Znižanje najemnine za poslovne prostore

Kadar se okoliščine po podpisu najemne pogodbe drastično spremenijo, nizozemsko pravo ponuja eno pot: nepredvidene okoliščine. V skladu s členom 6:258 civilnega zakonika lahko sodišče spremeni ali razdre pogodbo, če so nastopile okoliščine, ki jih stranki nista vključili v svojo pogodbo in so takšne narave, da druga stranka ne more razumno pričakovati, da bo pogodba ostala nespremenjena.

Pandemija koronavirusa je privedla do vodilne uporabe tega pravila za poslovne prostore. Vrhovno sodišče je v svoji sodbi z dne 24. decembra 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) razsodilo, da je zaprtje gostinskih in maloprodajnih prostorov, ki ga je odredila vlada, nepredvidena okoliščina, ki upravičuje znižanje najemnine, in določilo metodo za delitev nastale izgube med najemodajalca in najemnika, namesto da bi jo bremenili enega od njiju. Ta obrazložitev ni omejena na pandemijo: ostaja okvir za vsak drastičen zunanji dogodek, ki moti najemno pogodbo.

Ali morate še naprej plačevati najemnino, če so vaši poslovni prostori zaprti?

Da, načeloma: najemna pogodba velja tudi med krizo, ki je nobena stranka ni predvidela. Za nadaljnji razvoj dogodkov sta pomembni dve situaciji. Prva je dejavnost, ki ji je zakonsko prepovedano poslovati, na primer gostinstvo ali nebistvena trgovina. Druga je dejavnost, ki lahko ostane odprta, vendar se prostovoljno zapre. Posledice za najemnino se med obema situacijama razlikujejo.

Ali se lahko najemnik sklicuje na višjo silo?

Ne samodejno. Vaša najemna pogodba to morda že ureja v klavzuli o višji sili, večina poslovnih najemnih pogodb na Nizozemskem pa uporablja standardni model ROZ (Raad voor Onroerende Zaken), katerega splošne določbe izključujejo zahtevek za znižanje najemnine iz te podlage. Zunaj te klavzule velja zakonska opredelitev višje sile: neizpolnjevanje je opravičljivo le, če ga ni mogoče pripisati najemniku.

Zaprtje, ki ga odredi vlada, samo po sebi ni krivda najemnika. Kljub temu sodišča neradi sprejemajo preprosto obrambo višje sile proti sami obveznosti plačila najemnine, ker je najemnikova plačilna obveznost denarni dolg, denarni dolgovi pa se na ta način le redko opravičijo. Izkazalo se je, da je bolj izvedljiva pot člen 6:258 BW, o katerem je govora v nadaljevanju, in ne višja sila.

Če najemnik prostovoljno zapre pogodbo brez vladnega odredbe, je položaj še slabši: zmanjšanje prometa je nato bližje običajnemu podjetniškemu tveganju in vsak zahtevek za prilagoditev najemnine je treba presojati od primera do primera.

Ali lahko zahtevate znižanje najemnine zaradi nepredvidenih okoliščin?

Da, in to je pot, ki jo je potrdilo vrhovno sodišče. Tako najemnik kot najemodajalec se lahko sklicujeta na člen 6:258 BW, kadar kriza onemogoča nespremenjeno nadaljevanje najemne pogodbe. Običajen gospodarski upad je običajno na račun podjetnika, medtem ko je zaprtje, ki ga odredi vlada, nekaj drugega: gre za zunanji, nepredvidljiv dogodek, ki ga nobena stranka ni vključila v ceno pogodbe.

Sodišča to pot uporabljajo zadržano, v skladu s svojo zakonodajno zgodovino, in posredujejo šele, ko je vpliv na najemnika znaten. Za najemne pogodbe, sklenjene pred začetkom veljavnosti ustreznih vladnih ukrepov, metoda fiksnih stroškov (vastelastenmethode) vrhovnega sodišča daje konkreten izračun: zapadla najemnina se zmanjša sorazmerno z izgubo prometa najemnika med zaprtjem, pri čemer se najprej odšteje morebitna državna podpora (kot je TVL), nastala škoda pa se nato načeloma 50/50 razdeli med najemodajalca in najemnika.

Ilustrativen primer: najemnik gostinske dejavnosti, ki plačuje fiksno mesečno najemnino, med zaprtjem, ki ga je odredila vlada, zabeleži močan padec prometa v primerjavi z enakim obdobjem lani. Vladna podpora že krije del fiksnih stroškov najemnika, vključno z delom najemnine. Metoda fiksnih stroškov najprej odšteje to podporo od pogodbene najemnine, nato pa odstotek izgube zaradi prometa uporabi za preostanek in na koncu rezultat razdeli, običajno na polovico, med najemodajalca in najemnika. Natančne številke so vedno odvisne od vašega prometa in podpore, ki ste jo dejansko prejeli, zato bi te številke potrebovali za izračun znižanja za vašo situacijo.

Ali lahko uveljavljate napako na najeti nepremičnini?

Ločena pot je zahtevek za zmanjšanje ali odškodnino, ker ima nepremičnina napako: stanje, ki vam odvzema užitek, ki ste ga upravičeno pričakovali, kot je na primer gradbena napaka, puščajoča streha, plesen ali nezmožnost pridobitve uporabnega dovoljenja zaradi manjkajočega zasilnega izhoda.

Zaprtje, ki ga odredi vlada, se ne obravnava kot napaka v sami nepremičnini. Slabo poslovanje, ker stranke ne morejo vstopiti, spada v lastno podjetniško tveganje najemnika, zlasti kadar se prostori še vedno lahko uporabljajo na drug način, na primer za dostavo ali prevzem.

Ali morate še vedno vzdrževati poslovanje (obveznost izkoriščanja)?

Večina poslovnih najemnih pogodb, spet običajno prek splošnih določb ROZ, vključuje obveznost uporabe prostorov »učinkovito, v celoti, pravilno in osebno«. Ta obratovalna obveznost lahko v posebnih okoliščinah izhaja tudi iz samega zakona.

Kadar ukrep posebej nalaga zaprtje prostorov, kot so gostinski lokali, športni in fitnes klubi, savne ali podobni objekti, najemnik, ki to izpolni, ne krši te obveznosti.

Še vedno ste dolžni upoštevati vladna navodila in kot delodajalec morate skrbeti za varnost na delovnem mestu; ta dolžnost lahko sama po sebi zahteva, da zaposlenih ne izpostavljate zdravstvenemu tveganju. Najemodajalec vas ne more prisiliti, da nadaljujete z delom, čeprav to ni obveznost.

Tudi kadar najemnik prostovoljno zapre pogodbo zaradi skrbi za osebje ali stranke, najemodajalec verjetno ne bo uspel z zahtevkom za izpolnitev obveznosti, kazen ali odškodnino: razumnost in najemnikova lastna dolžnost omejiti škodo delujeta proti takšnemu zahtevku.

Ali lahko namesto popolnega zaprtja preklopite na hrano za s seboj ali dostavo?

Najemna pogodba običajno določa določeno dovoljeno uporabo, prevzem ali dostava pa ni vedno isto kot vodenje restavracije. Če beremo strogo, bi lahko prehod na ta model pomenil kršitev dogovorjenega namena, kar bi lahko privedlo do kazni.

V praksi je za najemodajalca to težko izpodbijati. Najemnik, ki se odloči za prevzem ali dostavo, počne tisto, kar zahteva dolžnost omejevanja škode; najemodajalec se bo bolj verjetno pritožil, če najemnik stori nasprotno in pusti podjetje mirovati, namesto da bi ohranil nekaj dohodka za plačilo najemnine.

Kaj tukaj pomeni dolžnost omejitve lastne škode?

Obe stranki morata čim bolj omejiti lastno izgubo. To vključuje uporabo razpoložljivih vladnih shem podpore, preden se od druge strani zahteva, da krije izgubo: najemnik, ki ignorira to podporo, bo primanjkljaj težje prenesel na najemodajalca, enako velja tudi obratno, če najemodajalec ignorira razumne ukrepe za pomoč.

Najemna pogodba ostaja zavezujoča pogodba, vendar v tovrstni krizi priporočamo, da se pred odhodom na sodišče pogovorite z drugo stranko. Najemnik in najemodajalec imata običajno skupni interes: najemnik ima manjše dohodke, medtem ko najemodajalčevi lastni stroški ostajajo, in nobeden od njiju nima koristi, če podjetje propade.

Pogost izid je začasna ureditev: del najemnine se plača, ko zapade, preostanek pa se poravna, ko se podjetje ponovno odpre ali se promet izboljša. Ne dovolite, da se spor stopnjuje v prenagljeno odločitev; z veseljem vam svetujemo glede možnosti, ki ustrezajo vaši situaciji.

Pogosta vprašanja

Ali je pomembno, kdaj je bila podpisana najemna pogodba?

Da. Metoda fiksnih stroškov je bila razvita za najemne pogodbe, ki so že veljale, preden so začeli veljati ustrezni ukrepi za zaprtje pogodbe. Če ste najemno pogodbo podpisali po tem, ko so bili ti ukrepi znani, je manj verjetno, da bo sodišče sprejelo, da je bila zaprtje pogodbe za vas resnično nepredvideno, izid pa je nato bolj odvisen od konkretnega besedila vaše pogodbe.

Ali se lahko primanjkljaj najemnine odplača kasneje, namesto da se odpiše?

Pogosto da. Namesto popolnega znižanja se lahko najemodajalec in najemnik dogovorita, da se primanjkljaj doda prihodnjim obrokom, ko se promet izboljša. To ohrani najemno pogodbo in odnos nedotaknjena ter se izogne temu, da bi katera koli stran nosila izgubo, dokler se podjetje ne odpre znova.

Ali se ta okvir uporablja samo za gostinstvo in trgovino na drobno?

Ne. Obrazložitev vrhovnega sodišča velja za vse najemne pogodbe za poslovne prostore, ki jih je prizadela zaprtje po odredbi vlade ali primerljivo drastičen, nepredviden dogodek. Pisarne in drugi poslovni prostori se lahko zanesejo na isto pot, čeprav je izid še vedno odvisen od tega, kako je bilo vsako podjetje prizadeto.

V povzetku

Najemna pogodba velja tudi med krizo; vprašanje je, ali je mogoče prilagoditi najemnino oziroma obveznost obratovanja.
Višja sila le redko opravičuje plačilo najemnine; člen 6:258 BW (nepredvidene okoliščine) je pot, ki se je v praksi obnesla.
V skladu s sodbo vrhovnega sodišča z dne 24. decembra 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) lahko zaprtje, ki ga odredi vlada, upraviči znižanje najemnine po metodi fiksnih stroškov, pri čemer se škoda običajno razdeli v razmerju 50/50.
Zaprtje po odredbi vlade ni napaka v nepremičnini, prostovoljno zaprtje pa se presoja strožje kot odredba, ki jo morate upoštevati.
Obe strani morata omejiti lastno izgubo, vključno z uporabo razpoložljive vladne podpore, preden jo preneseta na drugo stranko.