Predhodna kupoprodajna pogodba na Nizozemskem: k čemu vas zavezuje

Predhodna kupoprodajna pogodba na Nizozemskem sploh ni predhodna. Nizozemsko ime zanjo, voorlopige koopovereenkomst, je zgodovinsko napačno poimenovanje: ko kupec in prodajalec podpišeta pogodbo, obstaja zavezujoča pogodba in nobena stranka ne more preprosto odstopiti. Potrošnik, ki kupuje nepremičnino, ima tri dni časa, da brez navedbe razlogov odstopi od nakupa; po tem so edine možnosti dogovorjeni pogoj, kot je finančni pogoj, soglasje druge stranke ali pravna podlaga za odstop.

Kaj je v resnici voorlopige koopovereenkomst

Sporazum se imenuje začasni, ker predhodi notarskemu zapisu o prenosu. To je edini pomen, v katerem je začasen. Po nizozemskem pravu lastništvo nepremičnine preide le z listino, ki jo sestavi notar civilnega prava (notaris) in je registrirana v Kadastru, zato med podpisom in dokončanjem preteče obdobje, običajno od enega do treh mesecev, v katerem sta stranki zavezani druga drugi, vendar nepremičnina še ni zamenjala lastnika. To obdobje ureja kupoprodajna pogodba.

Obe obveznosti v njem sta dejanski. Prodajalec mora nepremičnino izročiti v dogovorjenem stanju in prosto bremen, ki niso bila razkrita; kupec mora plačati ceno in se na dogovorjeni datum zglasiti pri notarju. Če tega ne stori, gre za kršitev pogodbe, vzorčne pogodbe, ki se uporabljajo na nizozemskem trgu, pa za to določajo kazen. Vsak, ki podpiše v prepričanju, da dokument zgolj beleži namen, je narobe razumel, kaj je storil.

Kaj mora vsebovati sporazum

Kupoprodajna pogodba je sklenjena, ko se stranki dogovorita o predmetu in ceni. Vse ostalo lahko načeloma izpolni zakon, vendar veljavna nizozemska kupoprodajna pogodba vsebuje precej več: polna imena in naslove strank, natančen opis nepremičnine z njeno katastrsko oznako, ceno, datum prenosa, katere premičnine so vključene in stanje, v katerem je nepremičnina izročena.

Poleg tega so tu še klavzule, ki določajo, kdo nosi katero tveganje. Kateri pogoji morajo biti izpolnjeni in do kdaj. Ali kupec plača varščino ali zagotovi bančno garancijo. Kaj je prodajalec izjavil o nepremičnini in kaj kupec sprejema kot znano napako. Ali je prodajalec razkril zadeve, kot so onesnaženje tal, podzemni rezervoar za gorivo, azbest, status spomenika ali aktivni spor s sosedom. Večina sporov po zaključku se izkaže za spore o sodbi, ki ni bila nikoli zapisana.

Pisna oblika in tridnevno obdobje za razmislek

Člen 7:2 nizozemskega civilnega zakonika (Burgerlijk Wetboek) se uporablja, kadar stanovanje kupi fizična oseba, ki ne deluje v okviru poklica ali poslovanja. Iz njega sledita dve pravili. Nakup mora biti sklenjen v pisni obliki, zato ustni dogovor o ceni še ne zavezuje zasebnega kupca stanovanja. Kupec ima na voljo tri dni časa za razmislek (bedenktijd), ki teče od dneva po tem, ko prejme kopijo podpisane pogodbe, v katerem se lahko nakup razdre brez navedbe razloga in brez kakršne koli dolžnosti.

Odločajo trije dejavniki. Rok mora vključevati vsaj dva dni, ki nista sobota, nedelja ali državni praznik, zato kupca petkova dobava ne stane vikenda. Rok teče od prejema podpisanega dokumenta, zato je treba zabeležiti trenutek predaje. Pravica pripada izključno kupcu: prodajalec, ki obžaluje posel, nima obdobja za razmislek, prav tako ga nima kupec, ki je podjetje ali kupuje v okviru poslovne dejavnosti. Zaščite ni mogoče odvzeti v škodo kupca.

Obdobje za razmislek je kratko in absolutno. Izkoristite ga za pregled pogodbe, ne za pogajanja. Če isti stranki skleneta nov nakup iste nepremičnine v šestih mesecih, kupec nima novih treh dni.

Pogoji: kako voorbehoud dejansko deluje

Pogoj ali voorbehoud je glavna pot kupca, da se reši po izteku obdobja za razmislek. Najbolj znan je finančni pogoj (financieringsvoorbehoud), ki kupcu daje pravico do razveljavitve nakupa, če ni pridobljena hipotekarna ponudba. Ni samodejen. Obstaja le, če je bil zapisan v pogodbi, traja le do datuma, ki je tam naveden, in se običajno lahko uveljavi le s pisnim obvestilom, ki je pravočasno vročeno in podprto z dokumentacijo o zavrnitvah.

Ta zadnja zahteva ljudi preseneti. Kupec, ki zamudi rok ali pošlje neutemeljeno e-pošto, izgubi pogoj in ostane vezan na nakup, ki ga ne more financirati, kar je ravno situacija, za katero je namenjena kazenska klavzula. Če hipotekarni svetovalec potrebuje več časa, naj prodajalca pisno prosite za podaljšanje in si podaljšanje tudi pisno zagotovite. Pogosti so tudi drugi pogoji: zadovoljiv strukturni pregled, prodaja lastnega doma kupca, izdaja dovoljenja ali pozitiven izid občine glede predvidene rabe.

Varščina, bančna garancija in klavzula o kazni

Vzorčne pogodbe, ki jih uporabljajo nizozemska združenja nepremičninskih posrednikov, zahtevajo, da kupec v določenem tednu po koncu obdobja za razmislek nakaže polog na račun notarja ali predloži bančno garancijo v enakem znesku, običajno deset odstotkov kupnine. Isti modeli določajo kazen za neizpolnitev v višini desetih odstotkov cene, ki se plača poleg obveznosti izpolnitve ali kot odškodnina, če prodajalec odstopi od pogodbe.

Pogodbena kazen se ne plača samodejno. Praviloma je treba stranko v zamudi najprej pisno obvestiti o izpolnitvi obveznosti v določenem roku, in šele po preteku tega roka brez izpolnitve je stranka v zamudi. Oškodovana stranka nato izbere: zahtevati izpolnitev ali razdreti pogodbo in zahtevati kazen. Sodišče lahko zniža pogodbeno kazen, vendar le, če to očitno zahteva pravičnost, kar je zahteven preizkus; predpostavka, da bo sodnik preprosto zmanjšal znesek, je slab načrt.

Predpis: registracija nakupa za zaščito vašega položaja

Med podpisom in prenosom lastništva je kupec izpostavljen. Prodajalec bi lahko isto hišo prodal nekomu drugemu, nanjo dal hipoteko ali pa bi bil razglašen za stečajnega, kupoprodajna pogodba pa sama po sebi daje kupcu le osebno terjatev. Člen 7:3 civilnega zakonika dovoljuje vpis nakupa nepremičnine v javne registre. Ta vpis, znan pod nemškim imenom Vormerkung, kupca imunizira pred kasnejšo prodajo, kasnejšo hipoteko, rubežem ali insolventnostjo prodajalca.

Registracijo opravi notar in stane malo. Njen učinek preneha veljati za nazaj, če nepremičnina ni bila prenesena v šestih mesecih, nova registracija med istima strankama pa je nato blokirana za nadaljnjih šest mesecev, zato je to ščit za normalno obdobje dokončanja in ne za nedoločen čas rezervacije. Med tridnevnim obdobjem razmisleka je za registracijo potreben notarski zapis. Za vsak nakup z dolgim ​​​​presledkom pred dokončanjem ali kadar je prodajalčevo finančno stanje negotovo, bi morala biti notarska listina privzeta.

Prekinitev pogajanj, še preden je karkoli podpisano

Pred sklenitvijo sporazuma obstaja faza, v kateri še ni bilo nič podpisano, in nizozemsko pravo tega ne pušča povsem proste roke. Izhodišče je, da lahko vsaka stranka prekine pogajanja. Ta svoboda se konča tam, kjer bi se druga stranka lahko upravičeno zanašala na sklenitev pogodbe ali kjer bi bila prekinitev iz drugih razlogov nesprejemljiva; v teh okoliščinah je stranka, ki odstopi, lahko odgovorna za stroške in izjemoma za izgubo dogovora. Vrhovno sodišče je ta preizkus določilo v sodbi z dne 12. avgusta 2005 v zadevi CBB proti JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) in ga uporablja strogo: odgovornost za prekinjena pogajanja je izjema, ne pravilo.

Pisma o nameri pri prevzemih podjetij

Pri prodaji podjetja ali delnic je dokument, ki predhodi poslu, pismo o nameri (intieverklaring). Tukaj je oznaka manj pomembna kot besedilo. Večina pisem o nameri pušča komercialne pogoje nezavezujoče, medtem ko nekaj klavzul postavlja v celoti zavezujočih: zaupnost, ekskluzivnost za določeno obdobje, kdo krije stroške skrbnega pregleda, veljavno pravo in forum. Če je namen, da posel ne obstaja, dokler ni podpisana pogodba o nakupu delnic, to navedite v enem samem nedvoumnem stavku, saj bo pismo, ki se glasi kot sklenjen posel, obravnavano kot tak.

Razkritje, preiskava in klavzule, ki preusmerjajo tveganje

Nizozemska zakonodaja deli odgovornost za napake med dolžnostjo prodajalca, da jih razkrije, in dolžnostjo kupca, da jih razišče. Prodajalec mora kupcu povedati, kaj ve o napakah, ki ovirajo normalno uporabo, tudi če kupec ne vpraša; prodajalec, ki molči o puščajoči strehi ali strukturni težavi, se kasneje ne more skriti za kupčevo opustitvijo preverjanja. Kupec pa mora opraviti poizvedbe, ki bi jih opravil razumno previden kupec, kar pri starejši nepremičnini običajno pomeni strukturni pregled.

Kjer se obe dolžnosti srečata, običajno prevlada dolžnost prodajalca: molk o znani napaki se ne odpravi s tem, da kupec ni opravil preiskave. Zato standardne pogodbe vsebujejo niz klavzul, namenjenih premikanju meje. Klavzula o starosti (ouderdomsclausule) določa, da je nepremičnina stara in da kupec sprejema nižji standard gradnje. Klavzulo o neuporabi (niet-zelfbewoningsclausule) uporabljajo dediči in vlagatelji, ki v nepremičnini niso nikoli živeli in zato o njej ne morejo veliko povedati. Klavzula, v kateri kupec sprejme imenovano napako, to napako v celoti odstrani iz razprave.

Nobena od teh klavzul ni neškodljiva šablona. Vsaka od njih zožuje, kaj lahko kupec zahteva pozneje, in o vsaki se je mogoče pogajati. Če prodajalec doda eno od njih pozno v postopku, jo obravnavajte kot znak, da vprašate, kaj ve, in odgovor zapišite v pogodbo in ne v e-pošto.

Kaj preveriti pred podpisom

Preberite opis kupljenega predmeta glede na katastrski izpisek in načrte, ne glede na prodajno brošuro. Preverite, ali so vsi pogoji, na katere se sklicujete, navedeni v dokumentu, vključno z datumom in postopkom za njihovo uveljavitev. Datum zaključka primerjajte z datumom poteka veljavnosti vaše hipotekarne ponudbe in, če prodajate, tudi z datumom zaključka lastne prodaje. Preverite, kaj je prodajalec izjavil in kaj ste sprejeli, saj klavzula, v kateri sprejmete nepremičnino v obstoječem stanju, znatno zoži vaša kasnejša pravna sredstva.

Dve točki si zaslužita ločeno pozornost. Pritožbe zaradi napak je treba vložiti v razumnem roku po odkritju; fiksno pravilo dveh mesecev, ki velja za potrošniške nakupe premičnin, ne velja za nakup hiše, vendar kupca zamuda še vedno stane njegovega zahtevka. Davek na prenos nepremičnine, olajšava za hipotekarne obresti in vse davčne posledice izbrane strukture so zadeve davčnega svetovalca, ne vašega odvetnika ali nepremičninskega posrednika.

Law & More Pregleduje in pripravlja nizozemske kupoprodajne pogodbe za kupce in prodajalce, se pogaja o pogojih in datumih zaključka ter ukrepa, ko posel ne uspe in se zahteva kazen. Naša pogodbeni odvetniki delajte v nizozemščini in angleščini ter jasno odgovorite na svoje vprašanje. Povejte nam o svoji situacijiO možnostih vas bomo obvestili v enem delovnem dnevu.

Kako Law & More vam lahko pri tem pomaga, je razloženo na naši nepremičninski odvetnik stran.