Puščanje in padajoče strešne kritine: kdo plača za škodo na Nizozemskem

Odgovornost za škodo na strehi na Nizozemskem je izhodišče lastnik stavbe. Člen 6:174 Burgerlijk Wetboek (nizozemski civilni zakonik) to osebo odgovarja brez dokaza o krivdi, kadar konstrukcija ne izpolnjuje standardov, ki se zanjo lahko razumno določijo, in ta pomanjkljivost povzroči nevarnost, ki se nato uresniči. Puščajoča streha, strešnik, ki zdrsne v sunku vetra, in žleb, ki se podrgne, vse to spada pod to pravilo. Krivda postane pomembna šele pozneje, ko lastnik uveljavlja odškodnino zoper najemnika, izvajalca ali zavarovalnico.

To eno samo pravilo ne reši vseh primerov. Ali lastnik na koncu krije stroške, je odvisno od stanja strehe, od tega, kaj piše v najemni pogodbi ali listini o delitvi, od tega, ali je na stavbi delal strokovnjak, in od tega, katere police so v veljavi. Ta članek predstavlja vsako od teh plasti, dokaze, ki določajo izid, in roke, ki končajo zahtevek ne glede na njegovo utemeljenost.

Nizozemska pravila, ki določajo, kdo plača za škodo na strehi

Trije sklopi pravil medsebojno delujejo. Prvi je objektivna odgovornost iz člena 6:174 BW. Drugi je pogodbena vzdrževalna obveznost najemodajalca v skladu s pravili o najemu. Tretji je javnopravni gradbeni standard, ki sam po sebi žrtvi ne daje odškodnine, vendar močno vpliva na to, ali se streha šteje za pomanjkljivo.

Objektivna odgovornost za pomanjkljivo konstrukcijo

Člen 6:174 BW je načelo odgovornosti za tveganje: odgovornost se veže na tveganje in ne na krivdno ravnanje. Tožnik mora dokazati tri stvari. Struktura ni izpolnjevala zahtev, ki so ji lahko postavljene v danih okoliščinah; ta pomanjkljivost je ustvarila nevarnost za osebe ali premoženje; in ta nevarnost se je uresničila in povzročila škodo. Ali je bil standard izpolnjen, se presoja objektivno, pri čemer se upošteva starost in funkcija stavbe, verjetnost nevarnosti, resnost možnih posledic ter stroški in težavnost previdnostnih ukrepov.

Odgovornost nosi posestnik (bezitter), ki je običajno registrirani lastnik. Obstaja pomembna izjema: kadar se stavba uporablja za opravljanje dejavnosti, člen 6:181 BW prenese odgovornost na osebo, ki opravlja to dejavnost. Pri komercialnem najemu lahko to pomeni, da je oškodovanemu mimoidočim odgovoren operativni najemnik in ne vlagatelj, ki je lastnik prostorov.

Zakonska možnost izognitve odgovornosti je ozka. Lastnik ni odgovoren, če ob predpostavki, da je vedel za nevarnost v trenutku, ko je nastala, ne bi bil odškodninsko odgovoren. V praksi je ta obramba uspešna le, če je bila napaka resnično nezaznavna in lahko lastnik dokaže režim vzdrževanja in pregledov, ki bi odkril karkoli zaznavnega. Lastnik, ki lahko predloži datirana poročila o pregledih, račune za popravila in načrt vzdrževanja, je v zelo drugačnem položaju kot tisti, ki tega ne more storiti.

Vzdrževalna dolžnost najemodajalca

Kadar je nepremičnina oddana v najem, člen 7:204 BW doda pogodbeno plast. Napaka je vsako stanje, ki najemniku preprečuje uživanje nepremičnine, kot je bil upravičen pričakovati, streha, ki prepušča vodo, je šolski primer. V skladu s členom 7:206 BW lahko najemnik od najemodajalca zahteva odpravo napake, in če najemodajalec po prejemu obvestila tega ne stori, lahko najemnik izvede popravilo in razumne stroške odšteje od najemnine. Člen 7:207 BW dovoljuje sorazmerno znižanje najemnine za obdobje, v katerem je bilo uživanje zmanjšano, izračunano od trenutka, ko je bil najemodajalec obveščen.

Posledična škoda je ločeno vprašanje. Najemodajalec je dolžan povrniti škodo, ki jo je povzročila napaka, če je napako mogoče pripisati njemu ali če je že obstajala ob sklenitvi najemne pogodbe in je zanjo vedel ali bi moral vedeti. Zato je trenutek obvestila tako pomemben: določa točko, od katere se najemodajalec ne more več sklicevati na nevednost. Naš pregled obveznosti najemodajalca določa širšo dolžnost.

Gradbeni standardi v okviru Omgevingswet

Zahteve glede javnih gradenj so bile prestavljene 1. januarja 2024. Zakon Bouwbesluit 2012 je bil umaknjen skupaj s staro ureditvijo Woningwet, tehnične zahteve za stavbe pa so zdaj v Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) v okviru zakona Omgevingswet. Bbl vsebuje tako standarde za novogradnje kot ločen, nižji sklop standardov za obstoječe stavbe, vključno z dolžnostjo vzdrževanja stavbe v stanju, ki ne ogroža nikogar. Občine izvršujejo ta pravila in lahko izdajo odredbo, za katero je potrebna denarna kazen, ali v nujnih primerih odredijo zaprtje stavbe.

Kršitev zakona Bbl ne pomeni samodejno odgovornosti lastnika po zasebnem pravu, je pa močan dokaz, da streha ni izpolnjevala standardov, ki so zanjo morda določeni. Občinsko poročilo o inšpekcijskem pregledu je pogosto najmočnejši dokument v spisu, zato je vredno občino vprašati, ali takšno poročilo obstaja.

Kdaj je lastnik odgovoren in kdaj obramba deluje

Odgovornost za škodo na strehi je redko zares metanje kovanca. Večino sporov pojasnjuje majhno število dejstev, vsaka pa ima predvidljiv izid.

Odloženo vzdrževanje

Zrahljane ali zdrsnjene strešnike, rastline, ki rastejo v žlebovih, propadle obrobe, gnile letve in zapis o pregledu, ki se konča pred leti, so klasični označevalci okvarjene konstrukcije. Kjer so te značilnosti prisotne, vreme, ki je sprožilo incident, postane večinoma nepomembno: streha v takšnem stanju ne izpolnjuje standardov, ki so zanjo morda določeni, in škoda, ki sledi, je posledica napake in ne vetra. Tako neposredna škoda kot posledična škoda nato bremenita lastnika.

Nevihta in meje argumenta višje sile

Lastniki pogosto trdijo, da je škodo povzročila izjemna nevihta in ne streha. Ta argument je sicer na voljo, vendar je ožji, kot je videti. Pričakuje se, da bo streha na Nizozemskem vzdržala veter, ki ga je mogoče pričakovati na Nizozemskem, nizozemske nevihte pa so predvidljive. Obramba torej velja le, če je obremenitev vetra resnično presegla tisto, kar je konstrukcija lahko razumno zasnovana, da prenese, in če je bila streha sicer v dobrem stanju.

Praktično mora lastnik predložiti dokaze: poročila o nedavnih inšpekcijskih pregledih, račune za vzdrževanje in potrdilo, da je streha skladna z veljavnim gradbenim standardom. Vremenski podatki KNMI za natančno lokacijo in uro bodo pokazali, kaj je veter dejansko naredil. Kjer so bile strešnike že zrahljane ali je bila obroba krhka, sodišča dosledno menijo, da bi redno vzdrževanje preprečilo škodo, in zavračajo argument neurja.

Sneg, zmrzal in zamašena drenaža

Omeniti velja še dva scenarija, saj ju zavarovalnice in lastniki obravnavajo različno. Voda, ki se nabira, ker je odtok na ravni strehi zamašen z listjem, je skoraj vedno posledica vzdrževalne napake in ne zunanjega dogodka. Škoda, ki jo povzroči teža nakopičenega snega, pa je lahko resničen zunanji vzrok, vendar le, če je bila konstrukcija zasnovana in vzdrževana tako, da prenese pričakovano obremenitev. Poškodba strešne kritine zaradi zmrzali, ki je že na koncu svoje življenjske dobe, se obravnava kot obraba.

Strehe v stanovanjskih blokih in vloga VvE

V stanovanjski stavbi so streha, žlebovi, dimniki in nosilna konstrukcija skoraj vedno skupni deli. Kateri deli so skupni, določa akt o delitvi (akte van splitsing) in vzorčni predpisi, ki jih ta razglaša za veljavne; zasebna lastnina se običajno konča na končani površini znotraj stanovanja. Posledica tega je, da ima puščanje s povsem individualnimi učinki skupni vzrok.

Lastniki stanovanj so solastniki stavbe, združenje lastnikov (VvE, Vereniging van Eigenaars) pa upravlja skupne dele in ima zavarovanje stavbe. Zahtevek zaradi okvarjene strehe se zato naslovi na VvE, stroški pa se krijejo skupaj prek stroškov storitev. Posamezni lastnik stanovanja je odgovoren le, če mu je v listini izrecno dodeljen del strehe, na primer strešna terasa, ki je pritrjena na podstrešje. Naš članek o pravicah do stanovanj in VvE na Nizozemskem to delitev podrobneje pojasnjuje.

Vsako združenje VvE mora vzdrževati rezervni sklad za prihodnje vzdrževanje skupnih delov. Letni prispevek mora znašati vsaj pol odstotka obnovitvene vrednosti stavbe, razen če združenje svoj prispevek utemelji na dolgoročnem načrtu vzdrževanja, ki ni starejši od petih let. Združenje VvE, ki nima ne enega ne drugega, ni le slabo vodeno: primanjkljaj postane viden v trenutku, ko je treba zamenjati streho, člani pa se soočajo s posebno dajatvijo.

Odločitve o vzdrževanju sprejema skupščina, potrebna večina pa izhaja iz listine in predpisov. Prav tu se zataknejo nujna popravila. Lastniku stanovanja, ki ne more dobiti odločbe, ni treba čakati: člen 5:121 BW mu dovoljuje, da s peticijo zaprosi kantonrechter (podokrožno sodišče) za nadomestno dovoljenje za izvedbo del ali za sprejetje odločbe, ki jo je skupščina zavrnila. Če puščanje povzroča stalno škodo, se lahko vloži tudi kort geding (skrajšani postopek) za uvedbo nujnih ukrepov. Fotografije, meritve vlage in poročilo krovca ​​so tisti, ki sodišče prepričajo, da je škoda neizbežna. Naš članek o tem, kaj storiti, če združenje lastnikov stanovanj ne opravi svojih dolžnosti, v celoti obravnava pravna sredstva.

Najemodajalec in najemnik: kdo popravlja in kdo plačuje

Do zunanjega sveta ostaja lastnik objektivno odgovoren v skladu s členom 6:174 BW oziroma podjetje, ki posluje, v skladu s členom 6:181 BW. Vsaka razdelitev med najemodajalcem in najemnikom se izvede naknadno, med njima.

Med strankama člen 7:217 BW od najemnika zahteva, da na lastne stroške opravi manjša popravila, navedena v odloku o manjših popravilih (Besluit kleine herstellingen): čiščenje žlebov in odtokov, ki so dostopni brez tveganja, zamenjava posameznega zlomljenega strešnika v normalnih pogojih in podobne vsakodnevne naloge. Vse konstrukcijsko in strešna kritina kot celota ostanejo odgovornost najemodajalca. Najemnik, ki zanemari manjše popravilo, s tem ne postane odgovoren za nastalo škodo tretjim osebam; lastnik najprej odgovarja in lahko nato povrne omejeni znesek, ki ga je odlok dodelil najemniku.

Kadar je najemnik težavo povzročil s svojim ravnanjem, se položaj spremeni. Člen 7:218 BW najemnika odgovarja za škodo na najeti nepremičnini, ki jo je povzročila njegova pomanjkljivost, in domneva, da je bila škoda tako povzročena. Ta domneva je predmet izjeme, ki je tukaj izjemno pomembna: ne velja za škodo zaradi požara niti za škodo na zunanjosti najete nepremičnine. Pri strehi mora torej najemodajalec, ki krivi najemnika, dokazati, da je to storil najemnik, in ne obratno. Vrtanje za satelitsko anteno, shranjevanje težkega materiala na ravni strehi ali odstranjevanje strešnikov za namestitev so primeri, v katerih je ta dokaz običajno na voljo.

Če zavarovatelj lastnika izplača odškodnino, lahko uveljavlja svojo pravico do regresa zoper najemnika, čigar krivda je povzročila izgubo. Člen 7:962 BW izključuje to pravico le zoper ozek krog oseb, ki so blizu zavarovancu, najemnik pa ne spada vanj. To je eden od razlogov, da obe stranki preverita svoje kritje odgovornosti pred dogodkom in ne po njem.

Izvajalci, nove strehe in nedavno zgrajene hiše

Ko začne puščati streha, ki je bila pravkar položena ali obnovljena, se vprašanje s stanja stavbe premakne na kakovost dela.

Izvajalec krovskih del izvaja pogodbo o delu v skladu s členom 7:750 in naslednjimi členi BW. Ob dobavi je izvajalec načeloma prost odgovornosti za napake, ki bi jih naročnik moral razumno odkriti v tistem trenutku, zato je pomemben pregled ob primopredaji s pisnim seznamom zadržkov. Pri gradbenih pogodbah, ki spadajo v zasebnopravni del Zakona o kakovosti gradnje (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen), ki je začel veljati 1. januarja 2024, je položaj ugodnejši za naročnika: izvajalec po dobavi ostane odgovoren za napake, ki niso bile odkrite ob dobavi, razen če teh napak ni mogoče pripisati njemu. Izvajalec je tudi dolžan naročnika opozoriti na netočnosti v nalogi in na napake v materialih ali načrtih, za katere je vedel ali bi moral vedeti.

Roki so strogi, a dovolj dolgi. Zahtevek zaradi napake v dobavljenem delu zastara dve leti po tem, ko je naročnik vložil pritožbo, v primeru stavbe pa v vsakem primeru dvajset let po dobavi. Pravočasna pritožba je ločena zahteva: naročnik mora vložiti pritožbo v razumnem roku po odkritju napake, molk pa lahko povzroči izgubo zahtevka tudi znotraj zastaralnega roka. Naši članki o gradbenih napakah in odgovornosti ter o napakah v novogradnjah podrobno obravnavajo te korake.

Garancijske sheme dodajo še eno plast. Številne novogradnje se prodajajo z garancijo v okviru priznane garancijske sheme, vodotesnost strehe pa je običajno krita za določeno število let, določeno v pogojih sheme in ne z zakonom. Preberite potrdilo: shema, ne splošno pogodbeno pravo, bo običajno najhitrejša pot.

Tretje osebe niso vezane na nič od tega. Sosed, čigar strop je uničen, ali mimoidoči, ki ga je zadela ploščica, lahko toži proti lastniku v skladu s členom 6:174 BW, ne da bi se sploh vključil v gradbeno pogodbo. Izvajalca lahko toži tudi zaradi odškodninske odgovornosti v skladu s členom 6:162 BW, če je bila izdelava očitno malomarna, člen 6:171 BW pa lahko poleg tega naročnika uveljavlja kot odgovornega za napako nepodročnega izvajalca, ki opravlja delo za njegovo podjetje. Lastnik nato zahteva odškodnino proti izvajalcu. Žrtev, ki se sooča s skrito napako v kupljeni nepremičnini, se sooča z drugačnim nizom pravil, saj pravilo dvomesečnega obveščanja za prodajo potrošnikom ne velja za nakup hiše; tam se mora kupec pritožiti v razumnem roku.

Katera zavarovalnica plača prva

Zavarovanje je običajno najhitrejši vir denarja in v večini primerov se splača skleniti polico, preden se začne preganjati odgovorna oseba. Zavarovalnice pogosto izplačajo odškodnino in se nato prepirajo o odškodnini.

Zavarovanje stavb (opstalverzekering) krije samo konstrukcijo, vključno s streho, dimniki in žlebovi, pred nenadnimi zunanjimi dogodki, kot so nevihta, toča, strela, padajoči predmeti in iztekanje vode. Police opredeljujejo nevihto glede na hitrost vetra in ne glede na vremenska opozorila, ki jih izda KNMI, prag pa je določen v pogojih police, zato preberite definicijo, preden domnevate, da obstaja kritje. Standardne izključitve so pomembnejše od nevarnosti: postopna obraba, zapoznelo vzdrževanje in napake v načrtovanju ali gradnji, za katere je lastnik vedel, so skoraj povsod izključene. Tudi kadar je sama izguba izključena, zavarovalnica običajno povrne bereddingskosten, razumne stroške ukrepov, sprejetih za preprečevanje ali omejitev nadaljnje škode.

Zavarovanje premoženja (inboedelverzekering) krije premoženje stanovalca, kar je za najemnika polica, ki dejansko plača za uničen kavč in prenosnik, poškodovan zaradi vode. Zavarovanje odgovornosti (aansprakelijkheidsverzekering) odgovarja na zahtevke tretjih oseb, za zasebnega najemodajalca ali lastnika stanovanja pa je to polica, ki odgovarja na zahtevek poškodovanega mimoidočega. Podjetja morajo preveriti, ali se njihovo splošno kritje odgovornosti razteza na prostore, ki jih zasedajo, glede na prenos odgovornosti v skladu s členom 6:181 BW.

Kadar velja več kot ena polica, velja člen 7:961 BW. Zavarovanec lahko od zavarovalnice po svoji izbiri zahteva celotno povračilo škode, zavarovalnice pa si nato breme razdelijo med seboj. To pravilo obstaja zato, da žrtev ne bi bila ujeta vmes, in ga je vredno izrecno omeniti, kadar zavarovalnice začnejo kazati drug na drugega. O dogodku čim prej prijavite vse potencialno relevantne zavarovalnice: člen 7:941 BW zahteva takojšnje obveščanje, zavarovalnica, ki je zaradi poznega poročila resnično oškodovana, pa lahko zmanjša ali zavrne plačilo.

Dokazovanje zahtevka in izračun škode

Odgovornost za škodo na strehi se odloča na podlagi dokazov, večina uporabnih dokazov pa izgine v nekaj dneh.

Kaj je treba takoj zavarovati

Fotografirajte in posnemite streho, mesto vstopa, notranje madeže in vsak poškodovan predmet z vidnim datumom. Pridobite vremenske podatke za lokacijo in uro od KNMI, ki objavlja zgodovinske podatke za svoje postaje. Prosite krovca ​​za pisno diagnozo vzroka, ne le za ponudbo, in shranite odstranjene materiale, kjer je to mogoče: krhka strešna kritina ali korodirano pritrjevanje je vredno več kot odstavek opisa. Shranite račune za nujne ukrepe. Če je bil kdo poškodovan ali je bilo trčeno vozilo, si zapišite številko incidenta iz policijskega poročila in podatke o vseh pričah.

Ne izvajajte trajnih popravil, preden je vzrok zabeležen. Izvedenec, ki ga naroči pozneje, bodisi zavarovalnica bodisi sodišče, ne more pregledati tistega, kar je bilo že zamenjano, in dokazno breme napake je na tožniku.

Neposredna in posledična škoda

Nizozemska zakonodaja odškodnino dejansko nastale škode deli na dve kategoriji. Neposredna škoda so stroški obnove same nepremičnine: zamenjava ploščic, nove mavčne plošče, prenova, ugotovljena z računom ali strokovno oceno. Posledična škoda krije vse, kar je napaka povzročila zunaj stavbe: uničeno pohištvo in opremo, nadomestno nastanitev, izgubljeni promet, če poslovnih prostorov ni bilo mogoče uporabljati, in razumne stroške ugotavljanja škode in pridobitve plačila izvensodno.

Merilo za poškodovano blago je njegova vrednost v trenutku izgube, ne cena, plačana, ko je bilo blago novo, zato se amortizacija uporablja za predmete z omejeno življenjsko dobo. Kadar popravilo stane manj kot zamenjava, se običajno dodeli nižja znesek. Izvirni računi, evidence o nakupu in fotografije predmetov v uporabi so tisto, kar zavarovalnici preprečuje, da bi določila nizko vrednost. Odškodnina za nematerialno škodo je mogoča le v omejenih okoliščinah, ki jih dovoljuje civilni zakonik, predvsem pri telesnih poškodbah, in naš članek o odškodnini za nematerialno škodo pojasnjuje, kdaj do tega pride. Kadar je odgovornost ugotovljena, vendar je znesek sporen, se lahko izguba količinsko opredeli v ločenem postopku ocene škode.

Zastaralni roki

Zahtevek za odškodnino je predmet člena 3:310 BW: zastara pet let po dnevu, ko je oškodovanec izvedel za škodo in za osebo, ki je zanjo odgovorna, in v vsakem primeru dvajset let po dogodku, ki jo je povzročil. Zavedanje pomeni dejansko vedenje, ki zadostuje za vložitev zahtevka, ne pa nejasen sum, vendar je varna predpostavka, da se je ura začela šteti, ko je pritekla voda.

Petletno obdobje se lahko prekine v skladu s členom 3:317 BW s pisnim obvestilom, v katerem si upnik nedvoumno pridrži pravico do izpolnitve. En sam priporočeni dopis, ki se ponovi pred vsakim iztekom, ohranja zahtevek pri življenju, medtem ko pogajanja potekajo. Zoper zavarovalnico lahko velja ločeno pogodbeno obdobje, zato preverite tudi polico. Zahtevke pod zakonskim pragom iz člena 93 Rv obravnava kantonrechter, kjer odvetnik ni potreben; večji zahtevki se obravnavajo pri rechtbank, kjer je zastopanje po odvetniku obvezno. Navodila o postopkovni poti so navedena v našem članku o tem, kako zahtevati odškodnino na Nizozemskem.

Kaj storiti v prvih dneh po puščanju ali padli ploščici

Tako lastniki kot stanovalci so dolžni omejiti nadaljnjo izgubo, zavarovalnica pa lahko zmanjša plačilo, če ta dolžnost ni bila izpolnjena.

Najprej se spopadite z nevarnostjo. Pokrijte razpoko, premaknite elektroniko, umetniška dela in dokumente v suh prostor ter izklopite elektriko na prizadetih območjih. Če se ploščice še vedno premikajo, ogradite območje spodaj in pokličite številko za klic v sili, če je javnost ogrožena. Shranite račune za ponjave, razvlažilnike zraka in stroške klica, saj se ti stroški običajno povrnejo, tudi če je osnovni zahtevek kasneje zavrnjen.

Nato pisno in v pravilnem vrstnem redu obvestite: lastnika ali odbor VvE, če ste najemnik ali lastnik stanovanja; zavarovalnico stavb in zavarovalnico premoženja; občino, kjer ruševine ogrožajo ulico; in sosede, ki jih lahko prizadene voda, ki potuje skozi stavbo. Pošljite kratek povzetek dejstev s fotografijami in prosite za potrdilo o prejemu. Ta potrdila določajo datum obvestila, ki določa začetek znižanja najemnine, obveščenost najemodajalca in tek zastaralnih rokov.

Ko se stanje stabilizira, pridobite vsaj dve ponudbi za popravilo in sestavite popis škode. Uradno pisno zahtevo, v katerem so navedena dejstva, pravna podlaga in rok, reši velik del teh zadev brez postopka in ugotovi neizpolnitev obveznosti, ki jo zahteva odškodninski zahtevek. Če puščanje traja in odgovorna stranka ne ukrepa, lahko skrajšani postopek privede do odredbe o izvedbi popravil v nekaj dneh in ne v mesecih. Če se spor nanaša le na znesek, je ustrezna pot redni postopek.

Law & More svetuje lastnikom, najemnikom, lastnikom stanovanj in združenjem stanovanjskih skupnosti o odgovornosti za poškodbe strehe in na povračilo nastale izgubeOcenimo stanje dokumentov, sodelujemo z zavarovalnicami in po potrebi sprožimo ali zagovarjamo tožbe. Če se soočate s puščanjem, padlimi ploščicami ali odškodninskim zahtevkom soseda, se obrnite na naše odvetnike.

Kako Law & More vam lahko pri tem pomaga, je razloženo na naši nepremičninski odvetnik stran.