Sprememba davka na prenos: začetniki in vlagatelji bodite pozorni!

Nizozemski davek na prenos lastništva nepremičnin se obračunava po različnih stopnjah, odvisno od tega, kdo kupuje in zakaj. Znižana stopnja velja za nepremičnino, ki jo bo kupec uporabljal kot svoje glavno prebivališče, za mlajše kupce, ki prvič kupujejo nepremičnino, velja oprostitev plačila davka za začetne kupce, za nepremičnine, pridobljene za naložbo ali oddajo v najem, pa velja bistveno višja splošna stopnja. Stopnje in omejitev vrednosti se določajo letno, zato je pomembna znesek, ki velja na dan prenosa.

Največ sporov povzročata dve točki. Znižana stopnja je odvisna od pisne izjave o nameravanem glavnem prebivališču, ki je podana pred prenosom in se naknadno oceni glede na dejansko stanje. Stopnja se določi v trenutku izročitve nepremičnine notarju, ne pa v trenutku podpisa kupoprodajne pogodbe – zaradi česar je datum dokončanja finančna in praktična odločitev.

Oba ukrepa

Za uresničitev zgoraj opisanega cilja predloga zakona bosta od leta 2021 na področju davka na promet uvedeni dve spremembi ali vsaj ukrepi. Pričakuje se, da bo to povečalo število stanovanjskih poslov s strani starter kupcev in zmanjšati stanovanjske transakcije vlagateljev.

Prvi ukrep v tem kontekstu velja za začetnike in skratka pomeni oprostitev davka na promet. Povedano drugače, začetnikom od 1. januarja 2021 ni več treba plačati prometnega davka, tako da se jim nakup stanovanja precej poceni. Zaradi oprostitve se bodo skupni stroški, povezani z nakupom stanovanja, glede na povečanje vrednosti stanovanj dejansko znižali.

Opomba: oprostitev je enkratna in cena nepremičnine od 1. aprila 2021 ne sme presegati 400,000 EUR. Poleg tega oprostitev velja le, če se prenos nepremičnine izvede pri notarju 1. januarja 2021 ali pozneje, trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe pa ni odločilen.

Drugi ukrep se nanaša na vlagatelje in pomeni, da bodo njihove pridobitve od 1. januarja 2021 obdavčene po višji splošni stopnji. Ta stopnja se bo z omenjenim datumom dvignila s 6 % na 8 %. Za razliko od začetnikov se tako nakup stanovanja za vlagatelje podraži. Zanje se bodo skupni stroški, povezani z nakupom stanovanja, povečali zaradi zvišanja stopnje prometnega davka.

Mimogrede, s to stopnjo niso obdavčene le pridobitve nestanovanjskih prostorov, vključno s poslovnimi prostori, ampak tudi pridobitve stanovanj, ki se ne bodo uporabljala ali bodo služila le začasno kot glavno bivališče. V tem kontekstu je po obrazložitvi predloga zakona za uskladitev prometnega davka šteti na primer počitniško hišo, hišo, ki jo starši kupijo otroku, in hiše, ki jih ne kupujejo fizične osebe, ampak pravne osebe. osebe, kot so stanovanjske družbe.

Starter ali investitor?

Toda kateri ukrep morate imeti v mislih? Z drugimi besedami, ali ste začetnik ali vlagatelj? Za izhodišče odgovora na to vprašanje bi lahko vzeli, ali nekdo dejansko prvič vstopa na trg lastniških stanovanj in nikoli prej ni kupil stanovanja.

Kdo je upravičen do začetne oprostitve in za koga velja zvišanje stopnje prometnega davka, pa se na podlagi tega kriterija ne ugotavlja. Za oprostitev ni pomembno, ali ste kot kupec že imeli v lasti stanovanje. Z drugimi besedami, ni nujno, da je hiša vaš prvi dom, v katerem biva lastnik, da bi bili upravičeni do izjeme.

Račun za prilagoditev davka na prenos uporablja povsem drugačna izhodišča. Ali vas lahko uvrstijo med starterje in imate torej možnosti za izvzetje za starter, je odvisno od treh kumulativnih meril. Merila so naslednja:

• Starost pridobitelja. Če želite biti začetnik, morate biti stari med 18 in 35 let. Zgornja meja 35 let je v predlogu zakona uporabljena, ker je preiskava AFM pokazala, da kupec, mlajši od 35 let, v povprečju težje nosi stroške. Poleg tega za uporabo oprostitve s spodnjo mejo 18 let velja pogoj, da ste polnoletni.
• Namen te spodnje meje je preprečiti nepravilno uporabo oprostitve začetnikov: zakoniti zastopniki ne morejo uporabiti oprostitve pri nakupu hiše na ime mladoletnega otroka. Poleg tega morajo veljati starostne omejitve za vsakega pridobitelja, tudi v primeru, ko en dom pridobi več pridobiteljev skupaj. Če je eden od pridobiteljev starejši od 15 let, za tega kupca velja: brez lastne oprostitve.
• Prevzemnik te oprostitve še ni uporabilKot že omenjeno, se lahko oprostitev za ustanovitelje uporabi le enkrat. Da se to pravilo ne bi kršilo, morate jasno, odločno in brez zadržkov pisno izjaviti, da oprostitve za ustanovitev podjetja še niste uporabili. To pisno izjavo je nato treba predložiti notarju, da bi uveljavili oprostitev davka na prenos lastnine.
• Notar civilnega prava se načeloma lahko zanese na to pisno izjavo, razen če je vedel, da je bila ta izjava izdana nepravilno. Če se naknadno izkaže, da ste kot prevzemnik kljub izdani izjavi izjemo uveljavili prej, bo vseeno opravljena dodatna presoja.
• Prevzemnik rabi hišo, ki ni začasno glavno prebivališče. Z drugimi besedami, obseg izjeme za začetnike je omejen na pridobitelje, ki bodo dejansko živeli v domu. Glede na ta pogoj je tudi potrebno, da kot pridobitelj pisno jasno, odločno in brez zadržkov izjavite, da se bo hiša uporabljala drugače kot začasno in kot glavno bivališče, ter to pisno izjavo predložite notar civilnega prava pred pridobitvijo, če gre pridobitev prek njega.
• Začasna uporaba pomeni na primer najem hiše ali njeno uporabo kot počitniško hišo. Medtem ko glavno prebivališče vključuje registracijo v kongregaciji in ustvarjanje življenja tam (vključno s športnimi dejavnostmi, šolo, bogoslužjem, varstvom otrok, prijatelji, družino). Če kot pridobitelj od 1. januarja 2021 novega stanovanja ne boste uporabljali kot glavno prebivališče ali le začasno, boste še vedno obdavčeni po splošni 8-odstotni stopnji.

Ocena teh meril in s tem odgovor na vprašanje, ali izpolnjujete pogoje za uporabo oprostitve, poteka ob pridobitvi hiše. Natančneje, to je trenutek, ko je prodajni akt sestavljen pri notarju. Neposredno pred izvršitvijo notarskega zapisa je treba pisno izjavo o drugem in tretjem pogoju predložiti tudi notarju. Trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe ni pomemben za izdajo pisne izjave, tako kot za pridobitev izjeme za začetnike.

Nakup nepremičnine je pomemben korak tako za začetnika kot za investitorja. Ali želite vedeti, v katero kategorijo spadate in katere ukrepe morate upoštevati od leta 2021 naprej? Ali pa potrebujete pomoč pri pripravi izjave, potrebne za oprostitev? Potem se obrnite na Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki za nepremičninsko in pogodbeno pravo ter vam bodo z veseljem pomagali in svetovali. Naši odvetniki vam bodo z veseljem pomagali tudi pri nadaljnjem postopku, na primer pri sestavi ali preverjanju kupoprodajne pogodbe.