Pravni postopek deložacije za najeto nepremičnino

Deložacija je drastičen postopek tako za najemnika kot za najemodajalca. Navsezadnje so najemniki ob izselitvi prisiljeni zapustiti najeto nepremičnino z vsem svojim premoženjem z vsemi daljnosežnimi posledicami. Najemodajalec torej ne sme preprosto nadaljevati z deložacijo, če najemnik ne izpolnjuje svojih obveznosti iz najemne pogodbe. Čeprav deložacija ni izrecno urejena z zakon, za ta postopek veljajo stroga pravila.

Za deložacijo mora najemodajalec od sodišča prejeti nalog za izselitev. Ta sodni nalog vključuje dovoljenje za izselitev najete nepremičnine na datum, ki ga določi sodišče. Če se najemnik ne strinja z odredbo o izselitvi, se lahko pritoži zoper to sodno odredbo.

Vložitev pritožbe običajno zadrži učinek sodne odredbe in s tem deložacijo, dokler o tem ne odloči pritožbeno sodišče. Če pa je sodišče odločbo o izselitvi razglasilo za izvršljivo, najemnikova pritožba ne bo povzročila začasne prekinitve in najemodajalec lahko nadaljuje z izselitvijo. Ta potek dogodkov predstavlja tveganje za najemodajalca, če pritožbeno sodišče odloči drugače glede deložacije.

Preden sodišče podeli dovoljenje za izselitev, mora najemodajalec odpovedati najemno pogodbo. Najemodajalec lahko prekine z naslednjimi metodami:

Razpustitev

Pri tem načinu odpovedi mora najemnik pomanjkljivo izpolniti svoje obveznosti iz ustrezne najemne pogodbe, torej neplačilo. Tako je, če najemnik na primer ustvari zaostanek za najemnino ali povzroči nezakonite motnje. Pomanjkljivost najemnika mora biti zadostna, da je razveljavitev najemne pogodbe upravičena. Če se najeta nepremičnina nanaša na stanovanjski prostor ali poslovni prostor srednje velikosti, bo najemnik užival zaščito v smislu, da ukinitev lahko poteka le s sodnim postopkom.

Preklic

To je še en način odpovedi. Zahteve, ki jih mora najemodajalec v tem okviru izpolnjevati, so odvisne od vrste najete nepremičnine. Če se najeta nepremičnina nanaša na stanovanjski prostor ali srednje velik poslovni prostor, ima najemnik koristi od zaščite v smislu, da odpoved poteka le iz številnih izčrpnih razlogov iz člena 7: 274 in 7: 296 Nizozemski civilni zakonik. Eden od razlogov, na katerega se je mogoče sklicevati v obeh primerih, je na primer nujna osebna uporaba najetega premoženja. Poleg tega mora najemodajalec upoštevati različne druge formalnosti, na primer roke.

Ali je najeti prostor razen bivalnega ali srednje velikega poslovnega prostora in sicer poslovnega prostora 230a? V tem primeru najemnik ne uživa zgoraj navedenega najemnega varstva in najemodajalec razmeroma hitro in enostavno doseže odpoved najemne pogodbe. Vendar to nikakor ne velja za deložacijo.

Konec koncev je najemnik tako imenovanega poslovnega prostora 230a upravičen do zaščita pred izselitvijo v skladu s členom 230a nizozemskega civilnega zakonika v smislu, da lahko najemnik zahteva podaljšanje obdobja izselitve za največ eno leto v dveh mesecih od pisnega obvestila o izselitvi. Takšna zahteva se lahko poda tudi najemniku, ki je že zapustil ali izpraznil najeti prostor. Če je najemnik vložil prošnjo za podaljšanje roka za izselitev, bo presoja te prošnje opravljena s tehtanjem interesov.

Sodišče bo ugodilo tej zahtevi, če so interesi najemnika resno oškodovani z deložacijo in morajo prevladati nad interesi najemodajalca, da uporablja najeto nepremičnino. Če sodišče zahtevo zavrne, najemnik zoper to odločitev ne more vložiti pritožbe ali kasacije. To je drugače le, če je sodišče napačno uporabilo ali ni uporabilo člena 230a nizozemskega civilnega zakonika.

Če je najemodajalec pravilno opravil vse potrebne korake v postopku izselitve in mu sodišče izda dovoljenje za izselitev najete nepremičnine, to ne pomeni, da lahko najemodajalec sam nadaljuje deložacijo. V nasprotnem primeru bo najemodajalec do najemnika pogosto ravnal protipravno, tako da lahko najemnik v tem primeru zahteva odškodnino.

Dovoljenje sodišča pomeni le, da lahko najemodajalec da izseliti najeto nepremičnino. To pomeni, da mora najemodajalec za deložacijo zaposliti sodnega izvršitelja. Sodni izvršitelj bo najemniku vročil tudi nalog za izselitev, s čimer bo najemnik dobil zadnjo možnost, da sam zapusti najeto nepremičnino. Če najemnik tega ne stori, krije stroške dejanske izselitve najemnik.

Imate vprašanja o ali potrebujete pravno pomoč v postopku izselitve? Prosim kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki s področja najemnega prava in vam z veseljem nudijo nasvete in / ali pomoč pri postopku izselitve.