Kdo ostane v družinskem domu po ločitvi na Nizozemskem, se odloči po vrstnem redu lastništva, sodišča in hipotekarnega posojilodajalca, redko pa zgolj s soglasjem. Noben zakonec ne sme drugega izseliti iz hiše brez sodne odločbe, ne glede na to, kdo je naveden v listini o lastništvu. Med trajanjem ločitve lahko sodišče dodeli uporabo doma kot začasni ukrep v skladu s členom 822 Rv; po vpisu ločitve lahko zakonec, ki tam živi, zahteva še šest mesecev uporabe v skladu s členom 1:165 BW. Vse po tem je vprašanje delitve: odkup ali prodaja.
Kdo je lastnik hiše in zakaj je datum poroke pomemben
Začnite z lastništvom, saj je to odločilnega pomena za vsak nadaljnji korak, odgovor pa je odvisen od tega, kdaj ste se poročili. Za zakonske zveze in registrirane partnerske zveze, sklenjene 1. januarja 2018 ali pozneje, je privzeta ureditev omejena skupna lastnina (beperkte gemeenschap van goederen). Premoženje, ki ga je vsak od vaju imel v lasti že pred poroko, ostane zasebno, prav tako kot večina daril in dediščin. Hiša, ki jo je eden od vaju kupil pred poroko, zato ne postane skupna samo zato, ker sta oba živela v njej in oba plačevala zanjo.
Za zakonske zveze, sklenjene pred 1. januarjem 2018 in brez predhodnega obvestila o premoženju (huwelijkse voorwaarden), velja staro pravilo o skupnem premoženju: načeloma vse, kar je imel kdo od vaju v lasti ali pridobil, spada v eno zapuščino, vključno z družinskim domom, ne glede na to, kaj piše v listini. Če so bili določeni predporočni ali poporočni pogoji, so ti odločilni, dve vprašanji, na kateri je treba odgovoriti v listini, sta, kateremu zapuščini pripada hiša in kaj je bilo dogovorjeno o odškodnini med zapuščinama. Registrirana partnerska razmerja veljajo po enakih pravilih kot zakonska zveza.
Vendar lastništvo ne določa bivanja. Tudi edini lastnik ne more zamenjati ključavnic, odstraniti stvari drugega lastnika ali prisiliti osebe k izselitvi. To je nezakonito dejanje v skladu s členom 6:162 BW in se lahko razveljavi v skrajšanem postopku v nekaj dneh, običajno s priloženo odredbo o stroških. Pot do hiše, v kateri živi ena oseba, poteka prek sodišča.
Med trajanjem ločitvenega postopka: začasni ukrepi v skladu s členom 822 Rv
Ločitev traja več mesecev in praktično vprašanje, kdo kje spi, se pojavi takoj. Člen 822 Rv dovoljuje sodišču, da na zahtevo enega od zakoncev sprejme začasne ukrepe za čas trajanja postopka, med drugim izključno uporabo zakonskega doma in gospodinjskih predmetov v njem. Zahteva se lahko vloži skupaj z zahtevo za razvezo ali ločeno in se hitro obravnava.
Ti ukrepi so po imenu začasni, dejansko pa pogosto odločilni. Veljajo že ob registraciji ločitve ali prej, če tako odloči sodišče, vendar dogovor, ki ga ustvarijo, običajno ostane v veljavi do končne poravnave, zlasti kadar so se otroci navadili na rutino. V primeru nasilja, groženj ali ustrahovanja lahko župan naloži tudi začasno prepoved približevanja domu v skladu z zakonom Wet tijdelijk huisverbod, ki je drugačen instrument z drugačnim preizkusom in se pogosto zamenjujeta.
Šestmesečna pravica do nadaljnje uporabe: člen 1:165 BW
Člen 1:165 BW daje ožjo pravico, kot se običajno opisuje kot pravica, in podrobnosti določajo, kdo jo lahko uporabi. Na zahtevo zakonca lahko sodišče v odločbi o razvezi zakonske zveze ali kasnejši odločbi odloči, da lahko zakonec, ki živi v stanovanju v času registracije odločbe, še naprej živi tam in uporablja gospodinjske predmete šest mesecev po tej registraciji proti razumnemu nadomestilu. Pri tem sta izpolnjena dva pogoja: dejansko morate živeti tam, ko je ločitev vpisana v register, in stanovanje mora v celoti ali delno pripadati drugemu zakoncu ali biti na razpolago temu zakoncu.
Torej to ni pravica zakonca, ki se je že izselil, in to ni pravica, ki bi lahko presenetila odhajajočega lastnika po dogodku: zanjo je treba zaprositi in jo dobiti. Rok teče od vpisa odločbe v poročno matično knjigo, ne od obravnave ali od dneva, ko je eden od vaju odšel. V teh šestih mesecih se transakcija, ki jo je drugi zakonec sklenil brez soglasja, ne more uporabiti za skrajšanje te pravice.
Šest mesecev je že po namenu kratko. Z njimi si zagotovite čas za ureditev financiranja, iskanje stanovanja ali dokončanje prodaje; ne odločajo pa o tem, kdo bo na koncu dobil hišo. Kjer je potrebnih več časa, je odgovor običajno sporazum, zabeležen v poravnavi, ali dogovori, sklenjeni v postopku delitve, ne pa podaljšanje te določbe.
Kaj sodišče upošteva pri odločanju o tem, kdo ostane
Ne glede na to, ali je vloga vložena v skladu s členom 822 Rv ali členom 1:165 BW, sodišče tehta interese obeh zakoncev na podlagi dejstev. Interesi mladoletnih otrok so običajno najpomembnejši: pri katerem od staršev otroci večinoma živijo, kako daleč je šola in njihovi prijatelji ter koliko pretresov bi selitev povzročila letu, ki ga je že tako preveč. Kontinuiteta se obravnava kot resnični interes, ne kot sentimentalni.
Sodišče na podlagi tega ugotavlja, kaj lahko vsak od vaju dejansko stori. Ali ima drugi zakonec kam iti, ali lahko tisti, ki ostane, sam krije hipoteko, komunalne storitve in vzdrževanje ter ali ima kateri od vaju zdravstveni ali varnostni razlog, da je v tej hiši ali zunaj nje. Starš, ki trdi, da otroci potrebujejo dom, vendar ne more dokazati, da je mogoče pokriti mesečne stroške, bo verjetno izgubil točko spora, saj sodišče ne bo ustvarilo dogovora, ki se bo v treh mesecih razblinil.
Plačilo za uporabo stanovanja: gebruiksvergoeding
Zakonec, ki ostane, običajno plača drugemu za izključno uporabo hiše v skupni lasti ali skupno financirani hiši. V skladu s členom 1:165 BW je to nadomestilo del same pravice; zunaj njega je običajna podlaga člen 3:169 BW, saj je solastnik, ki mu je odvzeta uporaba nepremičnine, upravičen do nadomestila zanjo. Ni zakonske formule in ni fiksnega odstotka. Sodišča običajno sklepajo na podlagi lastniškega deleža v nepremičnini in nominalnega donosa na delež odhajajočega zakonca, nato pa prilagodijo, kdo dejansko plačuje obresti hipoteke, prispevke lastnikov in vzdrževanje.
Sledita dve praktični točki. Odškodnina se običajno dodeli od datuma vložitve zahtevka, ne od datuma, ko se je eden od vaju izselil, zato je zahtevek, vložen prepozno, izgubljen denar. Odškodnina pa je povezana s preživnino: iste mesečne zmogljivosti ni mogoče šteti dvakrat, zato je bolje, da se stanovanjska ureditev in izračun preživnine predložita skupaj, kot pa da se o njiju ločeno spravljata v sodbo.
Odkup drugega zakonca in oprostitev skupne odgovornosti
Odkup je najčistejši izid in tisti, ki najpogosteje ne uspe z vidika financiranja. Ima štiri korake, vrstni red pa je pomemben. Najprej cenitev, običajno davčno poročilo pooblaščenega cenilca, dogovorjeno skupaj ali med dvema cenilcema, ki imenujeta tretjega, če se njuni cenilci razlikujeta. Nato lastniški kapital: dogovorjena vrednost, zmanjšana za hipotekarni dolg, prilagojena za morebitne odškodninske zahtevke med zapuščinami in za varčevalne ali investicijske račune, povezane s hipoteko. Nato banka. Nato notar.
Izid odloči bančni korak. Preostali zakonec mora biti sposoben sam plačati celotno hipoteko, odhajajoči zakonec pa potrebuje ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, formalno oprostitev solidarne odgovornosti. Ta oprostitev je odločitev posojilodajalca, ne sodišča in ne vaju obeh: noben sodnik ne more banki naložiti, naj jo odobri. Dokler ni podana pisno, je zakonec, ki se je odselil, še vedno v celoti odgovoren posojilodajalcu za celoten dolg, ne glede na to, kaj določa sporazum o poravnavi med vama.
Če posojilodajalec reče ne, so realne možnosti soposojilojemalec ali jamstvo, sprejemljivo za banko, družinsko posojilo, odloženi odkup s fiksnim datumom prenehanja ali prodaja. Kar ne deluje, je neformalni dogovor, po katerem eden od vaju še naprej živi tam in plačuje hipoteko, medtem ko oba ostaneta na posojilu še leta: odhajajoči zakonec nosi celotno tveganje neplačila, ne da bi imel v lasti nobene prednosti, ta položaj pa blokira tudi morebitno novo hipoteko. Notar civilnega prava sestavi listino o prenosu in jo registrira pri Kadastru, prenos pa je dokončan z registracijo, ne s podpisom.
Ko eden od vaju zavrne: prisilna delitev in prisilna prodaja
Nihče ni dolžan ostati v skupni lasti. Člen 3:178 BW dovoljuje vsakemu solastniku, da kadar koli zahteva delitev, sodišče pa lahko to odredi in določi, kako se izvede. Če en solastnik ovira praktične korake, člen 3:174 BW dovoljuje sodišču, da pooblasti drugega za prodajo nepremičnine, člen 3:300 BW pa dovoljuje, da sodba nadomesti manjkajoči podpis, tako da se lahko nepremičninski posrednik pouči, ponudba sprejme in pogodba o prenosu lastništva izvrši brez sodelovanja drugega.
Te odredbe so običajno okrepljene z denarno kaznijo (dwangsom) za vsak dan ali vsak teden, ko se oviranje nadaljuje. Sodišče, ki je zaprošeno za odobritev prodaje, bo želelo videti, kaj je bilo dejansko preizkušeno: korespondenca, cenitev, konkretna ponudba in finančne posledice zamude. Sistematična zavrnitev brez utemeljenega razloga se v skladu s členom 3:13 BW obravnava kot zloraba pravice, solastnik, ki v slabi veri blokira prodajo, pa je lahko tudi odškodninsko odgovoren v skladu s členom 6:162 BW, pod pogojem, da je izguba dokazana posamezno in ne zgolj uveljavljena.
Protiutež je, da lahko sodišče odloži delitev za največ tri leta, če to zahtevajo interesi ene stranke (člen 3:178 BW), in če so interesi majhnih otrok, ki živijo v hiši, najpogosteje sprejeti razlog. To je resen argument, vendar gre za odlog, ne pa za pravico do ohranitve hiše.
Delitev lastniškega kapitala in kaj se zgodi s preostalim dolgom
Kadar hiša spada v skupno lastnino, se skupnost razdeli na enake deleže v skladu s členom 1:100 BW. Neto izkupiček po odplačilu hipoteke in stroški prodaje se razdelijo na pol, preostali dolg (restschuld) pa se krije v enakem razmerju. Odstopanje od enakih deležev je možno le v izjemnih okoliščinah, ob upoštevanju standarda razumnosti in pravičnosti, nizozemska sodišča pa to merilo postavljajo visoko: nezadovoljstvo z izidom ni dovolj in stranka, ki zahteva odstopanje, nosi dokazno breme.
Dve prilagoditvi sta veliko pogostejši kot odstopanje in se pogosto zamenjujeta z eno. Kjer je bil za hišo v skupni lasti uporabljen zasebni denar ali za zasebno skupni denar, si zakonca dolgujeta odškodnino (vergoedingsrecht), ki je pri zakonih v skladu s trenutno ureditvijo načeloma sorazmerna z vrednostjo nepremičnine in ne pavšalnega vračila plačanega zneska. In če je eden od zakoncev po ločitvi plačal celoten obrok hipoteke, je poravnava skupnega dolga med vama ločen izračun od delitve lastniškega kapitala.
Preostali dolg ne izgine ob ločitvi in upnik ni vezan na to, kako ga razdelite. Oba posojilojemalca ostaneta odgovorna banki za celoten znesek; notranja delitev le določa, kdo lahko od koga pozneje izterja dolg. V skladu s členoma 6:10 in 6:13 BW se delež sodolžnika, ki ne more plačati, porazdeli med ostale, tako da lahko plačilno sposoben bivši zakonec na koncu odplača celoten preostali dolg le s papirnato pravico do regresa. Če dolga sploh ni mogoče odplačati, se pojavijo vprašanja o politiki upnika glede zaostankov, možnosti poravnave in v skrajnem primeru o zakonski poti prestrukturiranja dolga.
Namerno prikrivanje premoženja pred delitvijo ima svojo sankcijo: v skladu s členom 3:194(2) BW stranka, ki prikrije skupno premoženje, izgubi celoten svoj delež v njem. To je določba, ki se nanaša na znesek, ki se je prenesel malo pred ločitvijo, in je močnejše pravno sredstvo kot splošni zahtevek za odškodnino.
Napake, ki stanejo največ
Prva je selitev brez kakršne koli registracije. Odhod ne konča obveznosti do posojilodajalca, lahko pa oslabi argument za nadaljnjo uporabo kasneje in čez nekaj časa neformalni dogovor začne izgledati kot dogovorjen. Dogovor zapišite, ne glede na to, kako začasen se zdi, in navedite, da ne posega v delitev.
Druga možnost je zanašanje na poravnalno pogodbo namesto na banko. Klavzula, ki določa, da eden od zakoncev prevzame hipoteko, zavezuje le vaju oba; brez pisnega dovoljenja posojilodajalca drugi ostane v celoti odgovoren. Tretja možnost je zamuda: nadomestilo za uporabo običajno začne teči od datuma, ko je uveljavljeno, vrednosti se spreminjajo, hiša, ki je nobeden od vaju ne more financirati, pa je problem, ki se povečuje. Četrta možnost je obravnavanje davčnega položaja kot naknadne misli. Olajšava plačila obresti za hipoteko, bijleenregeling in obravnava preostalega dolga so odvisni od datumov in od tega, kdo kje živi, in to so vprašanja za davčnega svetovalca, ki jih je treba zastaviti pred podpisom listine in ne po njej. Stroški same ločitve so običajno majhni v primerjavi s stroški napačne izbire hiše.
Pogosta vprašanja
Ali lahko eden od zakoncev prisili drugega, da zapusti hišo?
Ne, in niti edini lastnik ne more. Menjava ključavnic, odstranjevanje stvari ali zapiranje vrat je nezakonito dejanje v skladu s členom 6:162 BW, izključeni zakonec pa se lahko vrne v stanovanje po skrajšanem postopku v nekaj dneh, s stroški, ki sledijo. Izključno uporabo mora odobriti sodišče kot začasni ukrep v skladu s členom 822 Rv, dokler traja razveza, ali v skladu s členom 1:165 BW za šest mesecev po njeni registraciji. Edina izjema je začasna prepoved približevanja, ki jo župan izda, kadar obstaja grožnja z nasiljem, kar je ločen javnopravni ukrep.
Kdo lahko uveljavlja šestmesečno pravico v skladu s členom 1:165 BW?
Zakonec, ki živi v stanovanju v času vpisa odločbe o razvezi zakonske zveze, če to stanovanje v celoti ali delno pripada drugemu zakoncu ali je na razpolago temu zakoncu. Dodeli ga sodišče na podlagi zahtevka, v odločbi o razvezi zakonske zveze ali kasnejši, šest mesecev pa teče od vpisa v register zakonskih zvez. Nanaša se na obveznost plačila razumnega nadomestila za uporabo. Zakonec, ki se je že izselil, te določbe ne more uporabiti.
Kaj sodišče upošteva pri odločanju o tem, kdo ostane?
Vse okoliščine, pri čemer so običajno najpomembnejši interesi mladoletnih otrok: s katerim staršem večinoma živijo, oddaljenost od šole in motnje, ki bi jih povzročila selitev. Sodišče nato preveri, ali je dogovor izvedljiv, pri čemer preveri, ali ima drugi zakonec kam iti in ali lahko tisti, ki ostane, dejansko sam krije hipoteko in tekoče stroške. Pomembni so varnostni pomisleki in dokumentirani konflikti. Nedostopen dogovor se ne odobri zgolj zato, ker so vpleteni otroci.
Kaj se zgodi s hipoteko, ko se eden od partnerjev izseli?
Nič, dokler posojilodajalec ne reče drugače. Oba posojilojemalca ostaneta solidarno odgovorna za celoten dolg, zato lahko banka katerega koli od vaju izterja celotne zaostale obveznosti, dogovor med vama o tem, kdo plača, pa nima vpliva na posojilodajalca. Zaostanki se prav tako prijavijo v kreditni register, kar vpliva na kreditno sposobnost obeh. Edina čista izhoda sta odkup s pisno oprostitvijo skupne odgovornosti ali prodaja, s katero se posojilo poplača.
Kako poteka odkup in ali lahko sodišče banki naloži sodelovanje?
Najprej najprej cenitev, nato izračun lastniškega kapitala, nato posojilodajalec in nato notar. Preostali zakonec mora sam izpolnjevati pogoje za celotno hipoteko, posojilodajalec pa mora odhajajočemu zakoncu odobriti oprostitev solidarne odgovornosti. Nobeno sodišče ne more banki naložiti te oprostitve, zato bi moral biti odkup s tem pogojen in bi moral biti določen dolgoročni rok. Prenos se zaključi z notarskim zapisom, registriranim pri Kadastru.
Kaj lahko storim, če moj bivši partner noče sodelovati pri prodaji?
Sodišče prosite, naj odredi delitev v skladu s členom 3:178 BW, naj vam dovoli prodajo v skladu s členom 3:174 BW in naj izda sodbo, ki nadomesti manjkajoči podpis v skladu s členom 3:300 BW, okrepljeno s plačilom denarne kazni za nadaljnje oviranje. Predložite spis: cenitev, ponudbe, korespondenco in stroške zamude. Vztrajno zavračanje brez utemeljenega razloga se v skladu s členom 3:13 BW obravnava kot zloraba pravice.
Ali lahko zahtevam odškodnino zaradi namernega oviranja prodaje?
To je mogoče v skladu s členom 6:162 BW, vendar je zahtevno. Dokazati morate, da zavrnitev ni imela razumne utemeljitve in da vam je povzročila konkretno, merljivo izgubo, kot je na primer izgubljena ponudba ali obresti in stroški, ki sicer ne bi nastali. Vsak element je treba utemeljiti z dokumenti. Splošne trditve, da je bila zamuda draga, ne uspejo in praktično pravno sredstvo je običajno prisilna prodaja in ne odškodninski zahtevek.
Kdaj sodišča odstopajo od enakovrednega dela?
Redko. Skupno premoženje se v skladu s členom 1:100 BW razdeli na dve polovici, odstopanje pa zahteva izjemne okoliščine, ki se presojajo glede na razumnost in pravičnost. Kar je videti kot odstopanje, je pogosteje odškodninski zahtevek med zasebnim in skupnim premoženjem, kar je drugačen izračun. Če je bilo premoženje prikrito, člen 3:194, 2. odstavek BW pomeni izgubo celotnega deleža prikrivalca v tem premoženju, kar je ločena in strožja sankcija.
Kaj pa, če obstaja preostali dolg in ga eden od naju ne more plačati?
Posojilodajalec lahko še vedno zahteva celoten znesek od katerega koli od vaju. Načeloma se dolg deli enakovredno med vama, vendar se v skladu s členoma 6:10 in 6:13 BW delež dolžnika, ki ne more plačati, porazdeli med drugega, zato lahko plačilno sposobni bivši partner na koncu nosi ves dolg, le s pravico do regresa na papirju. To vprašanje obravnavajte pred prodajo: poravnava s posojilodajalcem, dogovor o odplačilu ali nasvet o zakonsko določenem postopku prestrukturiranja dolga.
Ali mladoletni otroci odločajo, kdo bo vodil hišo?
Te imajo veliko težo, vendar ne odločajo. Starš, s katerim otroci večinoma živijo, ima močan argument za nadaljnjo uporabo v kratkem času, saj se kontinuiteta šole, rutine in okolja obravnava kot dejanski interes. Vendar gre za trditev o uporabi, ne o lastništvu: hišo je še vedno treba razdeliti in argument ne uspe, če stroškov ni mogoče pokriti. Če oba ostaneta v hiši nekaj časa, so praktične in pravne pasti te ureditve opisane v naši opombi o skupnem življenju po ločitvi.
Kje lahko pomagamo
Družinski dom je običajno največje premoženje in najtežji del ločitve za razrešitev, saj je treba lastništvo, uporabo nepremičnine, hipoteko in davčni položaj reševati skupaj, vsak od njih pa ima svoj časovni načrt. Naš družinsko pravo ekipa v Eindhoven in Amsterdam svetuje glede začasnih ukrepov in nadaljnje uporabe, odkupov in oprostitev skupne odgovornosti ter delitve in prisilne prodaje, kadar dogovor ni dosegljiv. Če se bliža odločitev o hiši, se posvetujte, preden se izselite ali karkoli podpišete.
