Temeljit skrbni pregled nepremičnine zajema: preiskavo zemljiške knjige (lastništvo, hipoteke, rubeži), pregled prostorskega načrta, strukturno stanje in zgodovino dovoljenj, potrdila o onesnaženosti tal, dokumente VvE (za stanovanja), najemne pogodbe in stroške storitev ter okoljska poročila in poročila o azbestu. Za poslovne nepremičnine so pomembni tudi prihodki od najemnin, tveganja praznih prostorov in tržna vrednost. Law & More koordinira celoten postopek skrbnega pregleda.

Ko potrošnik kupi nepremičnino, zakon določa tridnevno obdobje za razmislek po prejemu podpisane kupoprodajne pogodbe. V tem obdobju lahko kupec odstopi od nakupa brez navedbe razloga in brez plačila kazni. Obdobje za razmislek mora vključevati vsaj dva delovna dneva. Po izteku postane pogodba zavezujoča, ob upoštevanju morebitnih dogovorjenih odložnih pogojev.

Najemniki stanovanjskih prostorov uživajo obsežno varstvo pred odpovedjo. Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo le iz zakonskih razlogov, kot je nujna osebna uporaba, in mora upoštevati predpisan odpovedni rok. Če se najemnik ne strinja z odpovedjo, najemna pogodba traja do odločitve sodišča. Položaj za poslovne prostore se razlikuje glede na vrsto.

Stavba se razdeli na stanovanjske pravice z notarskim zapisom o delitvi, ki se vpiše v zemljiško knjigo. V zapisu so opisani zasebni in skupni deli ter so navedeni predpisi o delitvi. Ob delitvi po zakonu nastane združenje lastnikov stanovanj (VvE), katerega član je vsak lastnik stanovanja.

Če dobavljena nepremičnina nima lastnosti, ki jih je kupec upravičeno pričakoval, gre za neskladnost. Kupec mora napako sporočiti prodajalcu v razumnem roku. Glede na okoliščine lahko kupec zahteva popravilo, znižanje cene, odškodnino ali razveljavitev pogodbe. Odgovornost prodajalca je delno odvisna od dogovorjenih klavzul in dolžnosti kupca, da preveri zadevo.

Kupoprodajna pogodba beleži dogovore med kupcem in prodajalcem ter je zavezujoča, ko jo podpišeta obe stranki (ob upoštevanju obdobja za razmislek in morebitnih odlašalnih pogojev). Lastništvo pa preide šele z notarskim zapisom o prenosu, ki ga sestavi notar in se nato vpiše v javne registre zemljiške knjige. Med nakupom in prenosom običajno mine od nekaj tednov do mesecev.

To je klavzula v kupoprodajni pogodbi, ki kupcu omogoča, da brezplačno prekliče nakup, če ne more urediti hipoteke v dogovorjenem roku. Kupec mora pogoj uveljavljati pravočasno in pisno, običajno s predložitvijo ene ali več zavrnitev posojilodajalca. Če rok preteče, zaščita preneha veljati in se lahko zaračuna kazen, običajno v višini 10 %.

Poleg kupnine kupec običajno plača davek na prenos lastništva (ali DDV za novogradnje), notarjeve stroške za prenos lastništva in hipotekarno listino ter stroške vpisa v zemljiško knjigo. Provizijo nepremičninskega posrednika običajno krije stranka, ki najame posrednika. Natančna razdelitev je določena v kupoprodajni pogodbi.

Najemniki stanovanjskih prostorov uživajo obsežno zakonsko varstvo, vključno z zaščito pred odpovedjo in zvišanjem najemnine. Za poslovne prostore zakon razlikuje med „maloprodajnimi poslovnimi prostori“ (kot so trgovine in gostinski objekti, z lastnimi pravili o trajanju in odpovedi) in „drugimi poslovnimi prostori“ (kot so pisarne, z bistveno manj zaščite). Veljavna ureditev močno določa položaj vsake stranke.

Ne. Za regulirane stanovanjske prostore veljajo zakonsko določene najvišje letne zvišanja najemnine, ki jih določi vlada. V zasebnem sektorju imajo stranke več svobode, vendar pogosto veljajo pogodbene klavzule o indeksiranju in v zadnjih letih tudi zakonske omejitve. V določenih okoliščinah lahko najemnik predlagano zvišanje pregleda najemniško sodišče ali sodišče.

Služnost je obremenitev ene nepremičnine (služečega zemljišča) v korist druge nepremičnine (gospodinjskega zemljišča), na primer pot. Služnost nastane z ustanovitvijo z notarskim zapisom in vpisom v zemljiško knjigo ali s predčasno uveljavitvijo. Njena vsebina in obseg izhajata predvsem iz listine o ustanovitvi.

Odločitve združenja lastnikov stanovanj se lahko v določenih okoliščinah razveljavijo ali so nične, na primer, če so v nasprotju z delitveno listino, predpisi ali standardi razumnosti in pravičnosti. Lastnik lahko od okrožnega sodišča zahteva razveljavitev odločitve v kratkem zakonskem roku. Postopek se lahko začne tudi zaradi odloženega vzdrževanja ali upravljanja rezervnega sklada.

Zakupna pogodba daje pravico do uporabe in uživanja zemljišča druge stranke v zameno za zemljiško najemnino (kanon). Stavbna pravica pa daje pravico do lastništva stavb, objektov ali zasaditev v, na ali nad zemljiščem druge stranke, ločeno od lastništva samega zemljišča. Obe sta neodvisni nepremičninski pravici, ustvarjeni z notarskim zapisom, ki se lahko preneseta ali obremenita.

Najemodajalec ne more izseliti najemnika na lastno pobudo; potrebna je sodna odločba. Postopek se običajno začne s pozivom k preklicu najemne pogodbe in izselitvi, na primer zaradi zaostalih plačil najemnine. Če sodišče ugodi zahtevku, se lahko izselitev izvede s pomočjo sodnega izvršitelja. V nujnih primerih so včasih možni postopki začasne odredbe.

Pri komercialnih nepremičninah so vložki visoki, pravni, davčni in strukturni vidiki pa so zapleteni. Temeljita preiskava opredeli tveganja, kot so obstoječe najemne pogodbe, služnosti, javnopravne omejitve, onesnaženje tal in omejitve prostorskega načrta. Z identifikacijo teh tveganj pred podpisom lahko kupec prilagodi ceno, pogoje ali jamstva ali pa se odloči, da odstopi od transakcije.

Odbor za večja vzdrževanja se mora med drugim sestajati letno, vzdrževati rezervni sklad za večja vzdrževanja in zavarovati stavbo. Od leta 2018 velja zakonsko določen minimalni prispevek v rezervni sklad. Če kupujete stanovanje, vedno povprašajte o finančnem stanju in zapisniku sej odbora za večja vzdrževanja.

Če prodajalec prikrije napako, za katero ve, da preprečuje normalno uporabo nepremičnine, je lahko odgovoren kljub klavzuli »kupljeno, kot je bilo videno«. Kupec lahko zahteva popravilo, odškodnino ali v resnih primerih razveljavitev nakupa. Pravočasno obvestilo o napaki je bistvenega pomena.

Podnajem je običajno dovoljen le s soglasjem najemodajalca, najemna pogodba pa ga pogosto izrecno prepoveduje. Nezakonito podnajemanje lahko privede do prenehanja najemne pogodbe in obveznosti izročitve morebitnega dobička. Občine pogosto določajo tudi svoja pravila glede kratkoročnih najemov.

Z najemno pogodbo lahko uporabljate zemljišče nekoga drugega v zameno za plačilo periodične pristojbine (kanon), medtem ko vam stavbna pravica daje lastnika stavbe ali objekta na ali v zemljišču nekoga drugega. Obe sta lastninski pravici, ustanovljeni pred notarjem in vpisani v zemljiško knjigo.

Zasebni kupec stanovanja ima po prejemu podpisane kupoprodajne pogodbe tri dni zakonsko določenega obdobja za razmislek in lahko nato odstopi od pogodbe brez navedbe razloga. Poleg tega odložni pogoj, na primer za financiranje, ponuja izhod v dogovorjenem roku.