Odvetnik za nepremičnine
na Nizozemskem

Nasvet ali postopek? Zahtevajte brezplačen uvodni sestanek.

Se vam nakup hiše bliža koncu, ste po prenosu odkrili resno napako ali pa vaš izvajalec opravlja slabo delo? Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem vam pomaga pred podpisom pogodbe in v primeru spora. Na tej strani si lahko preberete, katera nizozemska pravila veljajo za nakup, najem, gradnjo in lastništvo nepremičnin, kateri roki veljajo in kako vam pomagamo.

Ocena strank Law & More 9.6 od 10 naprej Klantenvertellen, nizozemska platforma za preglede (81 pregledov, od oktobra 2026).

Kdaj potrebujete odvetnika za nepremičnine na Nizozemskem?

Odvetnika za nepremičnine potrebujete, kadar je treba pred podpisom preveriti pogodbo o nepremičnini ali kadar pride do spora glede nepremičnine. Pri običajnem nakupu hiše odvetnik ni zakonsko obvezen, vendar zgodnji nasvet pogosto prepreči drage napake.

Stranke se na nas obračajo v takšnih situacijah:

kupec ali prodajalec želi odstopiti od kupoprodajne pogodbe ali pa se zahteva kazen v višini 10 odstotkov kupnine;
po prenosu odkrijete napake, ki bi jih moral prodajalec prijaviti, kot so vlaga, težave s temelji ali azbest;
vaš izvajalec konča z zamudo, opravi slabo delo ali zaračuna dodatno delo, ki ga niste naročili;
imate spor z najemnikom ali najemodajalcem glede najemnine, vzdrževanja, odpovedi pogodbe ali deložacije;
združenje lastnikov sprejme odločitev, za katero želite razveljaviti;
imate spor s sosedi glede meje, poti ali dreves;
V nepremičnine na Nizozemskem vlagate prek podjetja in potrebujete pomoč pri pripravi in pregledu transakcijske dokumentacije.

Nekateri roki v nepremičninskem pravu so kratki, na primer en mesec za izpodbijanje odločitve združenja lastnikov. Po prenosu ali izročitvi je vaš pogajalski položaj pogosto šibkejši, zato ukrepajte zgodaj.

S katerimi sorodnimi storitvami vam lahko pomagamo?

Za specifična vprašanja s tega področja prava so te strani podrobneje obravnavane.

Na kaj morate biti pozorni pri nakupu ali prodaji nepremičnine?

Nakup nepremičnine s strani zasebnega kupca mora biti pisen (člen 7:2 nizozemskega civilnega zakonika). V skladu s členom 3:89 nizozemskega civilnega zakonika postanete lastnik šele, ko je notarski zapis o prenosu lastništva registriran. Registracija se izvede v javnih registrih zemljiške knjige (Kadaster).

Ali obstaja obdobje ohlajanja?

Zasebni kupec stanovanja ima tri dni časa za razmislek po prejemu podpisane kupoprodajne pogodbe. Po tem je nakup zavezujoč, razen če velja pogoj, kot je pogoj financiranja. Tak pogoj velja le, če ga uveljavite pravočasno in na pravilen način. Pazljivo preverite datume v pogodbi.

Kakšna je vloga notarja?

Za prenos nepremičnine je vedno potreben notar civilnega prava (notaris), ki sestavi listino in jo vpiše v register. Notar je nepristranski in deluje v imenu obeh strank. Odvetnik za nepremičnine pa deluje samo v vašem imenu in se lahko v vašem imenu pogaja o pogodbenih pogojih.

Kaj pa, če stranka ne nastopa?

Če ena stranka ne izpolni obveznosti, lahko druga stranka poda odpoved pogodbe in nato zahteva izpolnitev, odpoved pogodbe ali odškodnino. Številne standardne kupoprodajne pogodbe vsebujejo kazen v višini 10 odstotkov kupnine. Sodišče lahko kazen zniža, če bi bila njena uporaba v celoti očitno nesprejemljiva (člen 6:94 nizozemskega civilnega zakonika). Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem preveri te klavzule. Preberite več o predhodni kupoprodajni pogodbi in njenih tveganjih.

Kaj lahko storite glede skritih napak?

Nepremičnina mora imeti lastnosti, ki jih lahko pričakujete na podlagi kupoprodajne pogodbe (člen 7:17 nizozemskega civilnega zakonika). Če jih nima, gre za neskladnost in lahko prodajalca štejete za odgovornega.

Vaše možnosti so odvisne od prodajalčeve dolžnosti razkritja in kupčeve dolžnosti preiskave. Prodajalec mora prijaviti napake, za katere ve. Kupec mora raziskati, kar lahko razumno odkrije, na primer z gradbenim pregledom. Klavzula o starosti ali azbestu v pogodbi lahko omeji vaše pravice.

Prodajalca morate o napaki obvestiti v razumnem roku po odkritju (člen 7:23 nizozemskega civilnega zakonika). Za potrošnika, ki kupuje od profesionalnega prodajalca, je odpoved v dveh mesecih v vsakem primeru pravočasna. Zahtevek načeloma zastara dve leti po tej objavi. Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem oceni, po potrebi skupaj z gradbenim strokovnjakom, ali vam je bila napaka vidna.

Katera pravila veljajo za stanovanjske in poslovne najemne pogodbe?

Nizozemsko pravo o najemu v 7. knjigi civilnega zakonika ostro ločuje stanovanjske in poslovne nepremičnine. Najemniki stanovanjskih nepremičnin uživajo široko zaščito: najemna pogodba preneha le, če se najemnik strinja ali če tako odloči podokrožno sodišče (člena 7:272 in 7:274).

Od 1. julija 2024 so stanovanjske najemne pogodbe načeloma sklenjene za nedoločen čas v skladu z Zakonom o najemnih pogodbah za določen čas (Wet vaste huurcontracten). Od istega datuma je Zakon o dostopnih najemninah razširil regulacijo najemnin na velik del srednjega cenovnega segmenta najemnih stanovanj. Najemodajalci morajo upoštevati tudi Zakon o dobrem najemodajalstvu, ki velja od 1. julija 2023 in ki omejuje varščino na dve mesečni osnovni najemnini.

Prodajalni prostor ali pisarniški prostor?

Za poslovne nepremičnine obstajata dve ureditvi:

Trgovski, gostinski in obrtni prostori spadajo pod člen 7:290 nizozemskega civilnega zakonika. Najemna doba je načeloma pet plus pet let, najemodajalec pa lahko pogodbo odpove le iz zakonskih razlogov.
Pisarne in drugi poslovni prostori spadajo pod člen 7:230a nizozemskega civilnega zakonika. Najemnik ima po izteku najemne pogodbe le omejeno zaščito pred izselitvijo.

Razlika ima velike finančne posledice tako za najemodajalca kot za najemnika. Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem najprej preveri, katera ureditev velja. Številne komercialne najemne pogodbe uporabljajo model ROZ, katerega splošne določbe ponekod odstopajo od zakona. Naši odvetniki pregledajo najemne pogodbe, preden jih podpišete, in obravnavajo spore glede najemnine, napak in deložacije. Zakonska pravila o najemu so na voljo na spletni strani wetten.overheid.nl (Knjiga 7, v nizozemščini).

Kakšne so vaše pravice pri gradnji in obnovi?

V skladu z gradbeno pogodbo se izvajalec zaveže, da bo zgradil in dostavil gradnjo (člen 7:750 nizozemskega civilnega zakonika). Od 1. januarja 2024 se uporablja Zakon o zagotavljanju kakovosti gradnje (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Izvajalec je zdaj po dobavi odgovoren tudi za napake, ki niso bile odkrite ob dobavi, razen če mu jih ni mogoče pripisati.

Izvajalec, ki dela za zasebnega naročnika, mora predložiti dokumentacijo o zaključku del (člen 7:757a). Zasebni naročnik lahko pri notarju položi največ 5 odstotkov pogodbene cene (člen 7:768). Ta polog zavaruje popravilo napak, ugotovljenih ob dobavi. Zahtevek za gradbeno napako zastara najkasneje dvajset let po dobavi (člen 7:761).

Dodatno delo je delo zunaj prvotnega naročila. Izvajalec lahko načeloma zaračuna več le, če vas je pravočasno opozoril (člen 7:755). Izjema so dodatni stroški, ki bi jih morali razumeti sami. Spremembe in njihovo ceno vedno zabeležite pisno.

Poslovni projekti pogosto uporabljajo standardne pogoje UAV 2012 ali UAV-GC 2005. Ti običajno spore napotijo na arbitražo nizozemskega arbitražnega odbora za gradbeno industrijo (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem oceni, ali je arbitraža ali sodišče boljša pot.

Kaj za vas pomenijo združenja lastnikov, najemna pogodba in sosedsko pravo?

Če kupite stanovanje, pridobite pravico do stanovanja in samodejno postanete član združenja lastnikov (Vereniging van Eigenaars, VvE). Delitvena pogodba in njeni predpisi določajo, kateri deli so zasebni in kako se delijo stroški.

Združenje lastnikov mora vsako leto rezervirati denar za večja vzdrževanja (člen 5:126 nizozemskega civilnega zakonika). Rezerva sledi dolgoročnemu načrtu vzdrževanja ali znaša vsaj 0.5 odstotka vrednosti obnove. Če se z odločitvijo skupščine ne strinjate, lahko v enem mesecu od okrožnega sodišča zahtevate, da jo razveljavi (člen 5:130). Pred nakupom prosite odvetnika, da pregleda dokumente, zapisnike in rezerve združenja.

Katere pravice drugih lahko omejijo vaše lastništvo?

Lastništvo je lahko omejeno s pravicami drugih, ki so registrirane v javnih registrih in preidejo na novega lastnika ob prodaji. Pravila so v 5. knjigi nizozemskega civilnega zakonika.

Zakupna pravica (erfpacht) daje pravico do uporabe zemljišča nekoga drugega, običajno za letno najemnino (člen 5:85). Preverite rok in datume revizije, zlasti v Amsterdam, kjer je veliko zemljišč oddanih v zakup. Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem pred prenosom prebere pogoje zakupa.
Stavbna pravica (opstalrecht) daje pravico do lastništva stavb ali objektov na, v ali nad zemljiščem nekoga drugega (člen 5:101), kot so na primer sončne celice na strehi druge osebe.
Služnost (erfdienstbaarheid) je breme na eni parceli v korist druge, kot je na primer pot (člen 5:70).

Pravo sosedov je prav tako v 5. knjigi. Sosedom ne smete povzročati nezakonitih motenj, na primer hrupa ali vonja (člen 5:37). Drevesa morajo načeloma stati vsaj dva metra od meje, žive meje in grmičevje pa pol metra (člen 5:42).

Kaj naj vlagatelji in podjetja vprašajo nizozemskega odvetnika za nepremičnine?

Tuji vlagatelji in podjetja pogosto posedujejo nepremičnine na Nizozemskem prek zasebne družbe z omejeno odgovornostjo (BV). Struktura posla, bodisi posel z delnicami ali posel s sredstvi, ima posledice v okviru gospodarskega prava in davčnega prava. Nepremičninsko in gospodarsko pravo se nato srečata v eni transakciji, s skrbnim pregledom glede lastništva, najemnih pogodb, dovoljenj in obveznosti.

Pravo gospodarskih družb zajema strukturo družbe, pogodbo o nakupu delnic in jamstva. Kupec običajno plača davek na prenos lastništva (overdrachtsbelasting), ki ga pobere notar. Stopnje se razlikujejo za lastniško bivajoče nepremičnine, nepremičnine, ki jih kupijo vlagatelji, in nestanovanjske nepremičnine ter se redno spreminjajo. Mladi kupci, ki prvič kupujejo nepremičnino, so lahko upravičeni do oprostitve, vendar le do določene vrednosti. Pri teh točkah sodelujemo z vašim davčnim svetovalcem.

Načrtovanje in dovoljenja spadajo pod upravno pravo, ne pod civilno pravo. Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem, ki poučuje razvijalce, zato združuje nepremičninsko pravo z upravnim pravom. Od 1. januarja 2024 Zakon o okolju in načrtovanju (Omgevingswet) ureja coniranje in dovoljenja, okoljsko pravo pa določa pogoje za tla, hrup in energijo. Zoper odločitev o dovoljenju lahko običajno vložite ugovor v šestih tednih. Občina, ki prodaja zemljišče, mora načeloma vsem zainteresiranim stranem dati enake možnosti. To izhaja iz sodbe vrhovnega sodišča v zadevi Didam z dne 26. novembra 2021.

Kako poteka delo z Law & More delo?

Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem v naši odvetniški pisarni dela v štirih fazah. V vsaki fazi se vnaprej pogovorimo o tem, kaj bomo naredili in koliko to približno stane.

Sprejem. Na brezplačnem uvodnem sestanku se pogovorimo o vaši situaciji in rokih, ki tečejo. Zahtevamo ključne dokumente, kot so kupoprodajna pogodba, najemna pogodba ali delitvena pogodba.
Nasvet. Ocenimo vaše pravice in obveznosti ter vam razložimo tveganja in možnosti v angleščini ali nizozemščini.
Pogajanja. Obvestimo o neizpolnjevanju obveznosti ali odgovarjamo za drugo stranko in vodimo pogajanja. Mnogi premoženjski spori se končajo s poravnavo (vaststellingsovereenkomst), zavezujočo pogodbo, ki reši spor.
Postopek. Če ni dosežena poravnava, se za to zavzamemo pred okrajnim sodiščem, okrožnim sodiščem ali v arbitražnem postopku, vključno s skrajšanim postopkom in pritožbo.

Zadeve v zvezi z najemom vedno obravnavajo okrožno sodišče. Drugi premoženjskopravni zahtevki do 25,000 evrov obravnavajo okrožno sodišče, nad tem zneskom pa okrožno sodišče, kjer je odvetnik obvezna prisotnost. Zoper sodbo se lahko pritožite na pritožbeno sodišče v treh mesecih.

Koliko stane odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem Law & More?

Odvetnik pri Law & More zaračuna od 250 do 350 evrov na uro brez DDV; partner zaračuna od 300 do 400 evrov brez DDV. O ceni in oceni stroškov se vedno pogovorimo vnaprej.

Uvodni sestanek je brezplačen. Enkratni svetovalni sestanek brez nadaljnje pomoči stane 300 evrov z DDV. Law & More ne deluje na podlagi državne pravne pomoči. Naša odvetniška pisarna ima sedež na Marconilaan 13 in Eindhoven, ima lokacijo za obiske v Amsterdam in dela za stranke po vsej Nizozemski.

Kdo obravnava vaš primer?

Vaš primer obravnava Ruby van Kersbergen. Več o njenem ozadju si lahko preberete na strani naše ekipe.

Kateri članki vam bodo še dodatno v pomoč?

Pogosta vprašanja

Kdaj naj najamem odvetnika za nepremičnine na Nizozemskem?

Pred podpisom pogodbe ali takoj, ko pride do spora glede nakupa, najema, gradnje ali lastništva, najemite odvetnika za nepremičnine. Zgodnje svetovanje vam preprečuje, da bi zamudili kratke roke, kot je na primer en mesec za izpodbijanje odločitve združenja lastnikov.

Ali lahko še vedno odstopim od nakupa hiše?

Kot zasebni kupec imate tri dni časa za razmislek po prejemu podpisane pogodbe. Po tem lahko odstopite le pod pogojem, kot je pogoj financiranja, ali če prodajalec ne izpolni svojih obveznosti. Odstop brez veljavnega razloga vas lahko stane kazen, pogosto 10 odstotkov kupnine.

Ali je prodajalec odgovoren za napake, ugotovljene po prenosu?

To je mogoče, če nepremičnina nima pričakovanih lastnosti in je prodajalec vedel za napako, ne da bi jo prijavil. Prav tako ste bili dolžni sami preveriti napako. Napako prodajalcu pisno sporočite čim prej po odkritju.

Ali potrebujem odvetnika ali notarja za nakup nepremičnine?

Za prenos lastništva je obvezen notar, saj lahko le notar sestavi in registrira listino. Odvetnik ni potreben, vendar lahko odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem, ki ga pooblasti kupec, pregleda pogodbo in vas v sporu samostojno zastopa.

Ali mi lahko izvajalec zaračuna dodatno delo brez mojega soglasja?

Načeloma ne. Izvajalec vas mora pravočasno opozoriti, da bo sprememba zvišala ceno, razen če bi to morali razumeti sami. Vsako spremembo in njeno ceno pisno zabeležite pred začetkom del.

Ali Law & More delo na področju pravne pomoči?

Št Law & More ne deluje na podlagi državne pravne pomoči. Delamo po urni postavki, o kateri se z vami dogovorimo vnaprej, uvodni sestanek pa je brezplačen.

Ste v dvomih glede svojega položaja? Povejte nam o svoji situaciji. V enem delovnem dnevu vam bomo sporočili, kakšne so vaše možnosti. Kontaktirajte nas, pokličite +31 40 369 06 80 ali pišite na e-pošto info@lawandmore.nl.

Ta stran vsebuje splošne informacije in ne nadomešča nasvetov o vaši specifični situaciji.