Napake v novogradnjah na Nizozemskem: odgovornost, roki in pravna sredstva

V novozgrajeni nizozemski hiši je za gradbene napake odgovoren izvajalec gradbenih del, ne prodajalec parcele, od 1. januarja 2024 pa ta odgovornost krije tudi napake, ki jih niste opazili ob dobavi, razen če izvajalec dokaže, da jih ni mogoče pripisati njemu. V praksi o vašem položaju odloča poročilo o dobavi, kako hitro se pisno pritožite in ali je hiša krita z garancijsko shemo, kot sta Woningborg ali SWK. Člen 7:761 nizozemskega civilnega zakonika določa skrajne omejitve: zahtevek zastara dve leti po vložitvi pritožbe, za stavbo pa v vsakem primeru dvajset let po dobavi.

Ta članek opisuje, kako je odgovornost za napake v novogradnjah urejena v skladu z nizozemsko gradbeno zakonodajo , kateri roki tečejo, kaj se je spremenilo v zakonu Wet kvaliteitsborging voor het bouwen in kaj morate storiti, ko se pojavi napaka.

Kako se organizira nakup novogradnje

Novogradnja se skoraj vedno kupi na podlagi koop-en aannemingsovereenkomst: enega dokumenta, ki vsebuje dve različni pogodbi. Nakup parcele je prodaja nepremičnine, ki se kasneje prenese z notarskim zapisom, gradnja hiše pa je pogodba o delu, ki jo urejajo členi 7:750 in naslednji nizozemskega civilnega zakonika. Ta delitev je pomembna, saj imata obe polovici različna pravila in različne nasprotne stranke. Vprašanja o zemljišču, lastništvu in mejah so v pristojnosti prodajalca in nepremičninskega prava ; vprašanja o sami hiši so v pristojnosti gradbenega izvajalca.

Ker se prodajna pogodba nanaša na stanovanje, ki ga kupi potrošnik, mora biti sklenjena v pisni obliki, člen 7:2 nizozemskega civilnega zakonika pa kupcu daje zakonsko določeno obdobje za razmislek, ki traja tri dni po prejemu kopije podpisane pogodbe. Večina vzorčnih pogodb, ki se uporabljajo za novogradnje, to obdobje podaljšuje. Izkoristite ga: ko obdobje za razmislek poteče, se določijo tehnični opis, načrti in plačilni načrt, ki so merilo, po katerem se presoja vsaka poznejša pritožba. Pregled pred podpisom je vreden veliko več kot kasnejši spor.

Eno opozorilo glede papirjev. Klavzule, ki spadajo k prodaji obstoječe hiše, kot je klavzula o omejitvi odgovornosti za obrabo zaradi staranja ali klavzula o neškodljivosti, ki jo uporablja prodajalec, ki v nepremičnini ni nikoli živel, nimajo mesta v pogodbi o novogradnji in se ne smejo vanjo prepisovati. Če jih najdete v predhodni kupoprodajni pogodbi za hišo, ki še ni bila zgrajena, vprašajte, zakaj so tam.

Kaj se šteje za napako pri novogradnji

Napaka je vsaka stvar, v kateri opravljeno delo ne ustreza pričakovanjem iz pogodbe, ki je bila v nasprotju z veljavnimi gradbenimi predpisi. Za novogradnje ni ločenega zakonsko določenega kataloga napak; merilo je sama pogodba, zlasti tehnični opis in načrti, dopolnjeni z javnopravnimi gradbenimi zahtevami. Te zahteve so zdaj določene v Besluit bouwwerken leefomgeving, ki je 1. januarja 2024, ko je začel veljati Omgevingswet, nadomestil Bouwbesluit 2012. Hiša, ki ustreza načrtom, ne pa tudi gradbenim predpisom, je še vedno napaka.

Klasična razlika je med vidnimi in skritimi napakami, pri čemer gre za razlikovanje glede trenutka dobave in ne glede na resnost težave. Razpokana ploščica, slabo obešena vrata, praska v okenskem okvirju: to so stvari, ki jih lahko opazi razumno pozoren kupec, ko se sprehaja po hiši. Okvarjena napeljava za mavčno ploščo, puščajoča cev v estrihu, nezadostna ojačitev v temeljih: to so skrite napake , ki se pokažejo šele pozneje, včasih leta kasneje. Kje je meja v danem primeru, je dejansko vprašanje in v veliki meri je odvisno od tega, kaj je zapisano v poročilu o dobavi.

Vsaka nepopolnost ni napaka, ki bi vam dala pravico do popravila. Delo mora biti primerno za normalno uporabo kot stanovanje in mora ustrezati dogovorjenemu, vendar manjša odstopanja, ki ne vplivajo na uporabo, vrednost ali varnost, le redko upravičujejo več kot le popravilo. Na drugi strani pa so resne napake : posedanje in premikanje temeljev, nosilni elementi, ki ne delujejo pravilno, ogrožene strešne konstrukcije, vdor vode skozi okvarjene detajle ali membrane in nevarne inštalacije. V teh primerih so pomembni dolgi časi zaustavitve in garancijske sheme.

Za samo parcelo je preizkus skladnosti: člen 7:17 nizozemskega civilnega zakonika zahteva, da ima dobavljena nepremičnina lastnosti, ki jih je kupec upravičen pričakovati. To je pot za težave, kot so onesnažena tla ali omejitev lastništva, ne pa za puščajočo streho. Upoštevajte, da se pravilo o dveh mesecih za pritožbe iz člena 7:23 nizozemskega civilnega zakonika uporablja za potrošniške nakupe premičnin in ne za nakup hiše; za dom velja standard, da se morate pritožiti v razumnem roku.

Kaj je Wet kwaliteitsborging voor het bouwen spremenilo

Zakon o kakovosti gradnje (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen – Wkb) je začel veljati 1. januarja 2024 in je najpomembnejša sprememba za kupce novogradenj v zadnjih letih. Ima javnopravni in zasebnopravni del, ki imata različna področja uporabe.

Javnopravni del je uvedel neodvisno zagotavljanje kakovosti. Za stavbe v 1. razredu posledic, ki zajema navadne enodružinske hiše in manjše poslovne prostore, je občinsko tehnično oceno stavb nadomestil neodvisni ocenjevalnik kakovosti, ki preverja med gradnjo in ob zaključku izda izjavo. Razširitev te ureditve na obnovitvena dela je bila prestavljena in datum še ni določen; ocena sistema je načrtovana za leto 2027. Do takrat se obnova nadaljuje po prejšnji občinski ureditvi.

Zasebnopravni del je del, ki spreminja vaše pravice, in velja za gradbene pogodbe na splošno in ne le za posledice 1. razreda. Za kupca so pomembne štiri spremembe.

• Odgovornost za napake, ki niso bile odkrite ob dobavi. V skladu s členom 7:758, odstavkom 4 nizozemskega civilnega zakonika, izvajalec ostane odgovoren za napake po dobavi, ki v tistem trenutku niso bile odkrite, razen če mu teh napak ni mogoče pripisati. Breme torej nosi izvajalec, za potrošnika pa je to pravilo obvezno: ni ga mogoče pogodbeno odpraviti.
• Datoteka za primopredajo. Člen 7:757a zavezuje izvajalca, da ob zaključku dela naročniku predloži dokumentacijo, ki dokazuje, da delo izpolnjuje dogovorjene zahteve, vključno z risbami, izračuni ter informacijami o materialih in instalacijah.
• Dolžnost pisnega opozorila. Člen 7:757b zahteva, da izvajalec pisno, nedvoumno in pravočasno opozori na netočnosti v nalogi ter da izpostavi posledice.
• Informacije o varnosti. Člen 7:765a zahteva, da izvajalec pisno obvesti potrošnika, ali in kako je delo zavarovano ali kako drugače zavarovano pred napakami in insolventnostjo.

Zakon Wkb je prav tako zaostril pravilo o zadrževalnem znesku. V skladu s členom 7:768 nizozemskega civilnega zakonika lahko potrošnik, ki gradi hišo, zadrži zadnjih pet odstotkov pogodbene cene v deponiji pri notarju; izvajalec mora zdaj kupca pisno obvestiti, da bo ta znesek izplačan le, če kupec ne ugovarja, notar pa mora kupca vprašati, kaj naj se z njim zgodi. Če teh pet odstotkov izročite na dan dobave, vam to odvzame najmočnejši praktični vzvod, zato vprašanje obravnavajte resno.

Dostava: trenutek, ki določi vaš položaj

Dobava, v nizozemskem opleveringu, je trenutek, ko izvajalec izjavi, da je delo pripravljeno, in ga naročnik sprejme. Člen 7:758 nizozemskega civilnega zakonika določa dve posledici prevzema: tveganje pri delu preide na naročnika, izvajalec pa je prost odgovornosti za napake, ki bi jih naročnik moral razumno odkriti v tistem trenutku. Od 1. januarja 2024 se ta oprostitev ne nanaša več na napake, ki niso bile odkrite, vendar velja, da je vse, kar lahko vidite, vaša odgovornost za beleženje.

Pregled vzemite resno in ga ne opravljajte sami. Neodvisni gradbeni inšpektor, ki si bo ogledal hišo z vami, bo videl stvari, ki jih kupec, ki prvič kupuje, ne bo, stroške tega pregleda pa določa trg in ne zakon, zato se splača primerjati ponudbe. Preizkusite napeljave, odprite pipe, odprite vsa okna in vrata, preverite zaključne obdelave in nivoje glede na tehnični opis ter vse fotografirajte. Če hiša še ni dokončana, je pregled pred zaključkom gradnje veliko bolj informativen kot pregled po tem.

Vsaka točka, ki jo najdete, se vpiše v poročilo o dostavi, proces-verbaal van oplevering, ki ga podpišeta obe stranki. Ta dokument je dokazna hrbtenica vsakega kasnejšega spora: določa, kaj je bilo vidno, kaj je bilo dogovorjeno kot nedokončano delo in do kdaj bo odpravljeno. Ne podpisujte čistega poročila, ker izvajalec obljublja, da bo stvari uredil neformalno, in ne sprejmite poročila, ki nejasno opisuje napake. Če so napake tako resne, da hiše ni mogoče razumno uporabljati, lahko dobavo v celoti zavrnete, vendar je to odločitev s finančnimi posledicami in se je ne sme sprejeti brez posveta.

V skladu z vzorčnimi pogodbami, ki se uporabljajo na nizozemskem trgu novogradenj, sledi dobavi trimesečno vzdrževalno obdobje. V tem obdobju mora izvajalec odpraviti točke, navedene v poročilu o dobavi, in vse nadaljnje napake, ki se pojavijo. Vzdrževalno obdobje je pogodbena ugodnost, ne zastaralni rok: ko se konča, se vaše zakonske pravice in morebitno jamstvo nadaljujejo. To je tudi faza, v kateri se skrbni pregled izplača in kjer sporazumi med razvijalcem in izvajalci določajo, na koga se dejansko obrniti.

Kako dolgo je izvajalec še vedno odgovoren

Tečeta dve ločeni uri, in njihova zamenjava je najpogostejši razlog, da dober zahtevek ne uspe.

Prva je dolžnost vložitve pritožbe. Člen 6:89 nizozemskega civilnega zakonika zahteva, da vložite ugovor v razumnem roku po tem, ko ste odkrili napako ali bi jo razumno morali odkriti. Tukaj ni fiksnega roka dveh mesecev; kaj je razumno, je odvisno od narave napake, preiskave, ki jo je zahtevala, in položaja izvajalca. Gotovo pa je, da je molk usoden: kupec, ki dve leti živi s puščanjem, preden ga odkrije, bo imel težave, ne glede na utemeljenost.

Drugi je zastaralni rok. Člen 7:761 nizozemskega civilnega zakonika določa, da vsak zahtevek v zvezi z napako v dobavljenem delu zastara dve leti po tem, ko je naročnik vložil ugovor. Če izvajalcu določite rok za odpravo napake, se ta dvoletni rok začne šele, ko rok poteče ali ko izvajalec jasno pove, da napake ne bo popravil. Poleg tega obstaja dolga prekinitev: zahtevek v vsakem primeru zastara dvajset let po dobavi v primeru stavbe in deset let po dobavi v vseh drugih primerih. Tekoči zastaralni rok se lahko prekine s pisno zahtevo v skladu s členom 3:317 nizozemskega civilnega zakonika, in če obstaja kakršen koli dvom o datumu, je prekinitev poceni, izguba zahtevka pa ne.

Upoštevajte, kaj ta obdobja niso. Ne pomenijo obljube, da je izvajalec dvajset let za karkoli odgovoren; označujejo le zunanjo mejo, znotraj katere je še vedno mogoče vložiti obstoječi zahtevek. Ali zahtevek sploh obstaja, je še vedno odvisno od tega, ali je bilo delo pomanjkljivo in ali je napako mogoče pripisati izvajalcu.

Jamstveni shemi Woningborg in SWK

Večina novogradenj na Nizozemskem se prodaja s kritjem garancijske ustanove, v praksi Woningborg ali SWK. To je pogodbena zaščita, ki velja poleg zakonskih pravil, ne pa kot njihovo nadomestilo, in ni samodejna: preverite pogodbo, ali je nepremičnina registrirana, in zahtevajte potrdilo.

Takšna shema naredi dve stvari. Garancija vas ščiti, če izvajalec postane insolventen, preden je hiša dokončana, tako da uredi dokončanje ali nadomesti izgubo. Garancija krije napake v dokončani hiši. V skladu z uredbo Woningborg o novogradnjah začne garancija kakovosti veljati tri mesece po dobavi, ko poteče vzdrževalno obdobje, nato pa za večino elementov traja šest let. Za resne napake, kar pomeni napake, ki vplivajo na trdnost konstrukcije ali naredijo stanovanje neprimerno za bivanje, garancija velja deset let. Kritje preide na naslednjega lastnika, če se hiša proda v tem obdobju.

Dve praktični točki. Prvič, garancija ima svoj postopek obveščanja in svoje roke, ki tečejo neodvisno od zakonskih, zato pritožba v okviru sheme sama po sebi ne ohrani vaše terjatve do izvajalca, enako velja tudi obratno. Drugič, sheme izključujejo veliko stvari: običajna obraba, delo, ki ste ga opravili sami ali ste ga opravili tretja oseba, in posledična škoda so običajno zunaj kritja. Preberite predpis, ki velja za vaše potrdilo, namesto splošnega povzetka le-tega.

Prijava napake in uveljavljanje vašega zahtevka

Začnite pisno in začnite zgodaj. Opišite napako, kdaj in kako se je pojavila, sklicujte se na tehnični opis ali risbo, od katere odstopa, in določite konkreten in razumen rok za popravilo. Takšno pismo je obvestilo o neizpolnitvi obveznosti v skladu s členom 6:82 nizozemskega civilnega zakonika in je tisto, zaradi česar izvajalec postane v zamudi, če rok poteče brez ukrepanja. Pošljite ga s priporočeno pošto ali po elektronski pošti s potrdilom o dostavi in ​​shranite celotno dokumentacijo: fotografije z datumi, korespondenco, poročilo o dostavi in ​​dokumentacijo o primopredaji.

Če izvajalec oporeka vzroku, je običajno odločilno neodvisno strokovno mnenje, saj se večina gradbenih sporov opira na vzročno zvezo in ne na pravo. Kadar poročilo, ki ga pridobi ena stranka, verjetno ne bo sprejeto, vam nizozemski postopek omogoča, da pri sodišču zaprosite za začasno strokovno preiskavo, kadar pa so dejstva odvisna od tega, kar je bilo povedano ali storjeno na kraju samem, pa lahko predhodno zaslišanje prič zagotovi dokaze pred začetkom postopka.

Ko pride do neizpolnjevanja obveznosti, lahko zahtevate popravilo, delo opravite sami in zahtevate povračilo stroškov kot odškodnino v skladu s členom 6:74 nizozemskega civilnega zakonika ali v resnih primerih razdrete pogodbo v skladu s členom 6:265. Prav tako lahko začasno ustavite plačilo še zapadlih obrokov, kar je pri novogradnji pogosto najučinkovitejši možni pritisk.

Kam se spor izteče, je odvisno od pogodbe. Za nove gradbene pogodbe je običajno določen Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, gradbeni arbitražni organ, ali Geschillencommissie v okviru garancijske sheme. Potrošnika takšna klavzula ne zavezuje zgolj: člen 6:236 pod n nizozemskega civilnega zakonika zahteva, da ima potrošnik vsaj en mesec časa, da izbere redna sodišča. Če je hitrost pomembna, na primer pri aktivnem vdoru vode, so postopki začasne odredbe pred civilnim sodiščem še vedno na voljo poleg katere koli arbitražne poti. Za širši pregled možnosti si oglejte naš pregled reševanja sporov na Nizozemskem in primerjavo nizozemske gradbene zakonodaje z mednarodnimi standardi.

Napake, ki kupce stanejo njihovega zahtevka

Ponavljajoče se napake so proceduralne in ne tehnične narave. Podpis poročila o čisti dostavi na podlagi ustne obljube je prvi, ker izvajalcu daje argument, da ni bilo nič narobe. Sprostitev petodstotnega zadržanja na dan dobave je drugi. Če predpostavimo, da velja pravilo dveh mesecev ali obratno, da velja dvajset let brezpogojne zaščite, je tretji; dejanski rok je dve leti po vašem ugovoru.

Dve nadaljnji napaki se nanašata na dokumentacijo. Kupci se rutinsko obrnejo na razvijalca, ko je gradbena obveznost na izvajalcu ali obratno, in pri tem izgubijo mesece; koop-en aannemingsovereenkomst vam pove, kaj je kaj. Kupci, ki nepremičnino oddajo kmalu po predaji, pa ugotovijo, da najemnik otežuje dostop za popravila in da pravice najemnikov omejujejo, kaj in kdaj je mogoče storiti. Če je načrt oddajanja v najem, poskrbite za odpravo napak, preden se najemno razmerje začne.

Nenazadnje, pogodbe ne obravnavajte kot standardnega načrta. Omejitve odgovornosti, izključitve posledične izgube in klavzule o prenosu tveganja talnih razmer so pogoste, in čeprav potrošniku ni mogoče odreči obveznega varstva iz člena 7:758, 4. odstavka, je veliko drugega predmet pogajanj. Pravila o varstvu potrošnikov v pogodbah in splošnem pregledu pogodb, kot je opisan v našem vodniku po nizozemskem pogodbenem pravu, veljajo tukaj enako kot za gospodarske pogodbe , ciljno usmerjen pregled pogodbe pred podpisom pa je veliko cenejši od sodnega postopka.

Kaj storiti, ko se pojavi napaka

Ukrepajte na dan, ko jo opazite. Fotografirajte napako, zabeležite datum in pošljite izvajalcu pisno pritožbo, v kateri opišete, kaj je narobe in kaj želite storiti, z razumnim rokom. Ne izplačujte varščine, dokler je zadeva odprta, in ne dovolite, da neformalna obljuba nadomesti pisno potrdilo. Če izvajalec oporeka vzroku, najemite strokovnjaka, preden se postopek ohladi.

Položaj ni nič drugačen, če ste nepremičnino kupili skupaj ali kot novinec na Nizozemskem. Naši nasveti za skupni nakup hiše in za nakup doma na Nizozemskem kot izseljenec predstavljajo točke, ki najpogosteje motijo ​​kupce, odvetnik za nepremičnine pa vam lahko že v enem samem srečanju pove, ali je smiselno tožiti zaradi napake in proti komu. Če se postopek ne bo mogel izogniti, bo odvetnik za nepremičnine vodil zahtevek od obvestila o neizpolnitvi obveznosti do arbitraže ali sodišča.

Pogosta vprašanja

Kupci novogradenj na Nizozemskem imajo posebno zakonsko zaščito in pogodbena jamstva v primeru napak. Spodnja vprašanja zajemajo točke, ki se v praksi najpogosteje pojavljajo.