Kako koronakriza vpliva na najem poslovnih prostorov?
Celoten svet trenutno doživlja krizo v nepredstavljivem obsegu. To pomeni, da morajo vlade sprejeti tudi izredne ukrepe. Škoda, ki jo je ta situacija povzročila in jo bo še naprej povzročila, je lahko ogromna. Dejstvo je, da trenutno nihče ne more oceniti obsega krize niti kako dolgo bo trajala. Ne glede na razmere še vedno veljajo zakupi poslovnih prostorov. To odpira več vprašanj. V tem članku želimo odgovoriti na nekaj vprašanj, ki se lahko pojavijo pri najemnikih ali najemnikih poslovnih prostorov.
Plačilo najemnine
Ali morate še plačati najemnino? Odgovor na to vprašanje je odvisen od okoliščin primera. Vsekakor je treba razlikovati dve situaciji. Prvič, poslovne prostore, ki se ne smejo več uporabljati v poslovne namene, na primer restavracije in kavarne. Drugič, obstajajo trgovine, ki so morda še odprte, a se odločijo zapreti svoja vrata same.
Najemnik je dolžan plačevati najemnino na podlagi najemne pogodbe. Če se to ne zgodi, gre za kršitev pogodbe. Zdaj se postavlja vprašanje, ali lahko pride do višje sile? Morda obstajajo v najemni pogodbi dogovori o okoliščinah, v katerih lahko nastopi višja sila. Če ne, zakon velja. Zakon navaja, da gre za višjo silo, če najemnik ne more biti odgovoren za neupoštevanje; z drugimi besedami, najemnik ni kriv, da ne more plačati najemnine.
Ni jasno, ali neizpolnjevanje obveznosti zaradi koronavirusa povzroči višjo silo. Ker za to ni precedensa, je težko oceniti, kakšen bo izid v tem primeru. Kar pa igra vlogo, je pogosto uporabljena pogodba ROZ (Real Estate Council) pri tovrstnih najemnih razmerjih. V tej pogodbi je zahtevek za znižanje najemnine standardno izključen. Vprašanje je, ali lahko najemodajalec v trenutnih razmerah razumno vzdržuje to stališče.
Če se bo najemnik odločil zapreti svojo trgovino, bo situacija drugačna. Vendar tega trenutno ni nobene obveznosti, realnost je, da je manj obiskovalcev in s tem manj dobička. Vprašanje je, ali naj bi bila okoliščina v celoti na račun najemnika. Na to vprašanje ni mogoče dati jasnega odgovora, ker je vsaka situacija drugačna. To je treba oceniti za vsak primer posebej.
Nepričakovane okoliščine
Tako najemnik kot najemodajalec se lahko sklicujeta na nepredvidene okoliščine. Na splošno je za gospodarsko krizo odgovoren podjetnik, čeprav je v večini primerov zaradi koronske krize to lahko drugače. Upoštevati je mogoče tudi ukrepe, ki jih izvaja vlada. Zahtevek na podlagi nepredvidenih okoliščin daje možnost, da se najemna pogodba spremeni ali razveljavi s strani sodišča.
To je možno v primeru, da od najemnika ni več mogoče razumno zahtevati nadaljevanja pogodbe. Glede na parlamentarno zgodovino mora sodnik glede te zadeve ravnati zadržano. Zdaj smo tudi v situaciji, ko so tudi sodišča zaprta: zato ne bo lahko hitro priti do sodbe.
Pomanjkanje najete nepremičnine
Najemnik lahko zahteva znižanje najemnine ali odškodnino v primeru pomanjkljivosti. Pomanjkljivost v stanju nepremičnine ali kakršno koli drugo stanje povzroči, da najemnik nima najemnine, do katere je bil upravičen na začetku najemne pogodbe. Pomanjkljivost so lahko na primer: konstrukcijske napake, streha, ki pušča, plesen in nezmožnost pridobitve uporabnega dovoljenja zaradi neobstoja zasilnega izhoda.
Sodišča na splošno ne želijo soditi, ali obstaja okoliščina, ki mora biti na račun najemodajalca. Vsekakor pa slabo poslovanje zaradi odsotnosti javnosti ni okoliščina, ki bi jo morali bremeniti najemodajalca. To je del podjetniškega tveganja. Pomembno vlogo igra tudi to, da je v mnogih primerih najeto nepremičnino še vedno mogoče uporabljati. Zato več restavracij kot alternativo izvaja dostavo ali prevzem obrokov.
Obveznost izkoriščanja
Večina najemov poslovnih prostorov vključuje poslovno obveznost. To pomeni, da mora najemnik uporabljati najete poslovne prostore. Obveznost izkoriščanja v posebnih okoliščinah lahko izhaja iz zakona, vendar to ni vedno tako. Skoraj vsi lastniki poslovnih in pisarniških prostorov uporabljajo modele ROZ. Splošne določbe, povezane z modeli ROZ, navajajo, da bo najemnik prostor najel »učinkovito, v celoti, pravilno in osebno«. To pomeni, da za najemnika velja operativna obveznost.
Zaenkrat na Nizozemskem ni splošnega vladnega ukrepa, ki bi odredil zaprtje nakupovalnega središča ali pisarniškega prostora. Vendar pa je vlada napovedala, da morajo vse šole, gostinski lokali, športni in fitnes klubi, savne, spolni klubi in kavarne do nadaljnjega ostati zaprti po vsej državi. Če je najemnik po odredbi vlade dolžan zapreti najeto nepremičnino, najemnik za to ne bo odgovoren.
To je okoliščina, za katero glede na trenutno stanje v državi najemnik ne bi smel biti odgovoren. Po splošnih določbah je najemnik dolžan upoštevati tudi navodila vlade. Kot delodajalec je tudi dolžan zagotoviti varno delovno okolje. Ta obveznost izhaja iz tega, da zaposlenih ne izpostavljamo tveganju okužbe s koronavirusom. V teh okoliščinah najemodajalec ne more prisiliti najemnika k poslovanju.
Zaradi zdravstvenega varstva osebja in / ali kupcev vidimo, da se tudi najemniki prostovoljno zaprejo najeto nepremičnino, četudi jim tega ni naročila vlada. V trenutnih okoliščinah menimo, da najemodajalci ne bodo mogli vložiti zahtevka za izpolnitev obveznosti, plačila glob ali odškodnine za škodo. Na podlagi racionalnosti in pravičnosti ter obveznosti, da najemnik čim bolj omeji škodo, si težko predstavljamo, da bo najemodajalec nasprotoval (začasnemu) zaprtju.
Različna uporaba najete nepremičnine
Restavracije s hrano in pijačo so trenutno zaprte. Vendar je še vedno dovoljeno pobirati in dostavljati hrano. Vendar pa najemna pogodba večinoma zagotavlja strogo usmerjeno politiko; tisto, kar nabiranje razlikuje od restavracije. Posledično lahko najemnik ravna v nasprotju z najemno pogodbo in - po možnosti - zaseže globe.
V sedanjih razmerah je vsakdo dolžan čim bolj omejiti svojo škodo. S prehodom na funkcijo prevzema / dostave izpolnjuje najemnik. V teh okoliščinah je težko v vsej razumnosti zagovarjati stališče, da je to v nasprotju s pogodbenim namenom. Dejansko ima najemodajalec večjo verjetnost, da bo imel najemnika terjatev, če najemnik ne stori vsega, kar je v njegovi moči, da nadaljuje svoje poslovanje, da bo lahko plačal najemnino.
zaključek
Z drugimi besedami, vsi so dolžni čim bolj omejiti svojo škodo. Vlada je že napovedala daljnosežne ukrepe za pomoč podjetnikom in zmanjšanje njihovega finančnega pritiska. Priporočljivo je uporabiti možnosti teh ukrepov. Če najemnik tega ne bo storil, se lahko šteje, da bo izgube prenesel na najemodajalca. To velja tudi obratno. Medtem so politiki pozvali tudi najemodajalce, naj v prihodnjem obdobju zvišajo najemnino, da se tveganje porazdeli.
Čeprav imata najemnik in najemodajalec med seboj pogodbeno razmerje in načelo 'posel je posel'. Priporočamo, da se med seboj pogovorite in preučite možnosti. Najemnik in najemodajalec se bosta v teh izjemnih časih morda lahko srečala. Medtem ko najemnik zaradi zaprtja nima prihodkov, se nadaljujejo tudi stroški najemodajalca. V interesu vseh je, da obe podjetji preživita in prebrodita to krizo.
Tako se lahko najemnik in najemodajalec dogovorita, da bosta najemnino začasno delno plačevala, primanjkljaj pa nadoknadila ob ponovnem odprtju poslovnega prostora. Med seboj si moramo pomagati, kjer je le mogoče, poleg tega pa najemodajalci nimajo koristi od propadlih najemnikov. Navsezadnje novega najemnika v teh časih ni enostavno najti. Ne glede na izbiro, ne sprejemajte prenagljenih odločitev in nam dovolite, da vam svetujemo o možnostih.
Kontakt
Ker je trenutno stanje tako nepredvidljivo, si lahko predstavljamo, da lahko to sproži veliko vprašanj za vas. Spremljamo dogajanje in vas z veseljem obveščamo o najnovejših situacijah. Če imate kakršna koli vprašanja o tem članku, se obrnite na odvetnike Law & More.
