Nakup hiše na Nizozemskem kot tujec

Nakup nepremičnine na Nizozemskem ima določeno pravno obliko: ponudbo, pisno kupoprodajno pogodbo, zakonsko določeno obdobje za razmislek, odložne pogoje, varščino in notarsko listino o prenosu, vpisano v zemljiško knjigo. Večina smernic za mednarodne stranke prihaja od nepremičninskih posrednikov in se osredotoča na ceno. Ta članek namesto tega določa pravne korake – kaj vas zavezuje in kdaj ter od česa se lahko še vedno odpovete. Gre za pravne nasvete, ne za finančno svetovanje.

Ali lahko tuji državljan kupi hišo na Nizozemskem?

Da. Za lastništvo stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem ni omejitev glede državljanstva. Za registracijo lastnika vam ni treba biti nizozemski državljan, državljan EU ali imeti stalno prebivališče na Nizozemskem. Za to ni dovoljenja in ni minimalnega obdobja prebivanja. Zemljiška knjiga (Kadaster) vpiše lastnika vsake parcele ne glede na potni list lastnika.

Dve točki se pogosto zamenjujeta za prepoved, ki ne obstaja. Prvič, lastništvo ni priseljenski status: nakup vam ne daje pravice do prebivanja, neurejen status pa vam ne preprečuje lastništva nepremičnine. Drugič, nekatere občine omejujejo nakup za oddajo, ne pa tujcev. V skladu s shemo, imenovano opkoopbescherming , ki velja od 1. januarja 2022, lahko občina določi soseske, v katerih cenejšega ali srednjega cenovnega razreda po nakupu ni dovoljeno oddajati brez dovoljenja. To vpliva na to, kaj počnete s hišo, ne na to, kdo ste.

Kaj morate imeti na voljo, preden oddate ponudbo

Številka državljanske službe (BSN)

Številka BSN se izda samodejno vsem, ki so registrirani v nizozemski zbirki osebnih evidenc; nerezidenti se lahko namesto tega vpišejo v zbirko evidenc nerezidentov in jo tako pridobijo. Lastništvo ni odvisno od posedovanja BSN, temveč od davčne napovedi za prenos lastništva, ki jo vloži notar, in banke jo bodo zahtevale.

Nizozemski bančni račun

Noben zakon ga ne zahteva, vendar ga boste želeli. Cena in stroški se nakažejo na notarjev račun stranke ( derdengeldenrekening ), plačila s tujega računa pa so počasnejša in jih pogosteje zadržujejo čeki za preprečevanje pranja denarja. Sredstva, ki zjutraj ob nakazilu niso bila unovčena, bodo to ustavila.

Kaj bo hipotekarni posojilodajalec zahteval na pravni ravni

• Nizozemska hipoteka je stvarna pravica, ki nastane z ločenim notarskim zapisom, sklenjenim na istem datumu kot prenos in vpisanim v iste registre.
• Posojilodajalec zavezujoča pisna ponudba na kaj bi morali biti vezani vaši pogoji financiranja. Začasna napoved ni ponudba, in zanašanje nanjo je najpogostejši način, da kupci izgubijo polog.
• Če ste poročeni ali v registrirani partnerski skupnosti, mora biti vaš zakonec običajno stranka ali pa mora dati soglasje. Premoženjska razmerja v tujini to zapletejo; o tem se zgodaj pogovorite z notarjem.

Nepremičninski posredniki: kdo deluje za koga

Tu se tuji kupci najpogosteje znajdejo v začaranem krogu. Posrednik, ki vam razkaže hišo, odgovori na vaša vprašanja in sestavi kupoprodajno pogodbo, je prodajni posrednik ( verkoopmakelaar ), ki ga prodajalec pooblasti in plača ter deluje v njegovem interesu. Nič, kar se reče na ogledu, tega ne spremeni. Ni nevtralen, ni vaš svetovalec in vam ni dolžan pogajati se o znižanju cene ali vam svetovati o pogojih, pri katerih bi morali vztrajati.

Nakupnega agenta ( aankoopmakelaar ) pooblastiš vi: za vrednotenje, oddajo ponudb, preverjanje združenja lastnikov in ankete ter za pomoč pri opravljanju preiskave. V skladu s profesionalnimi pravili glavnih združenj agentov en agent ne sme delovati za obe stranki v isti transakciji.

Ponudba in zakaj vas še ne zavezuje

Zahtevana cena je povabilo k pogajanjem, ne ponudba. Prodajalec lahko zavrne najvišjo ponudbo, sprejme nižjo pod boljšimi pogoji ali proda drugje. Kjer je zanimanje veliko, se lahko nepremičnina proda na zaprtem razpisu ( inschrijving ), prodajalec pa še vedno izbira.

Najpomembnejše pravno vprašanje je tole. Če je kupec zasebnik, ki ne deluje v okviru poslovne ali poklicne dejavnosti, in je nepremičnina namenjena bivanju, mora biti nakup sklenjen v pisni obliki (člen 7:2 BW). Dokler obe stranki ne podpišeta listine, ni zavezujoče prodaje. Ponudba, sprejeta po telefonu, elektronski pošti ali rokovanju, vas ne zavezuje.

Posledica tega je neprijetna: tudi prodajalca ne zavezuje. Do podpisa lahko sprejme višjo ponudbo in vi nimate nobenih pravic. Kupci, ki domnevajo, da je bila »naša ponudba sprejeta«, pomeni, da je hiša njihova, in so s tem izpostavljeni morebitnim odvzemom knjig. Hitro zahtevajte pisno pogodbo.

Kupoprodajna listina (koopovereenkomst)

Skoraj vsaka obstoječa nepremičnina se prodaja na podlagi standardnega vzorčnega kupoprodajnega dokumenta, ki ga skupaj sestavijo združenja posrednikov in potrošniške organizacije. Njegova uporaba ni obvezna, vendar je treba odstopanja preučiti: model je namerno uravnotežen, zato klavzula, dodana nanj, običajno daje prednost prodajalcu. Preverite vsaj:

• Katastrski opis in ali je zemljišče v lastništvu ali na podlagi zakupne pogodbe.
• Seznam premičnih predmetov in opreme – sporom glede kuhinj in tal se je mogoče izogniti.
• Datum premestitve in datum zaposlitve, ki se lahko razlikujeta.
• Predhodni pogoji, njihovi roki in kako jih je treba uveljavljati.
• Varščina ali bančna garancija in kdaj jo je treba zagotoviti.
• Dodane klavzule: klavzula o starosti, klavzula o stanju, klavzula o azbestu ali klavzula, da prodajalec tam ni nikoli živel.
• Bremena: služnosti, kvalitativne obveznosti in občinske omejitve.

Pred podpisom naj se listina pregleda: ko se obdobje mirovanja izteče in pogoji prenehajo veljati, so njene določbe preprosto vaša pogodba.

Zakonsko določeno obdobje mirovanja

Zasebni kupec stanovanja ima zakonsko določeno tridnevno obdobje za razmislek , v katerem lahko razdre nakup (člen 7:2 BW).

• Začne veljati dan po tem, ko vam je izročena podpisana listina ali njena kopija. Zahtevajte datirano potrdilo.
• Vsaj dva od treh ne smeta biti sobota, nedelja ali priznani državni praznik; sicer se doda še en dan.
• Ni treba navesti razloga in odškodnina se ne izplača. Ščiti le kupca; prodajalec nima enakovredne pravice.
• Razrešite pisno in zagotovite obvestilo doseže prodajalec ali prodajni zastopnik v roku – poslano zadnji dan, prejeto kasneje pa je prepozno.

Precedenčni pogoji (ontbindende voorwaarden)

Predhodni pogoji so dogovorjene poti za pobeg v listini – najdragocenejša zaščita kupca in prva stvar, ki jo je treba žrtvovati na konkurenčnem trgu. Če se jim odpovemo, da bi zmagali na natečaju za oddajo ponudb, se nefinancirani nakup spremeni v osebno obveznost v višini približno desetih odstotkov cene.

Pogoj financiranja

• Določite si realističen rok. Običajen je od štiri do šest tednov; posojilodajalec, ki se ukvarja s tujimi dohodki ali poskusno zaposlitvijo, lahko potrebuje več.
• Navedite znesek in, če je mogoče, pogoje, pod katerimi mora biti financiranje na voljo.
• Vzorčna listina običajno zahteva, da se sklicevanje dokumentirano: pravočasno pisno obvestilo, podprto s pisnimi zavrnitvami posojilodajalca. Nepodprta izjava, da je financiranje propadlo, se rutinsko zavrne.
• Če bo rok zamujen, pisno zaprosite za podaljšanje pred poteče in pridobite pisno soglasje prodajalca. Molčanje ni podaljšanje.

Stanje strukturnega pregleda

To vam omogoča, da razrešite ali ponovno pogajate, če raziskava pokaže stroške popravila nad dogovorjenim pragom. Pravilni morata biti dve stvari: prag in kateri stroški se vanj štejejo – pogoj, ki šteje le »takoj potrebna« popravila, je veliko ožji od pogoja, ki šteje vse ugotovljene napake.

Pogoj nacionalnega jamstva za hipoteke

Nacionalno hipotekarno jamstvo ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) zmanjšuje tveganje posojilodajalca in običajno obrestno mero ter ščiti posojilojemalca pred preostalim dolgom v določenih okoliščinah. Najvišji znesek posojila, ki ga je mogoče jamčiti, višjo zgornjo mejo, ki velja, kadar se z njim financirajo ukrepi za varčevanje z energijo, in enkratno provizijo vsako leto določi Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in jih objavi na svoji spletni strani; za zneske, ki so veljavni na dan vaše vloge, povprašajte svojega posojilodajalca. Ker se NHG veže na posojilo in ne na hišo, bi moral kupec, ki se zanaša nanj, nakup pogojevati s pridobitvijo financiranja pri NHG, ne zgolj s pridobitvijo financiranja.

Ne glede na pogoj velja pravilo enako: uveljavi ga pravočasno, pisno, v obliki, ki jo predpisuje pogodba. Slabo uveljavljen pogoj ni vreden ničesar.

Depozit ali bančna garancija

V listini boste običajno morali v določenem roku po izteku pogojev nakazati polog na notarjev račun ali predložiti bančno garancijo. Vzorčna kupoprodajna pogodba NVM, VBO, VastgoedPRO in Vereniging Eigen Huis določa znesek v višini 10 % kupnine . Garancijo izda vaša banka proti plačilu in se izogne ​​vezavi denarja; polog hrani notar in se ob prenosu poračuna s ceno. Oboje zavaruje kazen, ki bi jo morali plačati v primeru neizpolnitve obveznosti. Če jo zamudite, je to že samo po sebi kršitev roka in je to rok, ki ga kupci, ki financirajo iz tujine, najpogosteje zamudijo.

Anketa, razkritje in vaša dolžnost preiskave

Nizozemska zakonodaja nalaga dolžnosti obema stranema. Prodajalec mora izročiti nepremičnino, ki je skladna s pogodbo in primerna za običajno uporabo kot stanovanje (člen 7:17 BW), in jo mora prenesti brez posebnih stroškov in omejitev, razen tistih, ki ste jih izrecno sprejeli (člen 7:15 BW). Razkriti mora, kaj ve o nepremičnini.

Nasprotno temu stoji kupčeva dolžnost preiskave. Napake, ki bi jih lahko odkrili z ogledom, povpraševanjem ali naročanjem pregleda, so praviloma vaš problem. Dolžnost razkritja je običajno močnejša, kadar je prodajalec vedel za napako in ni ničesar povedal, vendar nikoli ni pričakovati, da bo v tem prepiru zmagal. Namesto tega preiščite: naročite pregled, preberite prodajalčev vprašalnik in okoljski načrt, v primeru stanovanja pa tudi dokumente združenja lastnikov.

Dve klavzuli prelagata tveganje na kupca. Klavzula o starosti ( ouderdomsclausule ), ki je pogosta pri starejših hišah, omejuje odgovornost prodajalca, tako da sprejmete gradbene in vzdrževalne standarde iz obdobja stavbe; besedilo je pomembno, saj nekatere različice segajo dlje od dejansko starih napak. Klavzula » kot je« prodaja nepremičnino v njenem trenutnem stanju z izključeno odgovornostjo prodajalca, kolikor to dovoljuje zakon, pogosto v kombinaciji s klavzulo, ki navaja, da prodajalec tam ni nikoli živel. Kjer vidite katero koli od teh dveh klavzul, pregled ni več obvezen.

Če se napaka pojavi po prenosu, je treba prodajalca o tem nemudoma pisno obvestiti. Člen 7:23 BW zahteva, da kupec vloži pritožbo v razumnem roku ( bekwame tijd ) od odkritja napake ali v trenutku, ko bi jo razumno moral odkriti; fiksni dvomesečni rok iz tega člena velja za potrošniške nakupe premičnin, ne pa za nakup hiše, zato ni varnega števila tednov, na katerega bi se lahko zanašali. Kupec, ki čaka, izgubi zahtevek.

Notar, prenosna listina in trenutek lastništva

Nizozemske lastnine ni mogoče zasebno prenesti. Lastništvo se prenese šele z notarsko listino o prenosu, ki jo sestavi notar civilnega prava s sedežem na Nizozemskem, čemur sledi vpis v javne registre, ki jih vodi zemljiška knjiga (člen 3:89 BW). Za prenos je potrebna tudi veljavna lastninska pravica in prodajalec s pooblastilom za razpolaganje (člen 3:84 BW).

Notarsko delo je tisto, kjer se nahaja večina vaše zaščite:

• Preišče registre, da potrdi lastništvo prodajalca in ugotovi hipoteke, rubeže, služnosti in omejitve – to ponovi na dan podpisa in po registraciji.
• Preveri vašo identiteto in vir vaših sredstev v skladu s pravili o preprečevanju pranja denarja.
• Sestavi pogodbo o prenosu in, če si izposojate posojilo, hipotekarno pogodbo ter izda izjavo o zaključku.
• Zagotavlja odplačilo obstoječih hipotek, prodajalcu izplača denar šele, ko je registracija potrjena, in plača davek na prenos lastništva.

Lastnik postanete ob registraciji listine – ne ob podpisu in ne ob plačilu. Kupec tradicionalno izbere notarja, saj plača. Izberite: provizije se razlikujejo in splača se poiskati notarja, ki je vajen dela v angleščini.

stroški

Obstoječe hiše se običajno prodajajo po ceni (kk): kupec krije stroške prenosa poleg cene. Novogradnje se pogosto prodajajo po ceni vrij op naam (von), kar vključuje te stroške. Glavna postavka je davek na prenos nepremičnine ( overdrachtsbelasting ). Vzporedno obstajajo štirje režimi: enkratna oprostitev za kupca, ki prvič kupuje nepremičnino, znotraj starostne skupine, ki bo živel v hiši in čigar nakup ostane pod najvišjo vrednostjo; znižana stopnja za stanovanje, ki ga boste sami uporabljali kot svoje glavno prebivališče; višja stopnja za stanovanje, ki ga ne boste uporabljali, na primer počitniško hišo ali nepremičnino za oddajo; in splošna stopnja za druge nepremičnine. Stopnje, starostni razred in zgornja meja vrednosti so navedeni v Zakonu o davčnih olajšavah (Wet op belastingen van rechtsverkeer), jih zakonodajalec prilagodi v letnem davčnem paketu in jih objavi davčna uprava (Belastingdienst); preverite znesek, ki velja na dan prenosa, in ne na datum pogodbe, in ga povprašajte pri svojem davčnem svetovalcu. Stopnja za stanovanja, ki se ne uporabljajo kot glavno prebivališče, se je znižala z učinkom od 1. januarja 2026, zato starejši povzetki navajajo višjo številko.

V proračunu so predvideni tudi notarski stroški za prenos lastništva in hipotekarne listine; pristojbina za vpis v zemljiško knjigo za vsako listino, ki jo letno določi Kadaster; cenitev; geodetski pregled; pristojbina NHG; svetovanje v zvezi s hipoteko; in provizija posrednika pri nakupu.

Najem zemljišč in združenja lastnikov

Najem zemljišča (erfpacht). V delih Amsterdam in v nekaterih drugih mestih kupite stavbo in dolgoročni najem zemljišča, ne pa zemljišča samega: pravico do uporabe pod določenimi pogoji in z najemnino za zemljišče, ki se lahko določi, občasno spremeni ali odkupi za nedoločen čas. Preden oddate ponudbo, preberite pogoje in mehanizem revizije – revizija, ki zapade kmalu po nakupu, je lahko draga.

Združenja lastnikov ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Nakup stanovanja pomeni nakup pravice do stanovanja, članstvo pa je samodejno in obvezno. Pred podpisom pridobite listino o delitvi, notranja pravila, nedavne zapisnike, računovodske izkaze, stanje rezervnega sklada in morebitni načrt vzdrževanja ter preverite, ali so bila večja dela opravljena, vendar še niso bila plačana. Premalo financirano združenje je obveznost, ki jo podedujete.

Če prodajalec ne izpolni

Ko obdobje razmisleka poteče in pogoji zapadejo, pogodba zavezuje obe strani. Če prodajalec zavrne prenos na dogovorjeni datum, standardni model ponuja strukturirano pravno sredstvo: vroči pisno obvestilo o neizpolnitvi obveznosti, v katerem se dovoli kratek rok, ki ga določa pogodba; če še vedno ne izpolni obveznosti, bodisi razdre pogodbo in zahteva kazen bodisi zahteva izpolnitev obveznosti in dnevno kazen za zamudo. Kazen običajno znaša 10 % kupnine – zato je varščina določena v tem znesku.

Isti mehanizem deluje proti vam: kupec, ki ne more dokončati posla, brez preostalega pogoja, na katerega bi se lahko skliceval, se sooči s to kaznijo, notar pa zadrži varščino. Ob prvem znaku, da bo rok zamujen, se posvetujte z nami.

Časovnica po korakih