Erfpacht: pojasnilo za kupce o dolgoročnem najemu zemljišč na Nizozemskem

Če ste nakup hiše na Nizozemskem, in še posebej v Amsterdam, podrobnosti lahko navajajo, da je nepremičnina na erfpachtPotem ne kupujete zemljišča, temveč omejeno stvarno pravico na zemljišču nekoga drugega, pod pogoji, ki jih je ta lastnik zemljišča napisal, včasih pred stoletjem. Ti pogoji določajo, koliko plačujete, za koliko časa in ali vam bo banka sploh posodila.

Kaj je erfpacht v nizozemskem stvarnem pravu

Erfpacht je omejena stvarna pravica ( beperkt recht ), ki imetniku, erfpachterju , daje pravico do posesti in uporabe nepremičnine, ki pripada drugi osebi (člen 5:85 BW). Lastnik zemljišča ostane lastnik zemljišča. Erfpachtova pravica je stvarna pravica, ne pogodbena: vpisana je v zemljiško knjigo (Kadaster), se lahko proda, zastavi in ​​podeduje ter preživi prodajo zemljišča.

Listina lahko zaveže lastnika zemljišča k plačevanju periodičnega zneska, kanona ali zemljiške najemnine (člen 5:85 BW). Kanon ni zakonsko obvezen, vendar ga imajo skoraj vsi stanovanjski lastniki zemljišč. Sicer ima lastnik zemljišča na splošno enako uporabo, kot bi jo imel lastnik (člen 5:89 BW), vključno s plodovi nepremičnine in pravico do oddajanja v najem, popravila pa so njegova odgovornost. Ne sme pa spremeniti namembnosti nepremičnine ali izvajati del, za katera pogoji določajo soglasje lastnika.

Polna lastnina ( volle eigendom ) je trajna, njena ohranitev ne stane ničesar in je podvržena le splošnemu pravu. Erfpacht se izvršuje na zemljišču drugega lastnika, urejajo jo pogoji tega lastnika in se lahko spremeni ali preneha. Stanovanje na erfpachtu s tekočim kanonom je običajno vredno manj kot isto stanovanje v polni lasti, razlika pa ni vedno vidna v zahtevani ceni.

Erfpacht, opstal in najemna pogodba za stavbo

• Erfpacht daje pravico do posesti in uporabe zemljišča drugega (člen 5:85 BW). Stavbe na parceli so običajno del pravice do posesti.
• Opstal, stavbna pravica (člen 5:101 BW), daje pravico do posedovanja ali pridobivanja stavb, objektov ali zasaditev v, na ali nad zemljiščem drugega, s čimer krši pravilo, da stavba pripada lastniku zemljišča. Lahko ima plačilo, imenovano povračiloin se pogosto podeli kot odvisna pravica poleg pravice do zemljiške nepremičnine (erfpacht) ali najemne pogodbe – za kabel, sončne celice – čeprav lahko obstaja samostojno. Zakonska pravila o pravici do zemljiške nepremičnine se ustrezno uporabljajo za stavbno pravico (člen 5:104 BW).
• NajemninaNajemna pogodba za stavbo ali stanovanje je pogodba in ne stvarna pravica: ni registrabilne pravice, ni hipoteke in veljajo pravila o najemu iz 7. knjige BW. Najemnik plačuje najemnino za uporabo; najemnik plača kanonik za lastninsko pravico, ki jo ima v lasti in jo lahko proda.

Listina in splošni pogoji

Pravica do norveške lastnine (erfpacht) se ustanovi z notarskim zapisom in vpiše v javne registre. Notarska listina določa posamezne pogoje – parcelo, trajanje, začetni kanon, dovoljeno uporabo – in nato skoraj vedno razglasi niz splošnih pogojev, ki se uporabljajo. Ti splošni pogoji so bistvo dogovora: mehanizem revizije, pravila odkupa, zahteve glede soglasja, režim odškodnine, pooblastila za odpoved.

Veljajo pogoji leta izdaje

To je točka, ki se najpogosteje spregleda in je odločilna. Občina nima enega samega sklopa pogojev, temveč vrsto, izdanih v različnih letih, od katerih vsak ureja parcele, dodeljene v skladu z njim. AmsterdamSo označeni po letu – med njimi so AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 in 2016, od katerih so AB 1994, AB 2000 in AB 2016 serije, ki jih danes najpogosteje srečamo. Razlike niso kozmetične: starejši kompleti lahko lastniku dajejo široko diskrecijsko pravico pri reviziji in zožujejo pravice do odškodnine.

Vprašanje nikoli ni »kakšni so pogoji erfpachta v tem mestu?«, temveč »kateri sklop velja za to parcelo?« Odgovor je v Kadastru: listina o ustanovitvi in ​​vse kasnejše listine o spremembah navajajo pogoje po letih. Prosite notarja , da pridobi listino in celotno besedilo teh pogojev ter jih prebere – ne povzetka, ne odstavka zastopnika.

Zemljiška najemnina (kanon)

Kanon je periodično plačilo za uporabo zemljišča. Običajna struktura je odstotek kanona, ki se uporabi za ocenjeno vrednost zemljišča, izračunan rezidualno, iz deleža vrednosti nepremičnine ali iz tabele. V Amsterdam Ta dejavnik je buurtstraatquote, ki izraža vrednost zemljišča kot delež vrednosti nepremičnine za zadevno ulico.

Med revizijami večina sodobnih pogojev vsako leto indeksira zemljišče glede na indeks cen življenjskih potrebščin. Indeksiranje ni revizija: sledi inflaciji in je predvidljivo, medtem ko revizija ponastavi osnovno vrednost zemljišča in lahko pomnoži zemljišče. Neplačilo lahko zakupnika na koncu stane same pravice.

Tri vrste erfpachta

V angleških besedah ​​se izraza »voortdurend « in »eeuwigdurend « prevajata kot »perpetual«. Nista ista beseda in razlika je vredna veliko denarja. Pravica do perpetualnega trajanja ima lahko tudi kanon, odkupljen le za določeno obdobje: trajanje in odkup sta ločeni vprašanji.

Revizija na koncu obdobja: največje finančno tveganje

Pri nadaljevanju erfpachta je konec obdobja čas, ko lahko lastnik zemljišča ponastavi kanon na trenutno vrednost zemljišča. Ker obdobja trajajo desetletja in so se vrednosti nizozemskih mestnih zemljišč močno zvišale, je lahko novi kanon velik večkratnik starega.

• Ni postopno. Povečanje se zgodi postopoma, na datum, določen desetletja prej.
• Mehanizem sedi v starih pogojih. Pri nekaterih starejših modelih ima lastnik široko diskrecijsko pravico, izpodbijanje pa je omejeno na postopek vrednotenja in ne na sodišče.
• Posojilodajalci gledajo naprej. Bližnji datum revizije vpliva tako na vaše posojilo kot na trg nadaljnje prodaje, s katerim se boste soočili.

Pred podpisom določite datum konca tekočega obdobja, mehanizem revizije in – če so objavljeni okvirni podatki – kakšen bi bil kanon, če bi bil revidiran danes. Če je revizija v teku, je treba videti ponudbo in morebitni rok za ugovore.

Nakup nepremičnine z najemnino (afkoop)

Namesto plačila kanona ga lahko erfpachter odkupi za kapital. Afkoop za določeno obdobje predplača kanon za preostanek tekočega obdobja; ko se to obdobje konča, se obveznost obnovi pod spremenjenimi pogoji, zato je nepremičnina, oglaševana kot »odkupljen kanon«, lahko krita le do datuma, ki je zdaj precej blizu. Eeuwigdurende afkoop ukine kanon za vedno, brez prihodnje revizije.

Odkup ni nakup zemljišča: lastništvo ostane lastniku, preneha le obveznost plačila, pogoji pa še vedno urejajo uporabo in soglasje. Ali je treba ponuditi odkup, kako se izračuna in ali se lahko izvede sredi obdobja, so stvar pogojev, ne splošnega prava. Izvede se z notarskim zapisom in se registrira. Davčna obravnava sledi enakemu razlikovanju in ni enaka za periodični kanon kot za kapitalski odkup, zato pred zavezo k temu davčni svetovalec preveri posledice izbrane poti.

Amsterdam: od nadaljevanja do trajnega erfpachta

Amsterdam Zato je ta tema pomembna za večino mednarodnih kupcev: velik del mestnega stanovanjskega fonda stoji na občinskih zemljiščih v zakupu, kar se zgodovinsko nadaljuje z občasnimi revizijami.

Od leta 2016 je občina začela izdajati trajne erfpachte za nove subvencije v skladu z novim sklopom splošnih pogojev in odprla shemo, ki obstoječim zakupnikom omogoča zamenjavo ( overstappen ). Zakupnik zaprosi za ponudbo, v kateri navede trajni kanon ali trajni odkupni znesek, izračunan na podlagi vrednosti zemljišča v referenčnem trenutku; sprejetje vodi do spremembe pogodbe, ki se vpiše pri Kadastru.

Finančno pomembna točka sta referenčni datum in popust. Vloge, vložene pred 8. januarjem 2020, so bile izračunane pod ugodnejšimi pogoji kot poznejše: ta datum je referenčni datum, ki ureja upravičenost do ugodne premije za prehod in popusta na vrednost zemljišča, pri čemer je bila vrednost zemljišča sama izpeljana iz vrednosti nepremičnine na podlagi ponudbe buurtstraatquote. Od takrat so sledili dogovori o drugi priložnosti za tiste, ki so ta datum zamudili, vsak pod svojimi pogoji in s svojim rokom, ki jih določa samo občina in ne zakon. Ali je za določeno nepremičnino odprto okno in na podlagi kakšnega izračuna, je torej treba ugotoviti iz objavljene sheme občine, preden se zavežete: prodajalca povprašajte po morebitni že izdani ponudbi in trenutni rok preverite neposredno pri občini. Razlika med eno in drugo osnovo za izračun znaša več deset tisoč evrov.

Iz tega sledijo tri praktične točke:

• Ugotovite, kaj ima prodajalec v lasti. Nadaljnja erfpacht; nadaljnja erfpacht z zaprošeno, vendar neizpolnjeno menjavo; trajna erfpacht z indeksiranim kanonom; in trajna erfpacht, odkupljena za vedno, so štiri različna sredstva po štirih cenah.
• Ponudba ni menjava. Dokler sprememba pogodbe ni podpisana in registrirana, nepremičnina ostaja v starem režimu. Ali lahko kupec prevzame neporavnano ponudbo in do kdaj, je odvisno od pogojev sheme.
• Občinske sheme se spreminjajo. AmsterdamPolitika erfpacht je izpodbijana in je bila večkrat spremenjena; roki, popusti, faktorji vrednosti zemljišč in kanoni se razlikujejo iz leta v leto. Nič od tega ne pomeni stanja na dan nakupa.

Zasebni erfpacht: razvijalci, korporacije in institucionalni lastniki

Zemljišča v dolgoročni najem oddajajo tudi razvijalci, stanovanjska podjetja, institucionalni vlagatelji, dobrodelne fundacije in zasebni lastniki zemljišč. Zakonodaja je enaka; pogoji pogosto niso.

Zasebni pogoji so običajno manj ugodni na prepoznavne načine: krajši ali fiksni roki brez nadaljevanja; revizija v krajših intervalih, včasih vsakih pet ali deset let; revizija, vezana na vrednost nepremičnine in ne na vrednost zemljišča, tako da lastne izboljšave zakupnika prispevajo k povečanju; izključeno ali omejeno nadomestilo; široke zahteve glede soglasja za oddajo, spremembo in prodajo. Nekatere sheme, ki se tržijo kupcem, ki prvič kupujejo nepremičnino, kjer prodajalec obdrži zemljišče, da zniža ceno, so tovrstne erfpacht konstrukcije.

Občina je stalna institucija s političnimi omejitvami in interesom za delujoč trg stanovanj; zasebni lastnik zemljišča ima naložbo. Zasebni erfpacht zato ni slab, vendar nikoli ne domnevajte, da so njegovi pogoji podobni občinskim, o katerih je kupec morda bral.

Odškodnina ob koncu najemne pogodbe

Ko pravica do zemljiškega posestva preneha, je nekdanji zemljiški posestnik načeloma upravičen do odškodnine za vrednost stavb, del in zasaditev, ki jih je postavil sam ali pridobil od svojega predhodnika proti plačilu (člen 5:99 BW), in lahko obdrži nepremičnino, dokler ni ta odškodnina plačana (člen 5:100 BW).

Pomembni sta dve kvalifikaciji. Upravičenost je mogoče omejiti ali izključiti z listino v mejah, ki jih dovoljuje zakon, in starejši zasebni pogoji to pogosto počnejo. Gre za nadomestilo za stavbe, ne za razliko med vrednostjo zakupne in proste lastnine: zakupnik, čigar začasna pravica poteče, ne prejme tržne vrednosti nepremičnine. Kjer pogoji govorijo o "vrednosti stavb", je osnova za vrednotenje odločilna.

Položaj hipotekarnega posojilodajalca

Pravico erfpacht je mogoče zastaviti s hipoteko in večina nizozemskih posojilodajalcev bo posodila na podlagi zakupljene nepremičnine. Ali bo posojilodajalec posodil na podlagi vaše nepremičnine, je skoraj v celoti odvisno od splošnih pogojev. Posojilodajalci ocenijo vrsto pravice in, če je začasna, preostali rok posojila; ali je kanon fiksen, indeksiran ali odprt za revizijo in kdaj nastopi naslednja revizija; ali bi lahko odpoved uničila zavarovanje; ali je treba posojilodajalca obvestiti in mu dovoliti, da odpravi neizpolnitev; in ali se odškodnina na koncu ohrani.

To omogočata dve stvari. Standardne pogoje velikih občin na splošno sprejemajo glavni posojilodajalci, zato nakup le redko sproži vprašanje financiranja. Zasebni erfpacht je težji primer, ker so pogoji takšni, kot jih je pripravil lastnik zemljišča. Tam je treba sprejemljivost gradnje ugotoviti za ta specifični sklop pogojev s posojilodajalcem in, kjer je ta vključen, s hipotekarnim garantom. Kadar se zahteva nacionalno hipotekarno jamstvo (NHG), se stališče objavi. Pogoji in standardi NHG, ki se vsako leto ponovno objavijo, sprejemajo tradicionalni erfpacht, vendar določajo zahteve glede preostalega trajanja najema, merjenega glede na trajanje posojila, in te zahteve so strožje za pravice, ustvarjene pred 1. januarjem 1992, ko je začela veljati zakonska pravica do nadomestila za stavbe. Gradnjo, ki ni tradicionalna, in kakršno koli obliko podpore kupcem ( koperssteun ) mora sprejeti sam NHG, NHG pa objavi seznam gradenj, ki jih je sprejel. Tista, ki ni na tem seznamu, ne bo financirana z NHG.

Pogoj financiranja ( financieringsvoorbehoud ) ne ščiti ničesar, če vloga s priloženimi pogoji zakupa nikoli ni prispela do posojilodajalca.

Prodaja: soglasje in zaostanki

Pravica do zemljišča (erfpacht) je prenosljiva, vendar lahko listina zahteva soglasje lastnika zemljišča za prenos ali delitev (člen 5:91 BW); če je soglasje zavrnjeno, zakon dovoljuje, da ga nadomesti dovoljenje sodišča. V večini občin je soglasje formalnost, vendar ga nikoli ne predvidevajte: časovni načrt mora ustrezati dokončanju, pogoji pa lahko zahtevajo, da ni zaostankov in neporavnanih kršitev.

Zaostanki sledijo pravici: pridobitelj in prodajalec sta solidarno odgovorna za kanonsko obveznost, ki je zapadla v petih letih pred prenosom (člen 5:92 BW). Notar mora od lastnika zemljišča pridobiti pisno izjavo o kanonskem stanju, zaostankih, stroških in domnevnih kršitvah.

Odpoved s strani lastnika zemljišča

Lastnik zemljišča lahko prekine erfpacht ( opzegging ), če posojilo ni bilo plačano dve leti zapored ali če je erfpachter v hudi kršitvi (člen 5:87 BW). Formalnosti so stroge in ščitijo upnika: odpoved se izvede s sodno odločbo, ki jo izda sodni izvršitelj, vsaj en mesec pred datumom izdaje, če je razlog za neplačilo, in jo je treba vročiti v osmih dneh vsakomur, ki je registriran kot hipotekarni upnik ali drug imetnik omejene pravice, da lahko banka posreduje in odpravi zaostanke (člen 5:87, člen 5:88 BW). Ločeno, ko mine petindvajset let od nastanka erfpachta, lahko katera koli stranka od sodišča zahteva, da ga spremeni ali prekine zaradi nepredvidenih okoliščin (člen 5:97 BW) – ozka pot, ne pa pravno sredstvo zoper posojilo, ki je postalo zgolj drago.

Kaj mora kupec preveriti pred podpisom

• Registrirana ustanovitvena listina in vsaka kasnejša sprememba ali odkupna listina.
• Kateri sklop splošnih pogojev velja, po letih, in njihovo celotno besedilo.
• Ali je pravica začasna, trajna ali trajna, in točen datum poteka oziroma konca obdobja.
• Trenutni kanon, njegova osnova za indeksiranje in ali je odkupljen – če je, do kdaj.
• Datum in mehanizem naslednje revizije ter morebitni postopek revizije ali zamenjave, ki je v teku.
• Ali je za prenos potrebno soglasje lastnika zemljišča in koliko časa traja.
• Pisna izjava lastnika zemljišča o zaostalih plačilih, stroških in domnevnih kršitvah.
• Pisna potrditev posojilodajalca, da bo posodil pod temi pogoji.
• Za stanovanja: kako najemna pogodba sodeluje z združenjem lastnikov in kdo plačuje davek.
• za Amsterdam: trenutno objavljeno stališče občine glede zamenjave, na dan nakupa.

Erfpacht ni napaka. Z listinami pred vami je to bolj pogojni način posedovanja nepremičnine in je lahko povsem utemeljen. Napake delajo kupci, ki odstavek o najemni pogodbi obravnavajo kot šablonski.