Nizozemski notar in pravni prenos nepremičnine: vodnik za mednarodne kupce

Če kupujete hišo na Nizozemskem , se notarju ne morete izogniti . Nizozemska zakonodaja ne dovoljuje zasebnega prenosa lastništva nepremičnine: prenos mora opraviti nizozemski notar civilnega prava in registrirati v javnih registrih. Za kupce iz držav, kjer vsaka stranka v prodaji najame svojega odvetnika, je to najmanj znan del postopka in kjer nastanejo najdražji nesporazumi.

Kaj je nizozemski notar civilnega prava

Nizozemski notar ni višji odvetnik z žigom. Njegova funkcija je javna: notarja imenuje kraljevi odlok, ki določa tudi kraj ustanovitve (3. člen Wna, Wet op het notarisambt), in ima pooblastilo za sestavljanje verodostojnih listin, kadar to zahteva zakon ali kadar stranka to zahteva (2. člen Wna). Takšna listina ima poseben dokazni status in jo je pogosto mogoče izvršiti brez sodne sodbe.

Pomembni sta dve posledici:

• Notar ima dolžnost ukrepati. Notar mora opraviti delo, ki mu ga dodeli zakon ali ki ga zahteva stranka, razen v omejenih primerih (člen 21 Wna).
• Notar ni na nikogaršnji strani. Notar opravlja svojo funkcijo samostojno in služi interesom vse stranke v pravnem dejanju, nepristransko in z največjo možno skrbnostjo (člen 17 Wna).

Kakšna je razlika med notarjem in odvetnikom v vaši državi?

V Angliji, na Irskem, v Združenih državah Amerike in mnogih drugih državah vsaka stran pri prenosu lastnih pravic najame svojega odvetnika. Nizozemski notar je ravno nasprotno: gre za enega samega, nevtralnega javnega uslužbenca, ki služi transakciji in ne za stranko. Tuji "notar", ki v mnogih državah zgolj overja podpise, ima veliko ožji mandat in ni uporabna primerjava.

Notar preveri lastništvo, pripravi in ​​pojasni listine, hrani denar in registrira prenos – vendar se ne bo pogajal o ceni, svetoval, ali je posel pravilen, ali vas zastopal v sporu.

Dolžnost obveščanja in njene meje

Nepristranskost v skladu s 17. členom Wna je povezana z dolžnostjo obveščanja: notar se mora pred podpisom prepričati, da vsaka stranka razume, kaj listina vsebuje in kakšna so tveganja – dolžnost, znana v nemško-nizozemski tradiciji kot Belehrungspflicht . Če je stranka šibkejša, manj izkušena ali ne govori jezika, postane ta dolžnost zahtevnejša, notar, ki podpiše, vedoč, da kupec ni dojel bistvenega vidika, pa tvega disciplinske ukrepe in odgovornost.

Vendar obveščanje obeh strani ni zagovorništvo. Kadar se kupec in prodajalec resnično prepirata – zaradi napak, ugotovljenih pred zaključkom, pritiska za prestavitev datuma ali pomena pogoja – notar ostane vmes. Ravno takrat kupec potrebuje nekoga, čigar edina dolžnost je do kupca.

Kdaj najeti tudi svojega odvetnika

• Pogodba je nestandardna ali pa je prodajalec razvijalec ali investitor, ki uporablja svoje pogoje.
• Kupujete na dražbi, od zapuščine ali podjetja ali od prodajalca v finančnih težavah.
• Nepremičnina je predmet najemne pogodbe za zemljišče (erfpacht), vpis na seznam spomenikov ali nenavadna služnost.
• Gre za spor glede napak, varščin, kazni ali datumov oziroma možnosti le-teh.
• Nakup se nanaša na vaš status prebivališča, ločitev, premoženjsko razmerje med zakoncema ali čezmejno dedovanje.

Oboje se dopolnjuje: notar izvede prenos, vaš odvetnik pa poskrbi, da je dogovor takšen, kot bi ga morali skleniti.

Dve fazi: obveznost in prenos

To je najpomembnejša strukturna točka v nizozemskem stvarnem pravu : ločuje obveznost prenosa od samega prenosa . Veljaven prenos zahteva veljaven lastninski dokument, osebo, ki je upravičena razpolagati z nepremičnino, in veljavno izročitveno listino (člen 3:84 BW). Za nepremičnine je ta izročitev listina, podpisana pred nizozemskim notarjem civilnega prava, ki ji sledi registracija te listine v javnih registrih (člen 3:89 BW).

Koopovereenkomst , pogosto imenovana »začasna« kupoprodajna pogodba, torej ustvarja zavezujočo obveznost nakupa in prodaje. Ne naredi vas za lastnika. »Začasna« pogodba je zavajajoča: ko poteče obdobje ohlajanja, vas popolnoma zavezuje. Lastništvo preide šele, ko je vpisana prenosna pogodba.

Od ponudbe do registracije

Zahteva po pisni obliki in obdobje mirovanja

Če je kupec fizična oseba, ki ne deluje v okviru poklicne ali poslovne dejavnosti, in je nepremičnina namenjena stanovanjski rabi, mora biti nakup sklenjen v pisni obliki (člen 7:2 BW). Rokovanje, e-pošta ali izmenjava sporočil prek WhatsAppa za potrošnika-kupca ne zavezujejo.

Ista določba daje kupcu stanovanja, ki je potrošnik, tri dni časa za razmislek. Začne se dan po prejemu podpisane pogodbe, ni treba navesti razloga in ni treba plačati nobenega nadomestila. Vključevati mora vsaj dva dni, ki nista sobota, nedelja ali državni praznik; sicer se podaljša. Pravica pripada samo kupcu, rok pa teče od prejema – zato hranite dokazilo o tem, kdaj ste prejeli pogodbo.

Polog ali bančna garancija

Standardna vzorčna kupoprodajna pogodba zahteva, da kupec zagotovi varščino: bodisi gotovinski polog ( waarborgsom ), nakazan na notarjev račun tretje osebe, bodisi bančno garancijo ( bankgarantie ) banke s sedežem na Nizozemskem. V vzorčni kupoprodajni pogodbi NVM, VBO, VastgoedPRO in Vereniging Eigen Huis je znesek določen na 10 % kupnine, ki zapade nekaj tednov pred dokončanjem. Vzorec vsebuje tudi kazensko klavzulo: kupec, ki ne dokonča posla, običajno dolguje znesek, ki je enak pologu. Vsak finančni pogoj uskladite s svojim hipotekarnim urnikom.

Preiskava lastništva in preiskave v Kadastru

Kadaster vodi javne registre, v katerih so zabeležena dejstva, pomembna za pravni status registrirane nepremičnine (člen 3:16 BW), dejanja, ki vplivajo na ta status, pa so registrabilna (člen 3:17 BW). Zaradi tega so nizozemski prenosi lastništva varni: registrabilnega dejstva, ki ni bilo registrirano ob registraciji vaše pridobitve, vam na splošno ni mogoče uveljavljati, razen če ste zanj vedeli (člen 3:24 BW).

Notar običajno preveri:

• prodajalčev naziv in veriga prejšnjih listin;
• obstoječe hipoteke, ki jih je treba odplačati in sprostiti ob zaključku;
• zaplembe in zasegi (oblegati) zoper prodajalca ali nepremičnino;
• služnosti, druge stvarne pravice in kvalitativne ali verižne obveznosti;
• najem zemljišča (erfpacht): najemnina za zemljišče, datumi pregleda in konec obdobja;
• javnopravne omejitve, kot so status spomenika ali občinske izvršilne odločbe;
• pogodba o delitvi in ​​​​združenju lastnikov, če je nepremičnina stanovanje;
• identiteta, sposobnost in zakonski stan obeh strank.

Enako pomembno je, česar notar ne preverja: ne stanja stavbe, površine, vlage, azbesta ali temeljev, niti ali je bila dovoljena razširitev, razen če je vpisana v zemljiško knjigo, niti vrednosti. Stanje in skladnost z načrtom sta vaša odgovornost, ki ju morate urediti, preden je pogodba podpisana ali pogojno zajeta.

Račun tretje osebe in kako se denar premika

Notar mora voditi enega ali več posebnih računov na svoje ime, z navedbo te vloge, namenjenih izključno denarju, ki ga hrani za druge (člen 25 Wna). To se imenuje derdengeldenrekening . Denar je zavarovan: ne pripada notarju in je izven dosega notarjevih upnikov. Zato je nizozemski sklep varen brez posrednikov za varščino ali zavez med nasprotnima odvetnikoma.

• Notar izda izpisek računa (opomba o opozorilu) ki zajema ceno, davek na prenos nepremičnine, pristojbine, stroške registracije, porazdelitev stroškov storitev in lokalnih davkov ter varščino.
• Preostanek potrjenih sredstev prenesete z računa, ki je na vaše ime, običajno delovni dan pred zaključkom; vaš posojilodajalec plača posojilo na isti račun. Brez potrjenih sredstev pogodba ni podpisana.
• Po podpisu, registraciji in končnem preverjanju notar odkupi hipoteko prodajalca, plača prodajalcu in nakaže davek na prenos nepremičnine.

Prodajalec ne prejme plačila ob podpisu, temveč ko notar potrdi, da je prenos registriran in da ni prišlo do rubeža ali nove hipoteke. Ta vrzel vas ščiti.

Listine, podpis in jezik

Ob zaključku običajno podpišete dve notarski listini: listino o prenosu ( akte van levering ali transportakte ), izročitev, ki jo zahteva člen 3:89 BW, in, če si izposojate nepremičnino, hipotekarno listino ( hypotheekakte ), ki ustvarja zavarovanje vašega upnika, ki se prav tako ugotovi z notarsko listino (člen 3:260 BW) in začne veljati z vpisom v javne registre (člen 3:89 BW). Sestanek traja do eno uro. Pred podpisom notar pregleda listine, pojasni njihovo vsebino in posledice ter odgovori na vprašanja. Prinesite originalne osebne dokumente; kopije niso sprejete.

Nizozemska notarska listina se sestavi v nizozemščini: člen 42 Wna in člen 43 Wna zahtevata, da je listina sestavljena v tem jeziku. Če stranka, ki se notarskega postopka udeleži, ne obvlada dovolj nizozemščine, sta obvezna pomoč zapriseženega tolmača iz registra zapriseženih tolmačev in prevajalcev (Rbtv) in prevod listine, listina pa potrjuje, da je bilo to storjeno. V praksi pisarne z izkušnjami pri delu z mednarodnimi kupci vnaprej zagotovijo angleški prevod osnutkov in poskrbijo za tolmača. Osnutke zahtevajte nekaj dni vnaprej. Nizozemsko besedilo je veljavno.

Podpis po pooblastilu

Ni vam treba biti na Nizozemskem. Običajno je, da izdate pooblastilo ( volmacht ), s katerim pooblaščate zaposlenega v notarski pisarni, da podpiše v vašem imenu. Pooblastilo je običajno treba podpisati pred notarjem – na Nizozemskem ali v tujini z legalizacijo ali apostilo, pogosto z overjenim prevodom. Dogovorite se zanj več tednov vnaprej; identifikacija v skladu s pravili o pranju denarja še vedno velja.

Registracija in trenutek prenosa lastništva

Po podpisu notar listino običajno še isti dan elektronsko predloži javnim registrom, ki jih vodi Kadaster; nato se obdela v Basisregistratie Kadaster, kar običajno traja nekaj delovnih dni. Kadaster zaračuna fiksni znesek za vsako predloženo listino; te stroške letno določi Kadaster v svojem tarifnem pravilniku in objavi v Staatscourant, zato v ponudbi zahtevajte trenutni znesek.

Lastništvo se prenese z registracijo, ne s podpisom (člen 3:89 BW). Registracija začne veljati v trenutku, ko je listina predložena Kadastru (člen 3:19 BW), zato je čas med podpisom in registracijo kratek. Notar nato opravi končno preiskavo, preden sprosti denar.

Pristojbine in kdo izbere notarja

Obstoječe hiše se skoraj vedno prodajajo kosten koper – »stroški za kupca«: kupec plača davek na prenos lastništva in stroške prenosa lastništva. Ker kupec plača, običajno izbere notarja. Ne sprejmite preprosto predloga prodajnega agenta.

Notarske stroške ne določa zakon in se razlikujejo med notarskimi uradi, zato pridobite pisne ponudbe in primerjajte podobne. V ponudbi morajo biti ločeno navedene pristojbine za prenosno listino in hipotekarno listino, stroški registracije v katastru, stroški iskanja in morebitni stroški prevajanja, tolmača ali pooblastila. Davek na prenos nepremičnin ( overdrahtsbelasting ) je ločen in se plača davčnim organom. Stopnje so navedene v Zakonu o davku na prenos nepremičnin (Wet op belastingen van rechtsverkeer) in se prilagajajo z letnim načrtom Belastingplan: znižana stopnja za kupca, ki bo v nepremičnini živel kot glavno prebivališče, enkratna oprostitev za upravičene mlade kupce v okviru vrednostne omejitve, ki se indeksira vsako leto, višja stopnja za stanovanje, v katerem kupec ne bo bival, in ločena stopnja za nestanovanjsko nepremičnino. Belastingdienst objavlja stopnje in trenutno vrednostno omejitev; preverite jih za leto, v katerem izpolnite ponudbo, in si oglejte naš članek o davku na prenos nepremičnin in stroških kupca.

Če je prodajalec v finančnih težavah

Če je prodajalec prezadolžen ali mu grozi stečaj, postane vrzel med pogodbo in prenosom nevarna: upnik lahko vpiše rubež ali pa je prodajalec razglašen za stečajnega upravitelja, še preden je vaša listina vpisana – tako imate terjatev do insolventnega prodajalca namesto hiše.

Nizozemska zakonodaja zagotavlja posebno zaščito: sam nakup se lahko vpiše v javne registre (člen 7:3 BW), kar se običajno imenuje Vormerkung . Ko je nakup vpisan, se nekateri poznejši dogodki – vključno z rubežem in stečajem prodajalca – ne morejo uveljavljati proti vam v omejenem zakonskem obdobju, pod pogojem, da prenos sledi v tem obdobju. To ni samodejno: notar ga mora urediti v skladu s pogoji in roki. Če preiskave razkrijejo rubež ali hipoteko, ki presega ceno, se nemudoma posvetujte z drugim.

Pravila o pranju denarja, identifikacija in poročanje

To najbolj preseneča tuje kupce. Notarji spadajo pod nizozemsko zakonodajo o preprečevanju pranja denarja, Wwft (1. člen Wwft), in morajo izvajati skrbni pregled strank (3. člen Wwft): ugotavljanje in preverjanje vaše identitete, identifikacija končnega dejanskega lastnika, če je vpleteno podjetje, ugotavljanje namena in narave razmerja ter stalno spremljanje transakcij.

V praksi bo notar vztrajal pri originalnih osebnih dokumentih in postavljal vprašanja, ki se lahko zdijo vsiljiva: od kod prihaja denar, kako ste ga zbrali, zakaj sredstva prihajajo iz določene države ali računa in kdo nadzoruje kupčevo podjetje. Pričakujte bančne izpiske, dokazilo o drugi prodaji nepremičnine, darilno pogodbo ali delovno evidenco. Sredstva od tretje osebe, izven EU ali v nepojasnjenem vzorcu pritegnejo pozornost in odložijo dokončanje postopka.

Notar je tudi zakonsko dolžan prijaviti nenavadne transakcije nizozemski enoti za finančno obveščevalno dejavnost (16. člen Wwft). Notar vam ne sme povedati, da je bilo poročilo vloženo. Nič od tega ni osebno ali predmet pogajanj: notarju na začetku predložite dokumentiran račun svojih sredstev in postopek bo potekal gladko.

Kaj Law & More lahko

Notar opravi prenos; mi pa poskrbimo za vaš položaj v njem. Law & More Pred podpisom ali pred iztekom obdobja za razmislek pregledamo kupoprodajno pogodbo, preverimo finančne in geodetske pogoje, varščino in kazensko klavzulo ter vam svetujemo, kadar zadevo zaplete najemna pogodba za zemljišče, združenje lastnikov, spomenik ali prodajalec v finančnih težavah. Ukrepamo tudi, kadar napake, zamude ali neuspešen zaključek prerastejo v spor. Če kupujete na Nizozemskem in želite, da dokumente prebere odvetnik, ki deluje izključno v vašem imenu, se obrnite na nas.