Skupni nakup hiše na Nizozemskem: lastništvo, hipoteka in izstop

Skupni nakup hiše na Nizozemskem pomeni, da je treba hkrati odgovoriti na tri ločena pravna vprašanja: kdo je lastnik katerega deleža, kdo je dolžan plačati hipoteko in kaj se zgodi, če eden od vaju odide ali umre. Lastniški delež je določen v notarskem zapisu o prenosu in registriran pri Kadastru. Odgovornost do banke je solidarna, ne glede na to, kaj sta se dogovorila med seboj. In neporočena partnerja ne podedujeta drug od drugega brez oporoke. Vsako od treh vprašanj je urejeno z drugačnim dokumentom, in celoten postopek je, da se prepričata, da povesta isto.

Večina sporov med solastniki ni povezanih z nepremičnino. Gre za varščino, ki jo je eden od njiju plačal in je drugi ne more odplačati, za starševsko darilo, ki ni bilo nikoli dokumentirano, ali za hipoteko, ki jo je odhajajoči partner dolžan plačevati še dve leti po selitvi. Vsem trem se je mogoče izogniti s pripravo dokumentacije pred zaključkom. Ta članek opisuje, kaj dejansko določa nizozemska zakonodaja, po vrstnem redu, v katerem so bile odločitve sprejete.

Kaj solastništvo pomeni po nizozemskem pravu

Ko dve ali več oseb skupaj pridobi nepremičnino, jo imajo v preprosti skupnosti (eenvoudige gemeenschap) v skladu s 3. knjigo Burgerlijk Wetboek (Civilna zakonika). Vsak solastnik ima nedeljivi delež; nihče nima v lasti določene sobe. Deleža sta določena v listini o prenosu in se domnevata kot enaka le, če listina ne določa ničesar. Lastništvo se prenese s podpisom notarske listine in njenim vpisom v javne registre, ne pa s podpisom kupoprodajne pogodbe.

Iz te strukture izhajata dve posledici. Prva je, da solastnika ni mogoče prisiliti, da ostane v skupnosti: vsak od vaju lahko kadar koli zahteva delitev, in če se ne moreta dogovoriti, bo sodišče odločilo o delitvi nepremičnine, kar v praksi običajno pomeni prodajo ali dodelitev enemu od vaju proti plačilu. Sporazum o solastnini lahko to pravico začasno prekine za določen čas, ne pa za nedoločen čas.

Drugo pa je, da je za odločitve o nepremičnini potreben dogovor. Redno vzdrževanje lahko izvaja kateri koli od vaju, prodaja, hipoteka ali bistvena sprememba nepremičnine pa zahteva soglasje vseh solastnikov. Partnerja, ki noče sodelovati pri prodaji, je mogoče k temu prisiliti prek sodišča, vendar to traja mesece, zato je dogovorjeni mehanizem izstopa vreden več kot kakršen koli prepir o tem, kdo je nerazumen.

Nič od tega ni odvisno od stanja vašega razmerja. Solastništvo med prijatelji, brati in sestrami ali staršem in otrokom deluje popolnoma enako kot med partnerji, dokumenti, opisani spodaj, pa so prav tako potrebni.

Zakonska zveza, registrirano partnerstvo ali sporazum o zunajzakonski skupnosti

Okvir vašega razmerja samodejno določa, kaj se zgodi z nepremičnino in koliko je treba urediti ročno. V nizozemskem pravu ni neformalnega partnerstva, ki bi sčasoma pridobivalo pravice: deset let skupnega življenja ne ustvarja nobenih lastninskih pravic niti dednih pravic.

Za zakonske zveze in registrirane partnerske skupnosti, sklenjene od 1. januarja 2018, je privzeta ureditev omejena skupnost premoženja. Premoženje in dolgovi, ki jih je vsak od vaju že imel, ostanejo osebni, prav tako darila in dediščina, prejeta med razmerjem; kar skupaj zgradita, postane skupno. Hiša, kupljena med zakonsko zvezo na oba imena, torej spada v skupnost, hiša, ki jo je eden od vaju imel v lasti prej, pa ne, prav tako ne dolg, povezan z njo. Naš članek o omejeni skupnosti premoženja pojasnjuje, kako se določi meja in ali jo lahko predporočne pogodbe premaknejo.

Neporočeni pari potrebujejo notarsko overjeno pogodbo o sobivanju (samenlevingscontract), da dosežejo kaj primerljivega. Ta lahko zabeleži lastniške deleže, razdeli tekoče stroške, uredi, kaj se zgodi v primeru ločitve, in vsebuje pogodbo o sklenitvi zakonske zveze, v skladu s katero preživeli partner prevzame delež premoženja pokojnega partnerja. Ne more pa ustvariti dednih pravic do česar koli drugega, pravice do preživnine partnerja ali pravice do deleža pokojnine drugega. Razlike so predstavljene v naši primerjavi pogodbe o sobivanju in zakonske zveze.

Ena točka pa je tisto, kar poročene pare moti. Kadar je nepremičnina družinski dom, civilni zakonik zahteva soglasje drugega zakonca za vrsto transakcij v zvezi z njim, vključno z odobritvijo hipoteke nanj in v večini primerov za prodajo. Ta zaščita velja tudi, če je registrirani lastnik le eden od zakoncev.

Neenaki prispevki: listina, darilo in draagplichtovereenkomst

Najpogostejši vir sporov je denar, ki je bil neenakomerno vložen in enakomerno izplačan. Če eden od vaju prispeva prihranke ali prejme darilo od staršev in je v listini zabeležena delitev v razmerju petdeset-petdeset brez nadaljnjega dogovora, je bila polovica tega prispevka po zakonu podarjena. To preprečujejo trije instrumenti, ki morajo biti med seboj skladni.

Prva je sama listina. Lastniški deleži niso nujno enaki, njihova določitev tako, da odražajo prispevke, pa je najčistejša rešitev, kadar je razlika trajna in znatna. Ni vedno najboljša rešitev, saj deleži potem urejajo tudi prihodnjo rast vrednosti, kar morda ni tisto, kar nameravate.

Drugi je draagplichtovereenkomst, sporazum o notranji odgovornosti. V njem je zapisano, kdo med vama krije kateri del hipotekarnega dolga in tekočih stroškov ter kaj je treba komu vrniti, preden se preostali kapital razdeli. To je instrument, ki vam omogoča, da nepremičnino posedujete v enakih deležih, hkrati pa zagotavlja, da se polog v višini sto tisoč evrov vrne osebi, ki ga je plačala. Na banko nima nobenega vpliva, kar je tudi bistvo: poravna notranji položaj, banka pa ohrani svoje pravice.

Tretji se nanaša na družinski denar. Starševski prispevek je bodisi darilo bodisi posojilo, razliko pa je treba dokumentirati takrat, ne pa je treba naknadno rekonstruirati. Posojilo potrebuje pisne pogoje: znesek, obresti, odplačilo in vrstni red pri prodaji. Darilo je lahko predmet izključitvene klavzule (uitsluitingsclausule), ki ga ohranja zunaj kakršne koli skupnosti premoženja in zunaj dosega delitve ob razvezi. Brez takšne klavzule se lahko darilo, dano enemu od partnerjev med skupno zakonsko zvezo, na koncu deli. Ali je določena struktura ugodna za davek na darila, je vprašanje za davčnega svetovalca; mi se ukvarjamo s civilnopravnim vidikom in se usklajujemo z vašim.

Ne glede na to, kaj izberete, naj bodo dokumenti usklajeni. Listina, ki določa razmerje med pologom in pologom, sporazum o odgovornosti, ki določa razmerje med pologom in pologom, in posojilna pogodba, ki ne določa prednosti pri prodaji, so spor, ki čaka, da se zgodi.

Hipoteka: skupna odgovornost in kaj preživi

Če hipotekarno pogodbo podpišeta oba, sta vsak odgovorna za celoten dolg, ne za polovico. Posojilodajalec lahko od katerega koli od vaju zahteva plačilo celotnega zneska in ga ne zanima, kaj sta se med seboj dogovorila. Soposojilojemalec, ki plača več kot svoj notranji delež, ima pravico do regresa zoper drugega, vendar je ta pravica vredna le toliko, kot lahko drugi dejansko plača.

Praktična posledica, ki jo ljudje podcenjujejo, je, kaj se zgodi ob ločitvi. Selitev ne konča odgovornosti, prav tako ne ločitvena poravnava, sodna odredba ali podpisan sporazum med vama. Samo posojilodajalec lahko odpusti posojilojemalca, in to bo običajno storil le, če lahko preostali lastnik sam pokrije posojilo, kar običajno pomeni novo oceno plačilne sposobnosti in pogosto novo hipoteko. Dokler ta odpustitev ni odobrena, odhajajoči partner ostaja odgovoren in dolg se še naprej pojavlja v nacionalnem kreditnem registru, kar omejuje njegovo sposobnost nakupa drugje.

Zato mora biti izstopna klavzula datirana. Izvedljiva klavzula določa, kako se nepremičnina vrednoti, daje enemu partnerju določeno obdobje, v katerem mora pridobiti soglasje posojilodajalca in zaključiti odkup, določa, kdo tam živi in ​​kdo medtem plačuje hipoteko, prispevke združenja lastnikov in zavarovanje, ter določa, da se nepremičnina po preteku roka proda. Brez dolgoročnega roka lahko partner, ki ne more refinancirati, a ne bo prodal, drugega drži v zadregi za nedoločen čas.

Hipotekarni produkti, odbitek obresti in nacionalno hipotekarno jamstvo so zadeve, ki jih mora opravljati hipotekarni svetovalec in ne odvetnik, davčna obravnava obresti, prejšnje prodaje in morebitnega prejšnjega lastništva nepremičnine pa je v pristojnosti davčnega svetovalca. Naša vloga je zagotoviti, da listina, sporazum o odgovornosti in izstopna klavzula pravijo tisto, kar si vi mislite, da pravijo.

Kaj se zgodi, če eden od vaju umre

Tukaj so najbolj izpostavljeni neporočeni pari. Po nizozemskem dednem pravu zakonec ali registrirani partner deduje po zakonski delitvi; zunajzakonski partner ne podeduje ničesar, razen če obstaja oporoka. Če vaš partner umre brez oporoke, njegov delež v hiši preide na njegove krvne sorodnike in lahko se znajdete v solastništvu hiše s starši ali brati in sestrami vašega pokojnega partnerja.

To rešujeta dva dokumenta. Oporoka v sporazumu o zunajzakonski skupnosti določa, da delež pokojnega partnerja v skupnem premoženju, vključno s hišo, preide na preživelega partnerja, običajno z obveznostjo prevzema ustreznega dolga. Oporoka pa ureja vse, česar sporazum o zunajzakonski skupnosti ne more doseči. Če so prisotni otroci iz prejšnjega razmerja, je treba upoštevati zakoniti delež (legitieme portie); naš članek o nizozemskem dednem pravu pojasnjuje, kako delujeta zakonska delitev in zakoniti delež.

Ločeno od vprašanja, kdo deduje, se postavlja vprašanje, kdo lahko plača. Preživeli ostane odgovoren za celotno hipoteko, en dohodek pa mora nositi posojilo, ki je bilo ocenjeno na dva. Standardni odgovor je kritje življenjskega zavarovanja v višini neporavnanega dolga, pri čemer je oznaka upravičenca usklajena s preostalimi dogovori. Preverite oznako vsakič, ko se spremeni razmerje ali lastništvo; zastarela klavzula o upravičencu je pogosta in draga napaka.

Davčna obravnava zapuščine partnerja pri dedovanju je odvisna od formalnih meril, ki se razlikujejo za zakonce, registrirane partnerje in zunajzakonske partnerje, ter od vsebine morebitne pogodbe o zunajzakonski skupnosti. To je stvar davčnega svetovalca ali notarja; pravno pomembno je, da sploh obstaja sporazum o zunajzakonski skupnosti.

Preverjanje same nepremičnine

Dokumenti o solastništvu ne odpravijo slabega nakupa. Po nizozemskem pravu mora nepremičnina ustrezati temu, kar je kupec lahko pričakoval glede na pogodbo, prodajalec pa je dolžan razkriti napake, ki so mu znane in vplivajo na normalno uporabo. Kupec pa je dolžan preveriti zadevo. Standardne kupoprodajne pogodbe velik del tveganja prenesejo na kupca s klavzulo o starosti ali klavzulo, ki navaja, da prodajalec v nepremičnini ni nikoli živel, in te klavzule so na splošno učinkovite.

Če gre kaj narobe, je čas ključnega pomena. Dvomesečni rok za pritožbe, ki ga potrošniki poznajo ob nakupu blaga, ne velja za nakup hiše: pri nepremičninah se mora kupec pritožiti v razumnem roku (bekwame tijd) od odkritja napake, kar v praksi pomeni takoj, pisno in s priložnostjo, da prodajalec pregleda. Čakanje na popravilo in plačilo računa je dober način za izgubo sicer utemeljenega zahtevka. Naš članek o roku za skrite napake določa, kako ga sodišča uporabljajo, naš vodnik o nakupu stanovanja s skritimi napakami pa obravnava vsebinski zahtevek.

Pri nakupu stanovanja se včlanite tudi v združenje lastnikov. Zahtevajte zapisnike zadnjih treh skupščin, letne računovodske izkaze, višino rezervnega sklada, dolgoročni načrt vzdrževanja in morebitne zaostanke ter preverite, ali so bila večja dela rešena, vendar še niso bila zaračunana. Odločitev, sprejeta pred nakupom, vam lahko še vedno pristane na predpražniku. Naš članek o pravicah in obveznostih združenja lastnikov pojasnjuje, kaj lahko združenje lastnikov zahteva od vas in česa ne.

Če je zemljišče v lasti na podlagi zakupne pogodbe, pred podpisom pogodbe preberite pogoje zakupne pogodbe. Zakupnina za zemljišče, mehanizem in trenutek njene revizije, dovoljena uporaba in morebitna možnost odkupa lahko vplivajo tako na mesečne stroške kot na prodajnost nepremičnine, posojilodajalci pa upoštevajo neugodne pogoje. Oglejte si našo razlago erfpachta za kupce in pred podpisom razmislite o posvetu z odvetnikom za nepremičnine .

Postopek nakupa in pomembni roki

Nizozemski nakup poteka od sprejete ponudbe do pisne kupoprodajne pogodbe in nato do notarskega zapisa o prenosu lastništva. Za kupca, ki je zasebnik in kupuje nepremičnino, mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki, da je zavezujoča, kupec pa ima zakonsko določeno tridnevno obdobje mirovanja od prejema podpisane pogodbe, v katerem lahko odstopi od pogodbe brez navedbe razlogov in brez stroškov. Roka ni mogoče podaljševati in se izračuna v koledarskih dneh, pri čemer pravilo zagotavlja, da sta vsaj dva od teh dni delovna dneva.

Poleg tega vašo zaščito zagotavljajo pogoji, o katerih se pogajate v pogodbi. Najpomembnejši trije so pogoj financiranja, pogoj, ki zajema izid strukturnega pregleda, in po potrebi pogoj, ki zajema nacionalno hipotekarno jamstvo. Vsak od njih ima obseg, rok in izjavo o tem, katere dokaze je treba predložiti za njegovo uveljavitev. Ti pogoji samodejno prenehajo veljati na dan njihovega podpisa: kupec, ki pravočasno ne uveljavi pogoja financiranja, je zavezan k nakupu in je v skladu s standardno vzorčno pogodbo izpostavljen kazni. Če je nakup šel narobe, naš članek o odstopu od nakupa nepremičnine na Nizozemskem opisuje, kaj je še vedno mogoče.

Vzorčna pogodba od kupca zahteva tudi, da v določenem roku zagotovi polog ali bančno garancijo, običajno deset odstotkov kupnine. Oba sokupca bi morala vedeti, kdo financira in s katerega računa, saj je to plačilo samo po sebi prispevek, ki ga je treba zabeležiti.

Zaključek poteka pri notarju civilnega prava, ki pripravi in ​​podpiše listino o prenosu in hipotekarno listino, preveri javne registre glede obstoječih obremenitev in rubežev, poravna kupnino prek notarske stranke in registrira listine. Notar je nepristranski in deluje v imenu obeh strank, kar pomeni, da ni vaš svetovalec glede tega, ali je posel dober ali kako si razdeliti lastništvo. Naš vodnik o nizozemskem notarju in pravnem prenosu nepremičnine pojasnjuje delitev vlog, naš članek o davku na prenos lastništva in stroških kupca pa zajema, kaj je treba plačati po zaključku.

Pričakujte preverjanje identitete in vprašanja o viru vaših sredstev tako s strani posojilodajalca kot notarja; to so zakonske obveznosti, ne sumničavosti. Odgovori nanje z dokumenti, ki ste jih zbrali vnaprej, so razlika med nemotenim zaključkom in zamujanjem.

Ločitev: kako se premoženje dejansko deli

Ob ločitvi mora hiša zapustiti skupnost in obstajajo le trije izhodi: eden od vaju jo prevzame, proda se tretji osebi ali pa o tem odloči sodišče. Prevzem pomeni dodelitev celotne nepremičnine proti plačilu deleža drugega, kar od upnika zahteva, da odpusti odhajajočega lastnika in sestavi nov notarski zapis. Prodaja pomeni razdelitev neto izkupička po odplačilu hipoteke in po poravnavi vseh dokumentiranih pologov, daril in posojil v vrstnem redu, ki ga določa vaša pogodba.

Vrednotenje je tisto, pri čemer se pogajanja ustavijo. Vnaprej se dogovorite, kako bo določena vrednost: vrednotenje s strani neodvisnega cenilca ali povprečje dveh ocen in tretje, če se razlikujeta za več kot dogovorjeno razliko, skupaj z obdobjem veljavnosti, da počasna pogajanja ne presežejo zneska. Če to pustite odprto, se boste prepirali o cenilcu in ne o hiši.

Če se stranki sploh ne moreta sporazumeti, lahko kateri koli solastnik zaprosi sodišče, da odredi delitev. Sodišče ima široko diskrecijsko pravico: lahko dodeli nepremičnino eni stranki proti plačilu, odredi prodajo ali odredi prodajo na dražbi, če je sodelovanje zavrnjeno. Zadnji izid je skoraj vedno finančno slabši od katerega koli dogovorjenega rezultata, kar je najmočnejši praktični argument za poravnavo. Za poročene pare je nepremičnina del širše finančne poravnave ob ločitvi in ​​je ni mogoče smiselno obravnavati ločeno; za zunajzakonske partnerje položaj določa sporazum o zunajzakonski skupnosti, naš članek o ločitvi s sporazumom o zunajzakonski skupnosti pa obravnava zaporedje.

Dokler delitev ni končana, oba ostaneta lastnika in oba ostaneta odgovorna. Zabeležite, kdo uporablja nepremičnino, na kakšni podlagi in na čigave stroške, in to pisno zabeležite v trenutku, ko se eden od vaju izseli, in ne več mesecev pozneje.

Napake, ki stanejo največ

Predpostavka, da skupno življenje ustvarja pravice, je najdražja od njih, saj odkritje običajno pride v najslabšem možnem trenutku. Drugič, enakopravna listina z neenakim denarjem in nič v pisni obliki; prispevek preprosto izgine. Tretjič, hipoteka ostane na skupnem imenu, potem ko se eden od partnerjev izseli, kar tega partnerja ohranja odgovornega in blokira njegov naslednji nakup. Četrtič, izstopna klavzula brez metode vrednotenja in brez roka, ki rešljiv spor spremeni v sodni postopek. Petič, prepozno pritoževanje zaradi napake.

Vseh pet je težav z dokumenti in vseh pet je ceneje preprečiti kot se soditi. Naravni trenutek je med sprejeto ponudbo in notarskim imenovanjem, ko so pogoji znani in je še čas za sestavo dokumenta.

Kako Law and More lahko pomaga

Law and More Svetuje parom, prijateljem in družinskim članom pri skupnem nakupu hiše na Nizozemskem. Pred podpisom pregledamo kupoprodajno pogodbo in njene pogoje, določimo lastniške deleže in sestavimo sporazum o odgovornosti, dokumentiramo starševska darila in posojila s pravilnimi klavzulami, pri notarju sestavimo sporazume o sobivanju in predporočne pogoje ter pripravimo dogovore o izstopu in odkupu, ki delujejo, ko so potrebni. Kjer je solastništvo že razpadlo, sodelujemo pri delitvi in ​​pogajanjih s posojilodajalcem. Naši nepremičninski odvetniki in strokovnjaki za družinsko pravo delajo na istem spisu, naš pregled pa je Nizozemsko nepremičninsko pravo določa širšo prakso. Povejte nam o svoji situacijiO možnostih vas bomo obvestili v enem delovnem dnevu.