi tukaj in vedoč kaj lahko zahteva najemnik ohranja korespondenco kratko.Najem kot izseljenec ali napoteni delavec
Državljanstvo pri nobenem od zgoraj navedenega ne vpliva. Zaščita v 7. knjigi civilnega zakonika je obvezna in je ni mogoče odpraviti, ne glede na jezik, v katerem je pogodba napisana, in ne glede na to, kaj navaja o tem, da najemnik sprejema prihodnja povišanja. Angleški prevod je priročen, če pa se nizozemska in angleška različica razlikujeta, se bo razlagalo nizozemsko besedilo, zato pred podpisom preberite oba. Dve situaciji zahtevata dodatno previdnost. Če nastanitev uredi delodajalec ali agencija, ugotovite, kdo je lastnik nepremičnine in kdo je vaš najemodajalec, saj stranka, ki pošilja račune, ni vedno stranka z obveznostmi. In če sta stanovanje in zaposlitev v isti pogodbi, lahko prenehanje zaposlitve vpliva na pravico do bivanja; to je drugačen režim kot pri običajnem stanovanjskem najemu in ga je treba preveriti pred, ne po napovedi prenove. pravila letnega povečanja Uporabite na enak način, ko veste, v katerem segmentu se nahaja stanovanje.Kaj Law and More lahko
Naše najemniško razmerje in nepremičninski odvetniki ocenimo predloge za prenovo, preverimo, ali predlagano povišanje podpirajo naložba in točke, vodimo postopke pred Huurcommissie in okrožnim sodiščem ter svetujemo najemodajalcem, kako pravilno izvesti postopek že prvič. Če ste prejeli predlog ali povišanje in niste prepričani, ali je utemeljeno, nam pošljite pismo in najemno pogodbo in povedali vam bomo, kakšno je vaše stanje.Pogosta vprašanja
Najemodajalci morajo pri zvišanju najemnine po prenovi upoštevati stroge zakonske postopke, najemniki pa imajo jasne pravice, da te zvišanja izpodbijajo po uradnih poteh. Višina morebitnega zvišanja je odvisna od dejanskih stroškov, življenjske dobe izboljšav in od tega, ali je nepremičnina regulirana ali liberalizirana.Kakšne so zakonske omejitve za zvišanje najemnine po prenovi na Nizozemskem?
Povišanje najemnine se izračuna tako, da se naložba najemodajalca deli s številom mesecev v ekonomski življenjski dobi izboljšave. Komisija za najemnine objavlja priročnik s politikami, ki navaja specifična obnovitvena dela in njihovo predvideno povprečno življenjsko dobo.
Pri izračunu se upoštevajo samo dejanski stroški. Če je vaš najemodajalec za trajnostne ukrepe prejel subvencije ali nepovratna sredstva, jih je treba pred izračunom mesečnega povišanja najemnine odšteti od celotne naložbe.
Za nepremičnine, ki niso liberalizirane, nova najemnina ne sme preseči najvišje osnovne najemnine (kale huur) niti po prenovi. Ta zgornja meja zagotavlja pomembno zaščito najemnikom v reguliranih stanovanjih.
Koliko časa mora najemodajalec obvestiti, preden zviša najemnino zaradi prenove?
Najemodajalec vam mora pred začetkom kakršnih koli del predložiti razumen predlog prenove. Ta predlog mora vključevati naravo predvidenih del, finančne posledice za najemodajalca in predlagano zvišanje najemnine.
Zakon ne določa natančnega roka za odpoved samega predloga. Vendar pa vaš najemodajalec ne more preprosto uvesti sprememb ali začeti dela brez vašega predhodnega soglasja.
Če se z najemodajalcem dogovorite, nova najemnina začne veljati v skladu z dogovorjenimi pogoji. Če se ne strinjate, morate v treh mesecih od datuma, ko naj bi predlagana nova najemnina začela veljati, vložiti vlogo pri Komisiji za najemnine.
Kaj se po nizozemski zakonodaji šteje za bistveno prenovo, ki upravičuje zvišanje najemnine?
Člen 7:220(2) nizozemskega civilnega zakonika opredeljuje prenovo kot »rušenje z nadomestno novogradnjo ali delno obnovo s spremembo ali dozidavo obstoječe konstrukcije«. Delo mora izboljšati vaše bivalne razmere.
Trajnostni ukrepi se lahko štejejo za prenove, če ustrezajo tej opredelitvi. Primeri vključujejo izolacijo nepremičnine, vgradnjo visoko učinkovite zasteklitve ali vgradnjo toplotne črpalke.
Vsako popravilo ali vzdrževalno delo se ne šteje za prenovo. Najemodajalec ne more zvišati najemnine za redno vzdrževanje ali manjša popravila, ki zgolj ohranjajo nepremičnino v obstoječem stanju.
Ali so najemniki upravičeni do odškodnine, če prenova bistveno poslabša njihove bivalne razmere?
Če prenova zahteva začasno selitev, mora predlog vašega najemodajalca obravnavati začasno nadomestno nastanitev. Najemodajalec mora določiti tudi nadomestilo za selitev, ki vam ga bo izplačal.
Razumnost predloga za prenovo vključuje upoštevanje vpliva del na vas. Sodišče ali komisija za najemnine bosta pri ocenjevanju predloga ocenila, ali je najemodajalec te motnje ustrezno obravnaval.
Za vsako nevšečnost niste samodejno upravičeni do odškodnine. Ključni dejavnik je, ali je motnja tako velika, da je potrebna začasna selitev.
Katere postopke morajo najemodajalci upoštevati, da bi po prenovi uveljavili zakonito zvišanje najemnine?
Najemodajalec mora pred kakršnimi koli spremembami najete nepremičnine pridobiti vaše soglasje. Sprememb ne more izvajati enostransko.
Predlog prenove mora biti razumen in zajemati specifične zadeve. Ta vključujejo naravo del, razloge za vaše sodelovanje, finančne posledice za najemodajalca in predlagano zvišanje najemnine.
Če predlog zavrnete, se lahko vaš najemodajalec obrne na okrožno sodišče, da oceni, ali je predlog razumen. Za liberalizirane nepremičnine se morajo najemodajalci obrniti neposredno na okrožno sodišče.
Za nepremičnine, ki niso liberalizirane, se lahko najemodajalci namesto tega obrnejo na Komisijo za najemnine.
Ali lahko najemnik izpodbija zvišanje najemnine in če je tako, kako je ta postopek pravno urejen na Nizozemskem?
Imate pravico zavrniti predlog najemodajalca za prenovo, če menite, da je nerazumen. Najemodajalec ne more nadaljevati brez vašega soglasja ali sodne odločbe v njegovo korist.
Če dogovora ni mogoče doseči, se lahko vi ali vaš najemodajalec obrnete na Komisijo za najemnine ali okrožno sodišče. Ustrezni organ je odvisen od tega, ali je vaša nepremičnina liberalizirana ali ne.
Komisija za najemnine ali sodišče bosta ugotovila, ali je povišanje najemnine upravičeno, in izračunala ustrezen znesek. Pri tej odločitvi upoštevajo stroške najemodajalca in ekonomsko življenjsko dobo izboljšav.
Če sodišče meni, da je predlog razumen, vendar še vedno zavrnete sodelovanje pri samih delih (ne le povišanje najemnine), lahko vaš najemodajalec odpove najemno pogodbo v skladu s členom 7:274(1) nizozemskega civilnega zakonika.
