Napake v poslovnih prostorih pogosto povzročajo spore med najemnikom in najemodajalcem. Vendar pa vsaka napaka v najetih prostorih ne predstavlja napake v pravnem smislu. Zakon v členu 7:204 DCC opredeljuje napako kot katero koli stanje ali značilnost nepremičnine ali katero koli drugo okoliščino, ki ni pripisljiva najemniku, zaradi katere nepremičnina najemniku ne more zagotoviti užitka, ki ga je bil upravičen pričakovati ob sklenitvi pogodbe.
Ta opredelitev je širša, kot se zdi na prvi pogled. Ne zadeva le fizične škode, kot je puščajoča streha ali pokvarjen sistem centralnega ogrevanja. Okoliščina zunaj samih prostorov, kot je resna motnja hrupa, ki jo povzročajo dela, za katera je odgovoren najemodajalec, lahko prav tako predstavlja napako. Odločilno je, ali je užitek, ki ga je najemnik lahko razumno pričakoval, zmanjšan. Manjša obraba, ki je skladna z običajno uporabo, ni napaka.
Kdo je odgovoren: najemodajalec ali najemnik?
Glavno pravilo
Glavno pravilo člena 7:206 DCC je jasno: najemodajalec je dolžan odpraviti napake na zahtevo najemnika. Ta obveznost velja, razen če je odprava napak nemogoča ali če od najemodajalca ni mogoče razumno zahtevati stroškov zanjo. Najemodajalec se zato dolžnosti popravila ne more preprosto izogniti s sklicevanjem na stroške.
Za manjša popravila velja izjema. Popravil, ki so po zakonu ali običaju na račun najemnika, ni treba opraviti najemodajalcu. Pomislite na zamenjavo zlomljene kljuke na vratih, popravilo poškodovane obrobne letve ali odpravo manjših napak, za katere se od najemnikov razumno pričakuje, da jih bodo opravili sami. Meja med »manjšim popravilom za najemnika« in »večjim vzdrževalnim delom za najemodajalca« ni vedno ostra in v praksi redno vodi do razprav.
Pogodbena odstopanja prek določil ROZ
V praksi se najemne pogodbe za poslovne prostore skoraj vedno sklepajo na podlagi standardnih modelov Sveta za nepremičnine (ROZ). Splošne določbe ROZ za poslovne prostore vsebujejo daljnosežna odstopanja od glavnega zakonskega pravila: številne obveznosti vzdrževanja se pogodbeno prenesejo z najemodajalca na najemnika.
Tako so v modelih ROZ zadeve, kot so notranje vzdrževanje, vzdrževanje instalacij, zamenjava obrabnih delov in včasih celo večja popravila, prenesene na stroške najemnika. To je načeloma dovoljeno, saj režim 7:230a in, s soglasjem sodišča, tudi režim 7:290 dovoljujeta odstopanje od zakona. Meje so določene z razumnostjo in pravičnostjo ter pravili o nerazumno obremenjujočih klavzulah.
Zato je bistveno, da pred podpisom najemne pogodbe natančno preberete splošne določbe in razumete, katere obveznosti vzdrževanja imate kot najemnik.
Pravice najemnika za napake v poslovnih prostorih
Zahteva po pravni pomoči
Prvi korak v primeru napake je izdaja obvestila o neizpolnitvi obveznosti: pisna zahteva najemodajalcu, da napako odpravi v razumnem roku. Brez obvestila o neizpolnitvi obveznosti najemodajalec ni v zamudi in vi kot najemnik nimate pravice do zakonskih pravnih sredstev. Obvestilo o neizpolnitvi obveznosti mora konkretno opisati, za kakšno napako gre, v kakšnem roku jo je treba odpraviti in kakšne posledice pripisujete neodpravi.
Znižanje najemnine
Če najemodajalec kljub obvestilu o neizpolnitvi obveznosti ne odpravi napake, je najemnik v skladu s členom 7:207 DCC upravičen do sorazmernega znižanja najemnine za obdobje, v katerem napaka obstaja. Znižanje se izračuna glede na razmerje med dejanskim uživanjem najemnika in uživanjem, ki bi ga imel brez napake. Najemnik lahko to znižanje uveljavlja prek okrajnega sodišča.
Znižanje najemnine začne veljati od trenutka, ko je najemodajalec o napaki obveščen, ne šele od trenutka sodne odločbe. Zato je priporočljivo, da napake vedno prijavite pisno in čim prej, da je datum začetka znižanja dobro dokumentiran.
Odškodnina
Če je napako mogoče pripisati najemodajalcu, na primer zato, ker ni opravil potrebnega vzdrževanja, medtem ko je vedel ali bi moral vedeti, da je napaka neizbežna, lahko najemnik zahteva dodatno odškodnino v skladu s členom 7:208 DCC. Ta škoda lahko vključuje posledično izgubo, kot je izgubljeni promet zaradi napake ali stroški, ki jih je moral najemnik kriti za nadaljevanje poslovanja.
Samopopravilo in pobotanje
Če najemodajalec po ustreznem obvestilu o neizpolnitvi obveznosti in izteku določenega roka ne odpravi napake, ima najemnik načeloma pravico, da popravilo opravi sam in da razumne stroške pobota z najemnino (člen 7:206(3) DCC). Vendar pa je ta pravica omejena.
Prvič, resnično se mora nanašati na napako, ki jo mora najemodajalec odpraviti. Kdor popravi vzdrževalno obveznost, ki mu je kot najemniku pogodbeno naložena, in stroške prenese nanj, ne bo prišel nikamor. Drugič, najemnik mora biti sposoben dokazati, da je najemodajalcu dal možnost, da napako predhodno odpravi, in da najemodajalec tega ni storil. Tretjič, nastali stroški ne smejo biti nesorazmerni.
Pobot z najemnino brez izpolnjevanja teh pogojev lahko privede do postopka zaradi zaostalih plačil najemnine. Zato je priporočljivo, da se pred pobotom poiščete pravni nasvet.
Vzdrževanje, pogoji ROZ in klavzule o oprostitvi odgovornosti
Splošne določbe ROZ delijo vzdrževanje na zunanje vzdrževanje (za najemodajalca) in notranje vzdrževanje (za najemnika), vendar se natančna meja razlikuje glede na različico pogodbe. Poleg tega splošne določbe redno vsebujejo klavzule o oprostitvi odgovornosti: določbe, s katerimi najemodajalec izključi ali omeji odgovornost za določeno škodo.
Razbremenitev ni vedno veljavna. Če je škoda posledica naklepa ali zavestne malomarnosti najemodajalca ali če je razbremenitev v danih okoliščinah nesprejemljiva glede na standarde razumnosti in pravičnosti, lahko sodišče klavzulo razveljavi. Enako velja, če se razbremenitev šteje za nerazumno obremenjujočo klavzulo v smislu člena 6:233 DCC. Pri potrošnikih se to hitro zgodi; pri komercialnih najemnikih je letvica višja, vendar tudi tam obstajajo omejitve.
Pred podpisom najemne pogodbe preverite klavzule o delitvi vzdrževanja in oprostitvi odgovornosti, zlasti za velike prostore ali visoke najemnine. Stroški pravnega svetovanja so običajno omejeni glede na finančna tveganja, ki jih prevzamete, če podpišete pogodbo, ne da bi poznali splošne določbe.
Pregled najemnine skozi čas
Za poslovne prostore velikosti 7:290 zakon ponuja tudi možnost pregleda najemnine. Po izteku dogovorjenega najemnega obdobja ali po petih letih v primeru dolgotrajne pogodbe lahko katera koli stranka od okrožnega sodišča zahteva, da najemnino prilagodi povprečju najemnin primerljivih poslovnih prostorov v kraju v zadnjih petih letih (člen 7:303 DCC). To zahteva obvezno izvedensko mnenje: sodišče imenuje enega ali več izvedencev, ki določijo najemnino, ki ustreza trgu.
Ta postopek je odprt tako za najemodajalca, ki meni, da je najemnina postala prenizka, kot za najemnika, ki meni, da plačuje preveč. Izid je zavezujoč, razen če se stranki sporazumno ne dogovorita drugače. Za poslovni prostor 7:230a ta zakonska pravica do pregleda najemnine ne obstaja. Prilagoditev najemnine je tam mogoča le po pogodbeni poti, običajno s klavzulo o indeksiranju.
Pregled najemnin zaokroži krog pravne dinamike, ki obkroža poslovne prostore: veljavna ureditev ne soodloča le o dostopu do prostorov in prenehanju pogodbe, temveč tudi o ceni, ki jo plačate.
Več iz te serije o pravu komercialnega najema
Ta članek je del naše tridelne serije o pravu poslovnih najemov. Preberite tudi ostale dele:
- 1. del: 7:290 ali 7:230a DCC? Kateri najemni režim velja za vaše poslovne prostore
- 2. del: Prenehanje poslovne najemne pogodbe: odpovedni roki, razlogi in pasti
Preberite tudi: 7:290 ali 7:230a DCC? Kateri najemni režim velja za vaše poslovne prostore? in Prekinitev poslovne najemne pogodbe: odpovedni roki, razlogi in pasti.
zaključek
Napake v poslovnih prostorih so pogosta in včasih draga težava. Ne glede na to, ali gre za puščajočo streho, okvarjeno ogrevalno napeljavo ali zamujeno vzdrževanje, ki ovira poslovanje: kot najemnik imate konkretne pravice, vendar jih morate aktivno uveljavljati in upoštevati pravilen postopek. Napake vedno prijavite pisno, izdajte obvestilo o neizpolnjevanju obveznosti in vse zabeležite.
Kot najemodajalec je priporočljivo imeti jasen načrt vzdrževanja in ne dovoliti, da napake vztrajajo. Odgovornost za posledično škodo se lahko hitro poveča do znatnih zneskih.
Law & More Svetuje najemnikom in najemodajalcem poslovnih prostorov glede napak, delitve vzdrževanja, pregleda najemnin in sorodnih zadev. Za neobvezujoč pogovor nas kontaktirajte.
Pogosta vprašanja
Ali sem upravičen do znižanja najemnine zaradi napake v mojih poslovnih prostorih?
Da. Če obstaja napaka v smislu člena 7:204 DCC in je najemodajalec ne odpravi pravočasno po obvestilu o neizpolnitvi obveznosti, lahko zahtevate sorazmerno znižanje najemnine v skladu s členom 7:207 DCC. To znižanje začne veljati od trenutka pisnega poročila o napaki.
Katera manjša popravila bremenijo moj račun kot najemnika?
Manjša popravila so popravila, ki jih na podlagi zakona ali običaja razumno krije najemnik, kot so zamenjava pokvarjenih stikal, tesnjenje majhnih rež v spojih ali popravilo delov, ki se obrabijo zaradi vsakodnevne uporabe. Meja z večjim vzdrževanjem, ki ga opravi najemodajalec, je v praksi lahko nejasna in je včasih pogodbeno podrobneje opisana v določbah ROZ.
Ali lahko sam popravim napako in stroške odštejem od najemnine?
To je mogoče, vendar le, če so izpolnjeni zakonski pogoji: poslano je bilo obvestilo o zamudi, najemodajalec je dovolil iztek roka, gre za napako, ki jo mora najemodajalec odpraviti, in so stroški razumni. Pobot brez izpolnjevanja teh pogojev lahko privede do postopka zaradi zaostanka pri plačilu najemnine.
Ali lahko kot najemnik zahtevam pregled najemnine?
Za poslovni prostor 7:290 lahko po dogovorjenem najemnem obdobju ali po petih letih zaprosite okrožno sodišče, da prilagodi najemnino tržno skladni najemnini za primerljiv prostor v kraju (člen 7:303 DCC). Za poslovni prostor 7:230a ta zakonska pravica ne obstaja.
