Izselitev na Nizozemskem: postopek od sodnega poziva do sodnega izvršitelja

Izselitev na Nizozemskem je postopek, ki ga nadzira sodišče. Najemodajalec je ne more sam končati, najemnika pa redko izselijo čez noč. Med prvim zamujenim plačilom in selitvenim kombijem so zahtevek za izselitev, sodni poziv, obravnava, sodba in obvestilo sodnega izvršitelja. Ta članek določa zaporedje, časovni okvir, stroške in kje ima vsaka stran možnost ukrepati.

Osnovno pravilo: brez sodnega naloga ni izselitve

Najemodajalec nikoli ne sme izseliti na lastno pest. Prenehanje najemnega razmerja in izpraznitev nepremičnine sta ločeni odločitvi in ​​obe sta v pristojnosti sodišča. Dokler sodnik ne izda odredbe o izselitvi in ​​je sodni izvršitelj ne izvrši, lahko najemnik ostane, ne glede na zaostanke in ne glede na določila pogodbe.

Ne sme:

• zamenjajte ključavnice ali namestite verigo;
• odklopiti vodo, plin, elektriko ali ogrevanje, da bi najemnika prisilili k izselitvi;
• odstraniti, shraniti ali odstraniti najemnikove stvari;
• vstopiti v stanovanje brez njegovega soglasja, ne glede na to, ali je njegovo lastništvo ali ne.

Nizozemska zakonodaja to imenuje samopomoč eigenrichting in je nezakonita. Najemnik lahko vloži začasno odredbo ( kort geding ) in se običajno vrne v nekaj dneh, najemodajalec pa mora ponovno vzpostaviti dostop pod grožnjo dnevne denarne kazni in je odškodninsko odgovoren za nastalo škodo. Vstop v stanovanje proti volji najemnika se lahko šteje tudi za kaznivo dejanje huisvredebreuk (člen 138 Sr). Najemodajalec, ki zamenja ključavnice, spremeni primer, ki bi ga verjetno dobil, v primer, ki ga bo zagotovo izgubil.

Dve poti: opzegging in ontbinding

Odpoved z obvestilom (opzegging)

Opzegging je odpoved najemne pogodbe za stanovanje s pisnim obvestilom, poslanim s priporočeno pošto, iz enega od zakonsko določenih razlogov. Ti se pojavljajo v členih o prenehanju najemne pogodbe v 7. knjigi, 4. naslovu, 5. členu BW (členi 271 do 282 BW): da najemnik ni ravnal kot dober najemnik, da najemodajalec nujno potrebuje nepremičnino za lastno uporabo ( dringend eigen gebruik ), da najemnik zavrne razumno ponudbo za novo pogodbo in da je nepremičnina potrebna za rušenje ali prenovo.

Odpovedni roki trajajo od treh mesecev za najemno pogodbo, krajšo od enega leta, in se vsako nadaljnje leto podaljšajo za en mesec na največ šest mesecev. Samo odpovedni rok ne konča ničesar: razen če najemnik pisno soglaša, najemno razmerje po zakonu traja, dokler sodišče ne odloči drugače, najemodajalec pa mora vložiti tožbo. Pogodbe o najemu stanovanj za določen čas je omejil tudi zakon Wet vaste huurcontracten, ki je začel veljati 1. julija 2024 in je ponovno vzpostavil najemno pogodbo za nedoločen čas kot glavno pravilo, zato ima najemodajalec, ki je domneval, da bo njegova pogodba potekla, lahko najemno pogodbo za nedoločen čas.

Razveza zaradi kršitve (zavezujoča)

Člen 6:265 BW določa, da vsaka neizpolnitev obveznosti daje drugi stranki pooblastilo za razvezo, razen če neizpolnitev zaradi svoje posebne narave ali manjšega pomena ne upravičuje razveze. Za stanovanja se ta pooblastilo ne izvaja s črko: člen 7:231 BW pridržuje razvezo najemne pogodbe za grajene prostore sodišču. Izjema je upravna ukinitev nepremičnine v skladu s členom 13b Zakona o opiju ali členom 174a Zakona o občinah, kjer lahko najemodajalec razveže najemno pogodbo brez sodišča.

V primerih zaostankov pri plačilu najemnine je skoraj vedno ustrezna pot. Odpovedni rok ne teče najprej, dejstev ni treba ujemati z zaprtim seznamom, najemodajalec pa lahko v enem samem pozivu združi denarni zahtevek, razvezo pogodbe in deložacijo. Enak pristop velja za moteče dejanja, nedovoljeno oddajo v podnajem in gojenje konoplje.

Koliko je dovolj? Prag tolerance

Besedilo „razen če neizpolnitev obveznosti zaradi svoje posebne narave ali manjšega pomena ne upravičuje razveze“ je glavna obramba najemnika. V svoji prejudicirani sodbi z dne 28. septembra 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) je Hoge Raad potrdil, kako test deluje. Gre za glavno pravilo z izjemo: vsaka kršitev načeloma daje pravico do razveze; najemodajalec dokaže kršitev, najemnik pa mora utemeljiti izjemo. Izjema ni omejena na dejavnike, navedene v zakonu – pretehtati je mogoče vse okoliščine, vključno z najemnikovim interesom, da obdrži svoj dom, in sodišče jih mora pretehtati tudi v primeru neizpolnitve obveznosti.

Torej eno samo zamujeno plačilo ali majhen preostali znesek ne bosta privedla do odredbe o deložaciji. Vendar pa tudi ni meje v mesecih, pri kateri sledi razveza: noben zakon in nobena nacionalna sodna smernica je ne določata. Zamude, ki trajajo več mesecev, so v praksi točka, pri kateri najemodajalci vložijo tožbo in pri kateri ima zahtevek resnično možnost, vendar ta številka sama po sebi ne odloči ničesar – sodišče mora še vedno pretehtati kršitev glede na vse, kar od njega zahteva Hoge Raad, in lahko zavrne razvezo pri večjih zaostankih ali jo dovoli pri manjših.

Mejni primeri se osredotočajo tako na vedenje kot na aritmetiko: ali je najemnik odgovoril na zahtevo, ali je bil dogovor ponujen in prekinjen ter ali je bila zaprošena za pomoč pri odplačilu dolga.

Običajni postopek, korak za korakom

Najemni spori se ne glede na višino spora rešujejo na okrožnem sodišču ( kantonrechter ) in se začnejo s pozivom sodnega izvršitelja ( dagvaarding ). Odvetnik ni obvezen, vendar je običajno na strani najemodajalca in pogosto odločilen na strani najemnika.

Nezakonit primer zaostanka v plačilu običajno traja od tri do pet mesecev. To in vse intervale v tabeli obravnavajte kot prakso in ne kot upravičenost: razen minimalnega odpovednega roka za samo deložacijo noben od teh rokov ni zakonsko določen. Sodišče določi datum izselitve v svoji sodbi, čas do obravnave in sodbe pa sledi procesnim pravilom za primere podokrožnih sodišč in delovni obremenitvi posameznega sodišča, o čemer Rechtspraak poroča v svojih objavljenih podatkih o pretoku dela. Zakon, v katerem se najemnik drži dogovora, traja dlje in se pogosto konča brez deložacije.

Začasna izvršljivost in pritožba

Sodba o deložaciji se običajno razglasi za začasno izvršljivo ( uitvoerbaar bij voorraad ) v skladu s členom 233 Rv. To je točka, ki jo najemniki najpogosteje napačno razumejo: pritožba, ki jo urejajo členi o hoger beroep, vključno s členom 350 Rv, sama po sebi ne zadrži izvršbe. Najemodajalec lahko izseli stanovanje, medtem ko je postopek v teku.

Najemnik lahko pritožbeno sodišče zaprosi za začasno ustavitev izvršbe na podlagi omejenega preizkusa, ki običajno zahteva pravno ali dejansko napako ali nujno situacijo, ki je prvi sodnik ni mogel pretehtati. Lahko pa v skladu s členom 438 Rv vloži zahtevek za izvršilni spor ( executiegeschil ) pri sodniku za začasne odredbe, pri čemer trdi, da je izvršba sodbe zdaj zloraba pravice. Niti eno niti drugo ni ponovni postopek v zadevi. Obe predpostavljata pravočasno vložitev pritožbe, rok pa je kratek: tri mesece od dneva sodbe v običajni zadevi, vendar le štiri tedne od sodbe v kort geding (člen 339 Rv).

Pot začasne odredbe (kort geding)

Kort geding je skrajšani postopek pred sodnikom za začasno odredbo ( voorzieningenrechter ) v skladu s členi, ki se začnejo s členom 254 Rv. Ta izda začasno odločitev, običajno v nekaj tednih, vendar ne more razveljaviti pogodbe. To je ključna omejitev: najemodajalec v kort geding ne more doseči zavezujoče odločitve, temveč le odredbo o izselitvi.

Najemodajalec je upravičen le do tega zahtevka, kadar je zahtevek nujen in izid običajnega postopka ni resno vprašljiv – huda motnja, kriminalna uporaba nepremičnine, nadaljevanje uporabe po očitnem koncu najemnega razmerja ali uporaba brez lastništva. Preprost primer zaostanka le redko izpolnjuje pogoje: najemnikov interes za njegov dom prevlada nad najemodajalčevim interesom za hitrost.

Za najemnike je vsaj tako uporaben: je instrument proti najemodajalcu, ki je zamenjal ključavnice, in za zaustavitev napovedane deložacije, če so se okoliščine odločilno spremenile.

Skvoterji, poslovni prostori in uporabniki brez lastništva

Squatterji

Skvotiranje je kaznivo dejanje in obstajata dve možnosti: civilna tožba lastnika ali odobritev javnega tožilca. V sodbi z dne 28. oktobra 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) je Hoge Raad razsodil, da je izselitev na kazenski podlagi tako resen poseg v pravico do spoštovanja doma v skladu s členom 8 EKČP, da zahteva predhodno sodno presojo: organi oblasti jo morajo pisno napovedati, dati vsaj sedem dni časa za kort geding in počakati na sodnikovo odločitev, razen v izjemnih okoliščinah, kot je grožnja javni varnosti.

Poslovni prostori

Najemniki trgovskih in gostinskih prostorov v skladu s členom 290 in naslednjimi BW imajo svojo ureditev pogojev in razlogov za odpoved. Najemniki drugih poslovnih prostorov, predvsem pisarn in industrijskih prostorov, spadajo pod člen 7:230a BW; razlikovanje je določeno v našem članku o komercialnih najemnih pogodbah v skladu s členoma 290 in 230a : ko se najemno razmerje konča in je bila dana odpoved pogodbe o izselitvi, lahko najemnik zaprosi okrajno sodišče za podaljšanje roka za izselitev, izselitev pa se začasno odloži, medtem ko je ta vloga v obravnavi. Vloga mora biti vložena v dveh mesecih od napovedanega datuma izselitve, sodišče pa lahko odobri največ tri podaljšanja, vsako za eno leto.

Stanovalci brez naslova

Nekdo v nepremičnini brez pogodbe – partner nekdanjega najemnika, ki je ostal, gost, ki se ne bo odselil, stanovalec z iztečenim sporazumom proti skvotanju – nima zagotovljene lastninske pravice, in to so najbolj očitni primeri kort gedinga. Pozornost je treba nameniti temu, da se dogovor, označen kot proti skvotanju, včasih dejansko šteje za najemno razmerje z zaščito, ki jo to prinaša.

Sodni izvršitelj, napoved in stvari

Samo sodni izvršitelj ( gerechtsdeurwaarder ) lahko izvrši sklep o deložaciji, ki je javni uslužbenec in ne uslužbenec najemodajalca. Vroči sodbo, naroči najemniku, naj se izseli, nato pa z nadaljnjim ukrepom napove deložacijo. Prisilno deložacijo urejajo členi o prisilni deložaciji, členi 555 do 562 Rv. Člen 555 Rv določa minimalno obdobje treh dni med tem sklepom in deložacijo; ta kratki zakonski minimum ni daljše prostovoljno obdobje, določeno v sodbi.

Na dan, ko se zgodi, lahko sodni izvršitelj pokliče policijo, da dobi dostop in vzdržuje red, ter ključavničarja. Najemodajalec najprej organizira in plača selitveno službo, stvari, ki ostanejo, pa se odpeljejo. Kaj se z njimi zgodi, ni več stvar lokalne prakse. Občina mora blago odpeljati in skladiščiti na stroške stranke, ki izvršuje sodbo, za to skladiščenje pa veljajo pravila o upravni izvršbi (člen 556 Rv, ki se sklicuje na člena 5:29 in 5:30 Awb). Skladiščenje traja do trinajst tednov, po tem pa se blago lahko proda ali uniči; če se proda, nekdanji lastnik obdrži pravico do izkupička tri leta. Blago, ki za lastnika nima razumne vrednosti, in vse, kar je nevarno ali pokvarljivo, se lahko takoj proda. Stroški najemniku bremenijo prek najemodajalca, ne prek računa občine.

Izselitev se lahko prekliče do zadnjega trenutka. Sodni izvršitelji jo rutinsko ustavijo, če so zaostanki in stroški v celoti plačani ali če je dosežen dogovor in najemodajalec odredi začasno ustavitev. Toda fleksibilnost se močno zmanjša, ko so selilci rezervirani.

Stroški in kdo jih na koncu plača

Sodne takse ( griffierecht ) v primerih okrožnega sodišča so odvisne od vrednosti zahtevka in od tega, ali je tožnik podjetje, posameznik ali stranka z omejenimi sredstvi, ki v večini razredov plača nizko pavšalno takso. Razredi in zneski so določeni z zakonom, prilagojeni z učinkom od 1. januarja vsako leto in objavljeni v tabeli, ki jo vzdržuje Rechtspraak; velja tista stopnja, ki velja ob vložitvi zadeve. Na sodno takso se ne obračuna DDV.

K temu dodajte še stroške sodnega izvršitelja, ki jih določi Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders in indeksirajo z učinkom od 1. januarja vsako leto. Vročitev izvršljive sodbe ima skromno tarifo; sama prisilna izselitev stane večkratnik te tarife. Trenutne tarife so objavljene skupaj s to odredbo, sodni izvršitelj pa jih bo na zahtevo navedel. Stroški selitve, skladiščenja in najemodajalčevih lastnih odvetniških storitev so dodatek k tem tarifam in niso določeni z ničemer, zato je skupni znesek odvisen od velikosti nepremičnine in stanja, v katerem je ta zapuščena.

Izgubljena stranka plača stroške zmagovalca, vendar je nizozemski sklep o stroških fiksen prispevek, ne polna odškodnina, in je običajno precej nižji od dejanskih zakonskih stroškov. Za najemodajalca je uspešna deložacija pogosto še vedno finančna izguba, saj se sklep in zaostanki izvršijo proti najemniku, ki po definiciji nima denarja. Za najemnika izguba pomeni zaostanke, obresti, sodne in izvršiteljske stroške, selitev in skladiščenje poleg iskanja stanovanja – dolg pa preživi deložacijo.

Najemniki v ranljivem položaju

Prisotnost otrok najemniku ne daje pravice do bivanja, vendar je to okoliščina, ki je obravnavana v okviru izjeme v členu 6:265 BW, in tehten razlog, da sodnik prisili obe strani k dogovoru. Sodišča pogosto izdajo sodbo o "zadnji možnosti": odredijo razvezo in izselitev, vendar se ne izvršita, dokler najemnik spoštuje dogovorjeni urnik.

Najemnik, ki je sprejet v zakonsko določen dogovor o prestrukturiranju dolga, je še močnejši, ker moratorij omejuje možnosti posameznih upnikov za izvršbo. V skladu s 305. členom Zakona o stečaju najemodajalec ne sme razdreti najemne pogodbe ali izseliti stanovanja zaradi zaostalih plačil najemnine, ki so nastala pred začetkom veljavnosti dogovora o prestrukturiranju dolga, izselitev, ki je že v teku zaradi tega starega dolga, pa se po zakonu začasno ustavi. Zaščita je pogojna: najemnik mora od takrat naprej pravočasno plačati vsak zapadli obrok najemnine, nova zaostala plačila pa najemodajalcu obnovijo pravico do razdretve in izselitve. Najemnik, ki se sooča z izselitvijo, mora nemudoma zaprositi za občinsko pomoč pri dolgu; najemodajalec pa mora preveriti, ali je vloga že v teku.

Nizozemska od 1. januarja 2021 vzpostavlja nacionalni sistem zgodnjega opozarjanja. Najemodajalci, dobavitelji energije, podjetja za oskrbo z vodo in zdravstvene zavarovalnice morajo občini prijaviti zaostala plačila brez soglasja najemnika, ko njihova lastna prizadevanja za izterjavo niso uspešna. V skladu z zakonom Wet gemeentelijke schuldhulpverlening se mora občina na vsak signal odzvati s ponudbo za prvi pogovor; 3. in 4. člen tega zakona to zahtevata v štirih tednih oziroma treh delovnih dneh, če so razmere nujne – standardni primer je skorajšnja izselitev. Stanovanjska podjetja obravnavajo ozaveščanje kot predpogoj za postopek.

Praktično vodenje

Za najemodajalce:

• Nikoli ne jemljite stvari v svoje roke.
• Dokumentirajte vse: knjigo najemnin, opomnike, povpraševanje po nepremičnini, ponudbe za dogovor, datirane pritožbe sosedov.
• Pred tožbo vročite pisno obvestilo o neplačilu in pustite, da zaostanki jasno presežejo prag tolerance, namesto da vložite tožbo prezgodaj in izgubite na podlagi izjeme.
• Po potrebi prijavite zaostanke občini in jih bodite sposobni dokazati.

Za najemnike:

• Ne prezrite poziva; zagovorjena zadeva se zelo razlikuje od neizpolnjevanja obveznosti.
• Udeležite se obravnave ali predhodno vložite pisni zagovor; je brezplačna in ne potrebujete odvetnika.
• Takoj zaprosite za pomoč pri poravnavi občinskega dolga, na obravnavo prinesite dokazila in dosledno plačujte nekaj, tudi če ne morete plačati vsega.
• Če je najemodajalec zamenjal ključavnice ali prekinil komunalne storitve, se posvetujte še isti dan.
• Razumeti je treba, da pritožba sama po sebi ne bo ustavila deložacije.

Law & More zastopamo najemodajalce in najemnike v postopkih deložacije pred okrožnim sodiščem in v primerih izselitve, od zahtevka do sodnega izvršitelja. Ker se postopek obrambe zelo razlikuje od postopka neizpolnitve obveznosti in ker pritožba sama po sebi ne ustavi deložacije, se obrnite na nas takoj, ko prejmete sodni poziv ali obvestilo o izselitvi.