Če vaš bivši zakonec noče prodati hiše, ki jo imate skupaj, lahko sodišče zaprosite za delitev hiše. To lahko pomeni prodajo tretji osebi, javno dražbo ali dodelitev hiše enemu od vaju proti plačilu. V skladu s členom 3:178 nizozemskega civilnega zakonika (BW) nobenega solastnika ni mogoče prisiliti, da ostane v solastništvu za nedoločen čas; glavna izjema je, da lahko sodišče delitev blokira za največ tri leta, če bi takojšnja delitev resno škodovala interesom ene od strank.
Če se solastnika ne moreta sporazumeti, člen 3:185 BW sodišču dovoljuje, da samo določi delitev: z dodelitvijo hiše enemu od vaju proti plačilu deleža drugega, z odreditvijo prodaje in delitvijo neto izkupička ali z drugo metodo. V skladu s členom 3:300 BW lahko sodišče tudi odloči, da njegova sodba nadomesti sodelovanje, ki ga vaš bivši partner noče dati.
Pravno vprašanje spremljata dve praktični težavi. Prva je hipoteka: solastnik, ki želi biti oproščen solidarne odgovornosti, potrebuje soglasje upnika, upnik pa ga da le, če lahko partner, ki ostane, nosi hipoteko s svojim dohodkom. Druga je vmesno obdobje: obresti za hipoteko, občinski davki in morebitno nadomestilo za izključno uporabo še naprej nastajajo in se poravnajo pri delitvi.
Kazalo
Zakaj bivši partner noče sodelovati pri prodaji?
Običajno zaradi čustvene navezanosti, finančnih skrbi ali taktik v širši ločitvi. Razumevanje razloga vam pomaga izbrati pristop, ki bo najverjetneje deloval.
Zastoj ni le čustvena obremenitev. Dokler obstoječa hipoteka vpliva na vašo kreditno sposobnost, vam banka običajno ne bo odobrila nove hipoteke, zato ne morete kupiti novega doma. V naši praksi zavrnitev običajno izvira iz enega od teh razlogov:
- Čustvena navezanost: Odpustitev hiše se zdi kot končno priznanje, da je razmerja konec.
- Finančne skrbi: Vaš bivši partner se boji, da si sam ne more privoščiti novega doma, in odlaša s soočanjem s tem.
- Strateško nesoglasje: spori glede zahtevane cene, nepremičninskega posrednika ali časa, uporabljenega kot vzvod pri ločitvi ali delitvi drugega premoženja.
- Spori glede vzdrževanja: zavrnitev prispevanja k popravilom, potrebnim pred prodajo, kar vpliva na vrednost.
Kakšne so vaše zakonske pravice kot solastnik?
V vseh primerih lahko zahtevate delitev v skladu s členom 3:178 BW. Način delitve hiše je odvisen od tega, kako ste jo imeli v lasti: prek skupnega premoženja v zakonski zvezi ali registrirani partnerski zvezi, na podlagi predporočne ali zunajzakonske pogodbe ali preprosto kot solastniki na podlagi lastniškega lista.
Pravica do zahteve po delitvi se lahko izključi le s sporazumom za največ pet let naenkrat (člen 3:178(5) BW). Zastoj zato nikoli ni dokončna rešitev: če se ne morete sporazumeti, odloči sodišče. Za več informacij preberite naš članek o delitvi premoženja znotraj in po zakonski zvezi.
Kako vaš zakonski status določa vaše pravice?
Zakonske zveze, sklenjene od 1. januarja 2018 brez predporočne pogodbe, spadajo v omejeno skupnost premoženja; starejše zakonske zveze načeloma v polno skupnost premoženja. Tabela prikazuje, kako to običajno vpliva na hišo.
| Stanje povezave | Privzeti položaj lastnosti | Ključna pravna točka za prodajo |
|---|---|---|
| Poročena v skupnem premoženju (načeloma poroke pred 1. januarjem 2018 brez predporočne pogodbe) | Hiša je načeloma del skupnosti, v enaki lasti, tudi če je na lastniškem listu vpisano samo eno ime. | Hiša je razdeljena kot del skupnosti. Sodišče lahko o delitvi, vključno s prodajo, odloči med ali po postopku razveze. |
| Poročena v omejeni skupnosti premoženja (načeloma poroke od 1. januarja 2018) | Hiša, kupljena med zakonsko zvezo, je načeloma skupna; hiša, ki je bila v lasti enega od zakoncev pred poroko, načeloma ostane zasebna, čeprav se lahko pojavi zahtevek za odškodnino. | Najprej ugotovite, ali je hiša skupna ali zasebna; nato veljajo enaka pravila delitve. |
| Poročen/a s predporočno pogodbo | Lastništvo sledi lastniškemu listu in določilom predporočne pogodbe (domače prednosti). | Sporazum je izhodišče, vključno z morebitnimi klavzulami o poravnavi. Če sta oba lastnika hiše, lahko zahtevata delitev. |
| Registrirano partnerstvo | Veljajo enaka pravila kot za poroko. | Postopek je primerljiv z ločitvijo. |
| Zunajzakonsko sobivanje s sporazumom o zunajzakonski skupnosti | Vaša sporazum o sobivanju (pogodba o enakih ponudbah) in lastniški list določata lastniške deleže. | Sodišče uporabi sporazum, na primer klavzulo, ki enemu partnerju daje pravico do prevzema hiše. |
| Sožitje brez dogovora | Lastništvo sledi deležem, navedenim v lastniškem listu (lastniški). | Vsak solastnik lahko zahteva delitev v skladu s členom 3:178 BW; če se ne morete sporazumeti, odloči sodišče. |
Kako lahko pogajanja in mediacija prebijejo zastoj?
Začnite s konkretnim pisnim predlogom in, če to ne deluje, z mediacijo. Oboje je hitrejše in cenejše od postopkov, ki lahko trajajo več mesecev, sporazum pa je lahko zavezujoč v sporazumu o poravnavi ( vaststellingsovereenkomst , člen 7:900 BW).
Predlog pošljite s priporočenim pismom ( aangetekende brief ) ali e-pošto, da boste kasneje lahko sodišču dokazali, da ste si razumno prizadevali. Mirno navedite, da želite prekiniti solastništvo, in priložite:
- predlaganega nepremičninskega posrednika ali pošten način za skupno izbiro;
- zahtevana cena na podlagi cenitve neodvisnega, pooblaščenega cenilca;
- časovni načrt za dajanje hiše na trg, na primer v štirih tednih;
- alternativa: vaš bivši partner prevzame hišo, z rokom za bančno izjavo o financiranju.
Če neposredna pogajanja ne uspejo, vaju lahko mediator oba usmeri do rešitve. Mediacija je zaupna in omogoča bolj odprt pogovor o dejanskih ovirah, kot so finančne skrbi. Prinesite hipotekarne izpiske, cenitve in dokazila o stroških, ki ste jih plačali sami. Preberite več o naših profesionalnih mediacijskih storitvah . Če se ločujete, se lahko sporazumi vključijo tudi v sporazum o poravnavi v ločitvi ( echtscheidingsconvenant ), ki ga sodišče lahko priloži svoji odločbi.
Katere pravne ukrepe lahko sprejmete, če vaš bivši partner ne želi sodelovati?
Sodišče lahko zaprosite, da odredi delitev hiše v skladu s členom 3:185 BW in da odloči, da njegova sodba nadomesti sodelovanje vašega bivšega zakonca. V nujnih primerih je včasih možen skrajšani postopek ( kort geding ).
Kako poteka postopek delitve?
Sodišče prosite, naj določi, kako se hiša razdeli: dodelitev enemu od vaju proti plačilu deleža drugega, prodaja z delitvijo neto izkupička ali drug način (člen 3:185(2) BW). Sodišče tehta interese obeh strank in javni interes.
Če se ločujete, lahko sodišče zaprosite, da o delitvi odloči v postopku razveze ali v ločenem postopku pozneje. Če niste bili poročeni, začnete ločen postopek na okrožnem sodišču ( rechtbank ) z odvetnikom. Če eden od vaju želi prevzeti hišo, sodišče preveri, ali jo lahko financira in izplača drugemu; če ne, je običajno izid prodaja.
Ali lahko sodba sodišča nadomesti podpis vašega bivšega partnerja/bivše?
Da. V skladu s členom 3:300 BW lahko sodišče odloči, da njegova sodba nadomesti podpis vašega bivšega zakonca na prodajni pogodbi ali listini o prenosu lastništva, in vas lahko pooblasti, da pooblastite nepremičninskega posrednika in sami podpišete dokumente.
Sodnik tega ne odobri zlahka. Dokazati morate, da ste si razumno prizadevali doseči dogovor, na primer s svojimi pisnimi predlogi in poročilom o vrednotenju, in da zavrnitev ni upravičena.
Kdaj je skrajšani postopek možen?
Le kadar gre za resnično nujno situacijo. Sodnik za predhodno odločanje ( voorzieningenrechter ) lahko vašemu bivšemu partnerju naloži sodelovanje pri prodaji v nekaj tednih, vendar je previden, saj prodaje ni mogoče razveljaviti.
Nujni primer obstaja na primer, ko hipotekarnih obrokov ni več mogoče plačevati in banka namerava hišo prodati na dražbi ali ko vaš bivši zakonec noče podpisati prodajne pogodbe s kupcem, ki ste ga že našli. Brez takšnega nujnega primera vas bo sodnik napotil na redni postopek delitve.
Ali lahko sodišče določi pogoje prodaje?
Da. Da bi preprečili, da bi vaš bivši partner blokiral vsak korak, lahko od sodišča zahtevate, da določi:
- nepremičninski posrednik ali cenilec kdo upravlja prodajo;
- zahtevana cena in minimalna cena, običajno na podlagi neodvisne cenitve;
- vozni red za dajanje hiše na trg in sprejemanje ponudb;
- sodelovanje z ogledi, z denarno kaznijo (kazen) za vsako kršitev, če vaš bivši partner živi v hiši.
Kaj morate preveriti, če želite prodati hišo?
Vaš položaj na sodišču je odvisen od dobro dokumentirane datoteke. Preverite, ali imate:
- lastniški list in morebitna predporočna pogodba ali pogodba o zunajzakonski skupnosti, ki prikazujeta lastniške deleže;
- nedavna cenitev neodvisnega cenilca ali več ocen nepremičninskih posrednikov;
- hipotekarne izjave in dokazilo o tem, kdo je plačal hipoteko, občinske davke in zavarovanje;
- kopije vaših pisnih predlogov in odgovorov vašega bivšega partnerja/partnerke;
- Ali lahko zahtevate odškodnino za uporabo, če vaš bivši zakonec živi sam v hiši.
Kaj morate preveriti, če želite obdržati hišo?
Prevzem deluje le, če lahko odplačate plačilo bivšemu partnerju in vas banka sprejme kot edinega posojilojemalca. Preverite:
- ali vam bo banka izdala potrdilo o financiranju hipoteke samo na podlagi vašega dohodka;
- vrednost hiše in znesek, ki ga morate plačati bivšemu partnerju za njegov delež;
- ali bo posojilodajalec vašega bivšega partnerja oprostil solidarne odgovornosti;
- ali vaša predporočna ali zunajzakonska pogodba vsebuje klavzulo o prevzemu ali cenovno formulo;
- Ali dolgujete bivšemu partnerju nadomestilo za izključno uporabo v vmesnem obdobju.
Kakšne so finančne posledice med čakanjem in po prodaji?
Hipoteka in stroški lastništva se med sporom nadaljujejo, vrednost hiše pa se lahko zviša ali zniža. Kdo je kaj plačal, se poravna pri delitvi.
V skladu s členom 3:172 BW se stroški lastništva načeloma krijejo sorazmerno z vašimi deleži; partner, ki živi v hiši, krije stroške uporabe, kot sta energija in voda. Do banke običajno ostaneta solidarno odgovorna oba: če eden od vaju preneha plačevati, lahko banka od drugega zahteva celoten znesek, zaostanki pa se lahko registrirajo pri nizozemskem uradu za registracijo kreditov (BKR).
- Obresti in odplačila hipoteke: načeloma deljena; plačila, ki jih opravi eden od vaju sam, vodijo do zahtevka za poravnavo.
- Občinski davek na nepremičnine (OZB) in zavarovanje: Stroški lastništva, ki si jih delijo vsi, ki živijo v hiši.
- Potrebna popravila: Puščajoča streha na primer ohranja vrednost za oba, zato si stroške načeloma delita.
Če ima en partner izključno pravico do uporabe hiše, lahko drugi v nekaterih primerih zahteva nadomestilo za uporabo ( gebruiksvergoeding ). Ali bo to uspešno, je odvisno od okoliščin in od tega, kdaj ste za to zaprosili, zato to vprašanje izpostavite zgodaj in pisno.
Kako se deli izkupiček?
Notar , ki obravnava prenos, najprej odplača hipoteko, nato plača provizijo nepremičninskemu posredniku in druge stroške prodaje, preostanek pa razdeli v skladu z vašimi navodili ali odločbo sodišča.
Preostanek se razdeli v skladu z vašimi lastniškimi deleži in morebitnimi poravnalnimi zahtevki za stroške, ki jih je eden od vaju plačal sam. Če je izkupiček nižji od hipotekarnega dolga, ostane preostali dolg ( restschuld ), za katerega sta običajno oba odgovorna banki.
Kaj lahko storimo za vas glede skupnega doma, ki ga vaš bivši partner ne bo prodal?
Naši družinski odvetniki pomagajo bivšim zakoncem in partnerjem od prvega predloga do sodne odločbe. Lahko:
- pregledati lastniški list, predporočno pogodbo ali pogodbo o zunajzakonski skupnosti in določiti svoj lastniški delež;
- sestavite pisni predlog za bivšega moža, vključno z oceno vrednosti, nepremičninskim posrednikom in časovnim načrtom;
- zabeležite dogovore v sporazumu o poravnavi ali vašem sporazumu o poravnavi ob razvezi;
- izračunati zahtevke za poravnavo hipotekarnih plačil, stroškov in morebitnega nadomestila za uporabo;
- začeti postopek delitve v skladu s členom 3:185 BW in zahtevati sodbo, ki nadomesti podpis vašega bivšega zakonca;
- oceniti, ali so skrajšani postopki možni, kadar je prisilna prodaja s strani banke neizbežna.
Povzetek
- Nihče ne more biti prisiljen ostati v solastništvu: vsak solastnik lahko zahteva delitev v skladu s členom 3:178 BW.
- Začnite s pisnim predlogom in mediacijo; dogovor se lahko zabeleži v zavezujočo poravnavo.
- Če to ne uspe, lahko sodišče odredi prodajo ali dodelitev v skladu s členom 3:185 BW in odloči, da njegova sodba nadomesti sodelovanje vašega bivšega zakonca (člen 3:300 BW).
- Prevzem zahteva, da partner, ki ostane, sam nosi hipoteko in da posojilodajalec sprosti drugega.
- Vodite evidenco vseh plačil: stroški, hipoteka in morebitno nadomestilo za uporabo se poravnajo v oddelku.
Pogosta vprašanja
Kaj pa, če moj bivši živi v hiši in preprečuje oglede?
Sodišče lahko zaprosite, da vašemu bivšemu partnerju naloži sodelovanje pri prodaji, vključno z dovoljenjem ogledov po določenem urniku. Sodišče lahko za vsako kršitev naloži denarno kazen (dwangsom). V nujnih primerih se to včasih lahko zahteva v skrajšanem postopku.
Ali lahko odkupim bivšo ženo, če se ne moreva dogovoriti o ceni?
Da, če si to lahko financirate. Sodišče lahko naroči, da hišo oceni neodvisni cenilec, in vam jo dodeli proti plačilu deleža vašega bivšega zakonca v skladu s členom 3:185 nizozemskega civilnega zakonika. Hipoteko morate biti sposobni poravnati sami, posojilodajalec pa mora vašega bivšega zakonca odpustiti.
Koliko časa traja, da se prodaja prisili na sodišče?
Postopek glede hiše običajno traja več mesecev; pri sporih glede vrednosti, dolgov ali drugega premoženja lahko traja leto ali dlje. Skrajšani postopki trajajo tedne, vendar so možni le v nujnih primerih.
Kdo plača sodne stroške za prisilno prodajo?
Med bivšima zakoncema in partnerjema sodišče običajno odredi, da vsaka stranka krije svoje pravne stroške. Stroški prodaje, kot sta cenitev in provizija nepremičninskega posrednika, se načeloma delijo in plačajo iz izkupička.
