Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem: kaj počne vastgoedadvocaat

Odvetnik za nepremičnine na Nizozemskem, vastgoedadvocaat, je odvetnik, ki v nepremičninski zadevi zastopa eno stranko: pregleda in se pogaja o kupoprodajni pogodbi, opravi pravno preiskavo nepremičnine in vodi postopke v primeru spora. To je drugačna funkcija od notarja civilnega prava (notaris), ki sestavi pogodbo o prenosu in mora ostati nepristranski med kupcem in prodajalcem, ter od nepremičninskega posrednika (makelaar), ki išče in se pogaja, vendar ne daje pravnih nasvetov. Samo odvetnik ima dolžnost izključno do vas.

Kaj počne odvetnik za nepremičnine, česar notar in agent ne počneta

Pri nizozemskih nepremičninskih transakcijah sodelujejo trije strokovnjaki z resnično različnimi pooblastili, njihova zamenjava pa je najpogostejši razlog, da kupec prepozno odkrije težavo. Notar je javni uslužbenec, imenovan s kraljevim odlokom. Notar sestavi in ​​podpiše listino o prenosu (akte van levering) in hipotekarno listino (hypotheekakte), ju vpiše v zemljiško knjigo (Kadaster), preveri lastništvo in morebitne registrirane obremenitve ter upravlja kupnino prek računa tretje osebe. Notar mora obvestiti obe stranki in se ne more zavzeti na nobeno stran, kar pomeni, da vam bo povedal, kaj klavzula določa, vendar vam ne bo povedal, ali jo morate sprejeti.

Nepremičninski posrednik dela za tistega, ki ga je najel. Prodajni posrednik ima dolžnosti do prodajalca, ne do vas, nakupni posrednik pa svetuje o ceni, stanju in pogajanjih, ne pa o pravnem tveganju. Nobeden od njiju ni pooblaščen za vodenje postopkov.

Odvetnik zaseda prostor med njima. V nizozemskem stvarnem pravu to pomeni pregled lastninske pravice in obremenitev, ki so na njej vpisane, preverjanje gradbenih dovoljenj in lege nepremičnine, oceno skladnosti nepremičnine z obljubami, pripravo ali spremembo razrešitvenih pogojev, svetovanje o tem, kaj se lahko opusti in s kakšnim tveganjem, ter, če pride do tega, izdajo obvestila o neizpolnjevanju obveznosti, vložitev zahtevka za začasno odredbo ali odškodnino. Odvetnik je tudi edini od treh, ki je vezan na poklicno skrivnost in lahko v vašem imenu vodi pravdni postopek.

Tri primerjane vloge

Praktična točka je, da notarjeva udeležba ne nadomešča svetovanja. Ko spis prispe do notarja, je kupoprodajna pogodba običajno že podpisana in razvezni pogoji so potekli, zato je trenutek, ko odvetnik doda največ vrednosti, pred podpisom pogodbe, ne po njem. Naš vodnik o vlogi nizozemskega notarja pri nakupu hiše določa, kaj notar preverja in česa ne.

Ko potrebujete odvetnika za nepremičnine

Ni vsak nakup stanovanja potreben odvetnik. Standardni nakup stanovanja prek vzorčne pogodbe, z običajnimi pogoji in brez nenavadnih naslovnih razmerij, običajno dovolj dobro uredita agent in notar. Spodnje situacije se razlikujejo, saj je v vsaki od njih tveganje pravno in ne komercialno, stroški napačne odločitve pa se merijo v desettisočih evrih ali v letih uporabe nepremičnine.

Najbolj očiten primer je poslovna nepremičnina. Nakup pisarne, trgovine, skladišča ali stavbe z mešano rabo prinaša najemno pravo, prostorsko pravo, odgovornost za tla in okolje, interakcijo z DDV in davkom na prenos nepremičnin ter pogosto obstoječega najemnika, čigar pravice vas zavezujejo kot novega lastnika. Stanovanjska vzorčna pogodba preprosto ni zasnovana za to.

Drugi primer so razvojni in prenovitveni projekti. Kadar je vrednost nakupa odvisna od dovoljenja za gradnjo, razširitev ali spremembo namembnosti nepremičnine, je treba pred sklenitvijo pogodbe preveriti lokacijo gradnje, pogodba pa mora vsebovati pogoj, vezan na dovoljenje. Naš vodnik po okoljskem dovoljenju v skladu z Zakonom o okolju in načrtovanju pojasnjuje, za kaj je treba zaprositi in koliko časa traja.

Preostali primeri sledijo isti logiki. Nepremičnina, pridobljena v zapuščini, kjer mora sodelovati več dedičev in je zapuščina lahko še vedno nerešena. Nepremičnina, dana v dolgoročni najem (erfpacht), kjer najemnina za zemljišče, datumi pregleda in splošni pogoji občine določajo dejansko vrednost nepremičnine. Stavbe, razdeljene na stanovanjske pravice, kjer pogodba o delitvi in ​​združenje lastnikov nosita obveznosti, ki se prenesejo na vas. Nakupi s strani kupca s prebivališčem v tujini, kjer identifikacija, financiranje in interakcija nizozemskega in tujega prava trajajo nekaj časa. In vsaka transakcija, pri kateri prodajalec ni nikoli živel v nepremičnini in zato prodaja s klavzulo, ki izključuje odgovornost za napake.

Če kupujete kot zasebnik in želite vedeti, kakšno zaščito imate, se naši vodniki za nakup doma na Nizozemskem kot izseljenec in za skupni nakup hiše ukvarjajo s situacijami, ki se najpogosteje pojavljajo.

Kupoprodajna pogodba: pisna oblika, obdobje za razmislek in pogoji

Kupoprodajna pogodba (koopovereenkomst) določa ceno, datum prenosa, kaj je vključeno, kdo krije katere stroške in kaj se zgodi, če katera koli stranka ne izpolni obveznosti. Nastanek prodaje nepremičnine zasebnemu kupcu urejata dve pravili nizozemskega prava, ki sta pogosto napačno razumljeni.

Prva je zahteva po pisni obliki. Prodaja stanovanja kupcu, ki je fizična oseba in ne deluje v okviru poklicne ali poslovne dejavnosti, mora biti pisno zabeležena. Dokler obe stranki ne podpišeta pisnega sporazuma, ni izvršljive pogodbe, ne glede na to, kako trden se zdi ustni dogovor ali izmenjava e-poštnih sporočil. To je obojestransko: prodajalec lahko po rokovanju še vedno sprejme višjo ponudbo, kupec pa lahko še vedno odstopi od pogodbe. Pravilo ne velja za poslovne nepremičnine ali za kupca, ki kupuje v okviru poslovne dejavnosti, kjer je lahko ustni dogovor zavezujoč.

Drugo je zakonsko določeno obdobje za razmislek. Zasebni kupec stanovanja ima tri dni časa za razmislek, ki teče od dneva po izročitvi izvoda podpisane pogodbe, v katerem lahko kupec odstopi od nakupa brez navedbe razlogov in brez dolga. Vsaj dva od teh dni ne smeta biti sobota, nedelja ali splošno priznan državni praznik, zaradi česar je v praksi obdobje pogosto daljše od treh koledarskih dni. Pravica pripada samo kupcu; prodajalec nima enakovrednega prava. Odstop od pogodbe je treba sporočiti v tem roku, pomembno pa je tudi, kako to storite. Naš vodnik o odstopu od nakupa nepremičnine na Nizozemskem določa možnosti, ki ostanejo po preteku obdobja za razmislek.

Razvezni pogoji so resnična zaščita kupca

Po izteku obdobja za razmislek je edini izhod za prekinitev pogodbe brez stroškov razvezni pogoj (ontbindende voorwaarde), ki je bil pravilno dogovorjen in pravilno uveljavljen. Ti pogoji niso implicitni po zakonu: če niso v pogodbi, ne obstajajo. Običajni so pogoj financiranja, ki kupcu daje določeno obdobje, običajno od štiri do šest tednov, za pridobitev ponudbe za hipoteko; pogoj, vezan na nacionalno hipotekarno jamstvo, če se kupec nanj zanaša; pogoj strukturnega pregleda, ki kupcu omogoča, da odstopi od pogodbe, če gradbeni pregled pokaže stroške popravila nad dogovorjenim pragom; in, za karkoli drugega kot preprost dom, pogoj, vezan na dovoljenje, spremembo namembnosti ali zadovoljiv izid pravne preiskave.

Kupci najpogosteje izgubijo zaščito pri sklicevanju na pogoj. Vzorčne pogodbe zahtevajo, da kupec obvesti prodajalca v dogovorjenem roku in v primeru finančnega pogoja zavrnitev utemelji s pisnimi dokazili, običajno z zavrnitvami več kot enega posojilodajalca. Zamujeno obvestilo ali obvestilo brez dokumentacije pusti pogodbo v veljavi. Preberite klavzulo, zabeležite datum in začnite zbirati dokaze hkrati z vlogo za hipoteko, ne po njeni zavrnitvi.

Varščina, bančna garancija in kazen za neplačilo

Standardne vzorčne kupoprodajne pogodbe, ki se uporabljajo na Nizozemskem, zahtevajo, da kupec v roku, določenem v pogodbi, nakaže varščino na notarjev račun tretje osebe ali predloži bančno garancijo, ki običajno znaša deset odstotkov kupnine. Če tega ne stori pravočasno, se to že samo po sebi šteje za kršitev.

Iste vzorčne pogodbe določajo, da stranka, ki po prejemu obvestila o neizpolnitvi obveznosti ne izpolni obveznosti, dolguje drugi stranki takojšnjo kazen v višini desetih odstotkov kupnine, ne glede na pravico do zahteve po izpolnitvi ali višji odškodnini. Ta znesek je pogodbene in ne zakonske narave, kar ima dve posledici. O njem se je mogoče pogajati pred podpisom, sodišče pa ima v skladu s civilnim zakonikom pooblastilo, da zniža pogodbeno kazen, kadar bi njena uporaba v celoti povzročila očitno nerazumen rezultat, čeprav to pooblastilo uporablja varčno. Nobena od točk ne pomaga kupcu, ki je podpisal pogodbo, ne da bi prebral klavzulo.

Pravna skrbnost: kaj preiskava dejansko zajema

Gradbeni pregled pregleda objekt. Pravni skrbni pregled pregleda vse, na čemer objekt stoji, in vse, kar je na njem vpisano, in je del postopka, ki se na hitrem trgu najpogosteje izpusti. Izhodišče je zemljiška knjiga, ki prikazuje lastništvo, meje, hipoteke in rubeže ter obremenitve, vpisane na nepremičnino.

Bremena so v različnih oblikah in zavezujejo zaporedne lastnike. Služnost (erfdienstbaarheid) daje sosednji nepremičnini pravico nad vašo, kot je pravica do poti, pravica do odvodnjavanja ali omejitev gradnje. Kvalitativna obveznost (kwalitatieve verplichting) zavezuje vsakega zaporednega lastnika, da nekaj dopušča ali se vzdrži. Trajna klavzula (kettingbeding) zavezuje lastnika, da isto obveznost naloži naslednjemu kupcu, in se izvršuje s kaznijo. Stavbna pravica (opstalrecht) daje nekomu drugemu lastništvo nad objekti ali kabli na vašem zemljišču, kar je običajno, kadar gre za komunalno napeljavo ali sončno elektrarno. Dolgoročni najem (erfpacht) pa pomeni, da kupite zakupno pravico in ne proste posesti, z najemnino za zemljišče in pogoji rednega pregleda, ki lahko v celoti spremenijo ekonomsko izkazovanje nepremičnine; naš vodnik po erfpachtu in dolgoročnem najemu na Nizozemskem pojasnjuje, kako pregled deluje.

Načrtovanje, dovoljenja in uporaba

Odkar je 1. januarja 2024 začel veljati Zakon o okolju in načrtovanju (Omgevingswet), so bili občinski prostorski načrti združeni v enoten okoljski načrt (omgevingsplan) za vsako občino, večina dovoljenj pa se vloži z enim samim okoljskim dovoljenjem. Praktična vprašanja se niso spremenila: ali je trenutna raba dovoljena, ali je bila vsaka razširitev, strešno okno, preureditev ali sprememba namembnosti izvedena z zahtevanim dovoljenjem in ali je tisto, kar nameravate storiti z nepremičnino, skladno z načrtom. Nedovoljena razširitev ni zgolj papirna težava; občina lahko zahteva njeno odstranitev, zaradi izvršilnih dolžnosti pa ima pogosto malo diskrecijskih pravic, da jo pusti.

Poleg načrta preverite, ali je stavba zaščiteni spomenik, ali se nahaja v zaščiteni mestni krajini, ali je v skladu z Zakonom o prednostnih pravicah občin registrirana občinska predkupna pravica in ali je prišlo do onesnaženja tal ali zgodovine azbesta. Za poslovno nepremičnino je treba ločeno preveriti okoljska dovoljenja, obveznosti glede energetske nalepke za poslovne stavbe in vsa dovoljenja, povezana s poslovno rabo.

Skrite napake: skladnost, razkritje in klavzule, ki prenašajo tveganje

V skladu z nizozemskim civilnim zakonikom mora dobavljena nepremičnina ustrezati pogodbi, kupec pa lahko pričakuje, da bo imela nepremičnina lastnosti, potrebne za normalno uporabo in za vsako posebno uporabo, ki je izrecno dogovorjena. To je standard skladnosti in je osnova skoraj vsakega spora, ki nastane po dokončanju.

Na obeh straneh sta dve dolžnosti. Prodajalec ima dolžnost razkriti napake, za katere ve in ki so pomembne za kupčevo odločitev. Kupec ima dolžnost raziskati, kar bi raziskal razumno previden kupec. Če sta bili kršeni obe dolžnosti, ima prodajalčeva opustitev posredovanja običajno večjo težo kot kupčeva opustitev preverjanja, vendar kupec, ki je prezrl očiten opozorilni znak, ne bo v celoti zaščiten.

Vzorčne kupoprodajne pogodbe to tveganje rutinsko prerazporedijo. Klavzula o starosti (ouderdomsclausule) določa, da kupec sprejema dejstvo, da starejša stavba ne bo izpolnjevala trenutnih gradbenih standardov. Klavzula o nenaseljenosti (niet-zelfbewoningsclausule) se uporablja, kadar prodajalec ni nikoli živel v nepremičnini, na primer v zapuščini ali pri investitorju, in omejuje odgovornost za napake, za katere prodajalec ni mogel vedeti. Nobena od klavzul ne ščiti prodajalca, ki je dejansko vedel za napako in je molčal. Obe sta predmet pogajanj, njuno natančno besedilo pa določa, kdo plača streho.

Časovna usklajenost je ključnega pomena po zaključku. Kupec mora prodajalca obvestiti o neskladnosti v razumnem roku po tem, ko jo je odkril, ali po tem, ko bi jo razumno moral odkriti, in zahtevek, vložen prepozno, je zavrnjen samo na tej podlagi, ne glede na njegovo utemeljenost. V praksi to pomeni, da prodajalcu pišete takoj, ko se napaka pojavi, preden je preiskava končana, in hranite dokaze. Pri novogradnjah je položaj spet drugačen, saj imajo svoj režim dobave in garancije; glejte naš vodnik o napakah v novogradnjah.

Zakon o poslovnih nepremičninah, najemnikih in najemu

Če je nepremičnina, ki jo kupujete, oddana v najem, prodaja ne vpliva na najemno pogodbo: po nizozemski zakonodaji nakup ne prekine najemne pogodbe, zato kupec stopi v položaj najemodajalca in skupaj z najemnikom prevzame nepremičnino. S tem najemna pogodba postane del sredstva, njen pregled pa del skrbnega pregleda.

Nizozemska zakonodaja o najemnih pogodbah deli poslovne prostore na dva režima z zelo različnimi posledicami. Trgovski in gostinski prostori, na splošno trgovine, restavracije, kavarne, restavracije s hitro prehrano, hoteli in obrtniška podjetja s pultom, odprtim za javnost, spadajo v zaščiteni režim: najemne pogodbe trajajo pet let plus pet let, razlogi za odpoved so omejeni in večinoma zakonsko določeni, najemnik pa uživa močno zaščito kontinuitete. Pisarne, skladišča, ordinacije in drugi poslovni prostori spadajo v milejši režim, kjer so stranke veliko bolj svobodne, vendar najemnik še vedno uživa zaščito pred deložacijo, ki mu omogoča, da po odpovedi zaprosi sodišče za podaljšanje obdobja izselitve.

Kateri režim se uporabi, je določeno z dejansko dogovorjeno uporabo, ne z oznako, ki so jo stranke dale pogodbi, in če se ta napačno opredeli, se vrednost stavbe spremeni. Standardni dokumenti na trgu so vzorčne najemne pogodbe ROZ, ki so prijazne do najemodajalcev in se med pogajanji močno spremenijo; naš vodnik po vzorčni poslovni najemni pogodbi ROZ zajema klavzule, o katerih je vredno razpravljati, naša primerjava nizozemskega stvarnega prava in prava o poslovnem najemu pa pojasnjuje, kako obe vplivata. Ko gre za stanovanjske najemnike, so reforme, ki so začele veljati 1. julija 2024 in omejujejo stanovanjske najemne pogodbe za določen čas ter urejajo najemnine srednjega cenovnega razreda, spremenile, kaj lahko stori najemodajalec, pravice najemnikov na Nizozemskem pa določajo trenutno stanje.

Pravice do stanovanj in združenje lastnikov

Nakup stanovanja na Nizozemskem pomeni nakup stanovanjske pravice: deleža v stavbi skupaj z izključno pravico do uporabe ene enote. Kaj lahko počnete z enoto, kaj je skupno in kaj zasebno ter kako se delijo stroški, določa pogodba o delitvi (splitsingsakte) in priložena pravila, ne pa podatki nepremičninske agencije. Članstvo v združenju lastnikov (Vereniging van Eigenaars, VvE) sledi samodejno in se ga ni mogoče odpovedati.

Pred nakupom se o tveganju odločijo trije dokumenti: delitvena pogodba, zapisniki skupščin za zadnjih nekaj let in finance združenja lastnikov, zlasti rezervni sklad in dolgoročni načrt vzdrževanja. Združenje lastnikov z nezadostno financiranim rezervnim skladom in fasado, ki potrebuje delo, bo primanjkljaj odmerilo svojim članom, novi lastnik pa plača. Nizozemska zakonodaja od združenja lastnikov zahteva, da vzdržuje rezervni sklad za večja vzdrževanja in da prispevke bodisi utemelji na dolgoročnem načrtu vzdrževanja bodisi rezervira minimalni odstotek vrednosti obnove, ki jo določa zakon; če združenje lastnikov ne stori ničesar od tega, je to opozorilni znak.

Po nakupu so spori glede vzdrževanja, sprememb enote, stroškov storitev ali vodenja sej pogosti. Član, ki meni, da je odločitev skupščine v nasprotju z listino, pravili ali zahtevami razumnosti in pravičnosti, lahko od okrožnega sodišča zahteva razveljavitev le-te, vendar je treba zahtevo vložiti v enem mesecu od dneva, ko je član izvedel ali bi lahko izvedel za odločitev, kar je zelo kratek rok. Postopek je opisan v našem vodniku po pravicah do stanovanj VvE in nizozemskih pravicah do stanovanj .

Stroški, davek na prenos lastništva in druga stran kupnine

Nakupna cena ni strošek transakcije. Poleg tega so še notarski stroški za prenos lastništva in, če obstaja hipoteka, za hipotekarno listino, stroški zemljiškoknjižnega urada, stroški morebitnega posrednika za nakup, stroški cenitve in gradbenega pregleda ter davek na prenos nepremičnin (overdrachtsbelasting), ki se obračuna ob pridobitvi nepremičnine na Nizozemskem.

Davek na prenos lastništva ima različne stopnje, odvisno od tega, ali bo kupec nepremičnino uporabljal kot glavno prebivališče ali jo pridobiva kot naložbo ali drugi dom, za mlajše kupce, ki prvič kupujejo nepremičnino in bodo sami živeli v njej, obstaja izjema, ob upoštevanju starostne omejitve in najvišje vrednosti nepremičnine. Stopnje, najvišja vrednost in pogoji so določeni z zakonodajo in se prilagajajo z letnim davčnim načrtom, zato se uporablja znesek, ki velja na dan notarskega prenosa, ne na dan kupoprodajne pogodbe. Preden se zavežete, preverite trenutne stopnje pri davčni upravi ali svojem davčnem svetovalcu in se zavedajte, da je pridobitev novogradnje na splošno predmet DDV in ne davka na prenos lastništva, z oprostitvijo davka na prenos lastništva, da se izognete dvojnemu obdavčevanju. Naš pregled davka na prenos lastništva in stroškov kupca določa, kam spada vsak strošek.

Law & More ne nudi svetovanja glede davčnega strukturiranja. Kadar je davčni izid odvisen od transakcije, na primer pri izbiri med poslom s premoženjem in poslom z delnicami nepremičninske družbe, pri interakciji med DDV in davkom na prenos nepremičnin pri novogradnjah ali pri položaju tujega vlagatelja, sodelujemo z vašim davčnim svetovalcem in se omejimo na pravno strukturo in pogodbo.

Ko gre kaj narobe: izvrševanje pogodbe

Večina premoženjskih sporov sledi enemu od majhnega števila vzorcev, odgovor na vsakega pa je tako postopkovna kot vsebinska stvar. Če druga stranka zamuja, je običajni prvi korak pisno obvestilo o neizpolnitvi obveznosti, ki ji dodeli razumen rok za izpolnitev, saj brez njega stranka ni v zamudi in običajno nista mogoča niti odškodnina niti razveljavitev pogodbe. Če prodajalec zavrne prenos ali je prodal nekomu drugemu, se lahko uporabi postopek začasne odredbe, da se prisili k sodelovanju pri prenosu in po potrebi vpiše predhodno rubež nepremičnine, da je ni mogoče prodati naprej. Če se po dokončanju pojavi napaka, sledi naslednje zaporedje: obvestilo, preiskava, količinska opredelitev in nato zahtevek, v tem vrstnem redu.

Največ škode povzročijo roki. Obdobje mirovanja je nekaj dni, pogoji za razrešitev so tedni, dolžnost pritožbe zaradi neskladnosti je razumen rok od odkritja, razveljavitev odločitve združenja lastnikov pa en mesec. Skoraj vsak primer, ki ga ni bilo mogoče dobiti, je bil izgubljen zaradi enega od teh primerov, ne zaradi vsebine. Najbolj uporabna stvar, ki jo lahko kupec ali prodajalec stori, ko odkrije težavo, je, da takoj piše drugi strani v pogojih, ki ohranjajo njune pravice, in se nato posvetuje z njo.

Izbira in pooblaščanje odvetnika za nepremičnine

Preden daste navodila, se vprašajte tri stvari. Ali odvetnik dejansko opravlja stvarno pravo in ne splošno komercialno pravo, ker je področje tehnično in so pomembni vzorčni dokumenti in tržna praksa. Ali lahko ukrepa v jeziku in časovnem okviru, ki ga zahteva vaša transakcija, saj razrešitveni pogoj ne čaka. In kako so strukturirane provizije, urne ali fiksne, kaj je vključeno in kakšna je ocena za vašo zadevo; to je treba pisno določiti pred začetkom dela.

Na prvi sestanek prinesite vse, kar imate: podrobnosti, osnutek kupoprodajne pogodbe, izpisek iz zemljiške knjige, listino o delitvi in ​​dokumente združenja lastnikov nepremičnin, če gre za stanovanje, najemno pogodbo, če je nepremičnina oddana v najem, in vso korespondenco s prodajalcem ali posrednikom. Pregled pred podpisom stane le delček stroškov spora po tem in je edina faza, na kateri je še mogoče spremeniti pogoje.

Law & More Svetuje kupcem, prodajalcem, najemodajalcem, najemnikom, združenjem lastnikov, vlagateljem in razvijalcem glede nepremičninskih zadev na Nizozemskem: pregled in pogajanja o kupoprodajnih pogodbah, pravni skrbni pregled, zahtevki zaradi napak in neskladnosti, dolgoročni najemni pogodbi in pravicah do stanovanj, komercialni najemni pogodbi, načrtovanje in dovoljenja ter spori pred civilnimi sodišči. Če ste tik pred podpisom ali ste naleteli na težave po zaključku, bodo naši nepremičninski odvetniki pregledali dokumente in predstavili možnosti. Za razpravo o vaši situaciji nas kontaktirajte ali preberite našo Vodniki po nizozemskem pravu nepremičnin za okoliške teme.

Pogosta vprašanja o nizozemskem pravu nepremičnin