Vsakdo, ki želi odpovedati najemno pogodbo za svoje poslovne prostore ali se sooča z odpovedjo s strani najemodajalca, mora najprej vedeti, v katero ureditev spada najemna pogodba. Kot je navedeno v prvem delu te serije, veljajo za 7:290 poslovne prostore (trgovine, gostinske obrate, obrtna podjetja) in za 7:230a poslovne prostore (pisarne, skladišča, vadbene sobe) bistveno različna pravila. Ta razlika ni nikjer tako odločilna kot pri odpovedi.
Za poslovni prostor iz člena 7:290 lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo le na podlagi izčrpnega števila zakonskih razlogov, veljajo pa stroge formalne zahteve. Za poslovni prostor iz člena 7:230a je prag za najemodajalca veliko nižji: odpoved načeloma ni potrebna za formalne razloge in ne zahteva razloga. Ta članek obravnava oba primera.
Prekinitev 7:290 poslovnega prostora
Formalne zahteve
Prenehanje najemne pogodbe za poslovni prostor 7:290 je predmet strogih formalnih zahtev. Prenehanje mora biti podano pisno, bodisi s priporočenim pismom bodisi s sodno odločbo. Najkrajši odpovedni rok je eno leto. Prenehanje, ki ne izpolnjuje teh zahtev, je nično in nima pravnega učinka. Najemna pogodba se nato preprosto nadaljuje.
Odpoved mora biti naslovljena na najemnika pred koncem tekočega najemnega obdobja. Če najemno pogodbo odpoveste prepozno, se bo samodejno podaljšala za naslednje obdobje.
Razlogi za odpoved pogodbe za najemodajalca
Najemodajalec poslovnega prostora velikosti 7.290 lahko odpove pogodbo le iz razlogov, ki jih zakon izčrpno našteva. Za odpoved ob koncu prvega obdobja (prvih pet let) veljata le dva razloga: najemnik se ne obnaša kot dober najemnik (vztrajno slabo najemno razmerje) ali najemodajalec nujno potrebuje najeto nepremičnino za osebno uporabo. Po prvem obdobju se doda še tretji razlog: tehtanje najemodajalčevih interesov za odpoved in najemnikovih interesov za nadaljevanje, pri čemer mora najemodajalec dokazati tehten interes.
Za podrobno razpravo o posameznih razlogih za odpoved in sodni praksi v zvezi z njimi se sklicujemo na članek »Najemna pogodba za poslovne prostore (7:290 DCC): Varstvo in razlogi za odpoved lastništva maloprodajnega prostora« drugje na tem spletnem mestu.
Najemnik, ki želi podaljšati
Najemnik poslovnega prostora velikosti 7.290, ki prejme odpoved, vendar želi ostati, mora v šestih tednih po prejemu odpovedi pisno ugovarjati. Če tega ne stori, najemna pogodba preneha na dan, o katerem je bilo obveščeno. Če ugovarja, mora najemodajalec odpoved predložiti okrožnemu sodišču. Najemna pogodba preneha le, če sodišče odpoved odobri. Do takrat pogodba še naprej velja.
Prekinitev poslovnega prostora 7:230a
Glavno pravilo: odpoved brez razloga
Za poslovni prostor 7:230a je zakonodaja do najemodajalca veliko bolj prizanesljiva. Najemna pogodba se konča po odpovedi, ob upoštevanju odpovednega roka, dogovorjenega v pogodbi, ali če le-tega ni, po zakonsko določenem roku. Razlog za odpoved ni potreben. Najemodajalcu ni treba pojasniti, zakaj želi odpovedati pogodbo. Najemnik načeloma nima pravice do podaljšanja.
Zaščita pred deložacijo: odlog prek sodišča
Čeprav najemnik poslovnega prostora 7:230a nima pravice do podaljšanja najemne pogodbe, ima pravico do varstva pred deložacijo. To pomeni naslednje: po prenehanju najemne pogodbe in po tem, ko je najemodajalec podal odpoved deložacije, lahko najemnik v dveh mesecih od datuma deložacije zaprosi okrajno sodišče za podaljšanje roka deložacije. Sodišče pretehta interese obeh strank. Najdaljše podaljšanje je eno leto na zahtevo, skupno pa največ tri leta.
Zaščita pred deložacijo torej ni pravica do nadaljnjega uživanja najemne pogodbe, temveč zgolj odlog. Po izteku najdaljšega dovoljenega obdobja je treba prostore izprazniti.
Predčasna prekinitev in vloga možnosti prekinitve
Za poslovne prostore 7:290 in 7:230a lahko pogodba vsebuje klavzulo o prekinitvi najema: pogodbeno določbo, ki daje strankam pravico do predčasne odpovedi najemne pogodbe. Za poslovne prostore 7:290 mora biti taka klavzula sorazmerna z zaščito, ki jo zakon zagotavlja najemniku; določba, ki najemodajalcu dejansko daje pravico do kadar koli odpovedi, je lahko v nasprotju z obveznim značajem režima.
Vsakdo, ki uporablja klavzulo o prekinitvi pogodbe, mora upoštevati natančne postopkovne zahteve: pravilen rok, pravilno obliko (registrirano ali s pisno odredbo) in pravilen datum odpovedi. En dan prepozno pomeni, da odpoved nima učinka in najemna pogodba se nadaljuje za naslednje obdobje.
Prav tako je treba poudariti tiho podaljšanje. Če najemna pogodba poteče in je nobena stranka ne odpove, se pogodba v večini primerov tiho podaljša za prvotno obdobje ali za nedoločen čas, odvisno od besedila pogodbe. Pravočasno preverite, ali želite podaljšanje.
Pogoste napake pri odpovedi
V praksi opažamo ponavljajoče se napake pri ukinitvi poslovnih prostorov:
- Prepozna odpoved, zaradi katere je prekoračen enoletni odpovedni rok in se najemna pogodba samodejno nadaljuje za naslednje obdobje.
- Odpoved brez zakonsko predpisane oblike (po navadni elektronski pošti ali telefonu namesto s priporočenim pismom ali pismom), zaradi česar je odpoved nična.
- Kot najemodajalec, odpoved pogodbe brez priznanega razloga za 7.290 poslovnih prostorov, nakar najemnik vloži pritožbo na okrožno sodišče in odpoved se razveljavi.
- Kot najemnik, ki pravočasno ne ugovarja odpovedi 7.290 poslovnih prostorov, s čimer preneha pravica do nadaljevanja.
- Pozabljanje na obveznost dobave: tudi če je odpoved veljavna, je najemnik lahko odgovoren za škodo, ki nastane zaradi tega, ker prostori niso vrnjeni v pogodbeno dogovorjenem stanju.
- Za poslovni prostor 7:230a je zamudil dvomesečni rok za vložitev zahteve za zaščito pred deložacijo, po katerem ta pravica dokončno preneha.
zaključek
Prenehanje pogodbe o zaposlitvi v poslovnih prostorih se zdi preprosto, a ob natančnejšem pregledu ima nešteto formalnih in vsebinskih pasti. Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec: napaka v postopku lahko privede do nadaljnjega najemnega razmerja, ki ga ne želite, ali do izgube zaščitnih pravic, ki bi jih lahko uporabili. Preden pošljete ali prejmete odpoved, vedno pravočasno preverite roke, zahtevani obrazec in veljavno ureditev.
Odvetniki za najemne zadeve Law & More Pomagali vam bomo v vseh fazah postopka odpovedi pogodbe o zaposlitvi, od prvega pisma do morebitnih postopkov pred okrožnim sodiščem. Za neobvezujoč pogovor nas kontaktirajte.
Pogosta vprašanja
Kako dolg je odpovedni rok za poslovne prostore?
Za poslovni prostor 7:290 je zakonsko določen minimalni odpovedni rok eno leto. Odpoved mora biti podana pisno s priporočenim pismom ali nalogom sodnega izvršitelja. Za poslovni prostor 7:230a velja rok, dogovorjen v pogodbi; zakonsko določenega minimalnega roka ni.
Ali lahko najemodajalec preprosto odpove najemno pogodbo za trgovino?
Ne. Za poslovne prostore velikosti 7:290 lahko najemodajalec odpove pogodbo le iz razlogov, ki so izčrpno našteti v zakonu, kot so nujna osebna potreba ali vztrajno slabe najemniške razmere. Odpoved brez priznanega razloga nima pravnega učinka.
Kakšna je zaščita pred izselitvijo v skladu s 7:230a?
Po prenehanju najemne pogodbe lahko najemnik poslovnega prostora 7:230a zaprosi okrožno sodišče za podaljšanje roka za deložacijo. Ta zahteva mora biti vložena v dveh mesecih od sporočenega datuma deložacije. Najdaljše podaljšanje je skupno tri leta.
Kaj je klavzula o prekinitvi najemne pogodbe?
Klavzula o prekinitvi pogodbe je pogodbena določba, ki daje eni ali obema strankama pravico do predčasne odpovedi najemne pogodbe. Za poslovne prostore velikosti 7:290 morajo biti takšne klavzule skladne z obveznim zakonskim varstvom najemnika.
Več iz te serije o pravu komercialnih najemnih razmerij
Ta članek je del naše tridelne serije o pravu komercialnih najemnih razmerij. Preberite tudi ostale dele:
