2021 je leto, v katerem se bo nekaj sprememb spremenilo na področju zakonodaje in predpisov. To velja tudi za davek na prenos. 12. novembra 2020 je predstavniški dom potrdil predlog zakona o prilagoditvi davka na prenos. Cilj tega predloga zakona je izboljšati položaj začetnikov na stanovanjskem trgu v odnosu do vlagateljev, saj vlagatelji pogosto prehitro kupujejo hišo, zlasti v (večjih) mestih. Zaradi tega je začetnikom vse težje kupiti dom. V tem blogu lahko preberete, katere spremembe bodo veljale za obe kategoriji od 1. januarja 2021 in na kaj morate biti pozorni.
Oba ukrepa
Za uresničitev zgoraj opisanega cilja predloga zakona bosta od leta 2021 na področju davka na promet uvedeni dve spremembi ali vsaj ukrepi. Pričakuje se, da bo to povečalo število stanovanjskih poslov s strani starter kupcev in zmanjšati stanovanjske transakcije vlagateljev.
Prvi ukrep v tem okviru velja za začetnike in skratka pomeni oprostitev davka na prenos. Z drugimi besedami, začetnikom od 1. januarja 2021 ni več treba plačevati davka na promet, tako da jim nakup stanovanja postane veliko cenejši. Zaradi oprostitve se bodo skupni stroški, povezani z nakupom stanovanja, odvisno od povečanja vrednosti domov, dejansko zmanjšali. Prosimo, upoštevajte: oprostitev je enkratna, cena stanovanja pa od 400,000. aprila 1 ne sme presegati 2021 EUR. Poleg tega oprostitev velja le, če se lastnina opravi pri notarju civilnega prava 1. ali po 2021. Januarja XNUMX in trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe ni odločilen.
Drugi ukrep se nanaša na vlagatelje in pomeni, da bodo njihove pridobitve obdavčene po višji splošni stopnji od 1. januarja 2021. Ta stopnja se bo na omenjeni datum zvišala s 6% na 8%. V nasprotju z začetniki tako vlagatelji dražje kupujejo dom. Zanje se bodo skupni stroški, povezani z nakupom stanovanja, povečali zaradi zvišanja stopnje prometnega davka. Mimogrede ta stopnja ne obdavčuje le pridobitve ne stanovanj, vključno s poslovnimi prostori, ampak tudi pridobitve stanovanj, ki ne bodo uporabljena ali samo začasno uporabljena kot glavno prebivališče. V tem okviru v skladu z obrazložitvijo predloga zakona o prilagoditvi davka na prenos upoštevajte na primer počitniško hišo, hišo, ki jo starši kupijo za svojega otroka, in hiše, ki jih ne kupijo fizične osebe, temveč pravne osebe osebe, kot so stanovanjske korporacije.
Starter ali investitor?
Kateri ukrep pa morate imeti v mislih? Z drugimi besedami, ste začetnik ali investitor? Ali je nekdo dejansko prvič vstopil na lastniški trg stanovanj in še nikoli ni dobil domovanja, bi lahko bilo izhodišče za odgovor na to vprašanje. Kdo pa je upravičen do začetne oprostitve in za koga velja povišanje stopnje prometnega davka, na podlagi tega merila ni določeno. Za oprostitev ni pomembno, ali ste kot kupec že imeli dom. Z drugimi besedami, hiša ni nujno vaš prvi dom, ki ga zaseda lastnik, da je upravičena do oprostitve.
Račun za prilagoditev davka na prenos uporablja povsem drugačna izhodišča. Ali vas lahko uvrstijo med starterje in imate torej možnosti za izvzetje za starter, je odvisno od treh kumulativnih meril. Merila so naslednja:
- Starost pridobitelja. Če želite biti starter, morate biti stari med 18 in 35 let. V računu se uporablja zgornja meja 35, ker je preiskava AFM pokazala, da je v povprečju težje nositi stroške kupca v starosti do 35 let. Poleg tega za uporabo oprostitve z spodnjo mejo 18 let velja zahteva, da ste polnoletni. Namen te spodnje meje je preprečiti nepravilno uporabo izjeme za začetnike: zakoniti zastopniki oprostitve ne morejo uporabiti pri nakupu hiše v imenu mladoletnega otroka. Poleg tega je treba za vsakega pridobitelja uporabljati starostne omejitve, tudi če en dom pridobi več pridobiteljev skupaj. Če je eden od pridobiteljev starejši od 15 let, za tega kupca velja naslednje: lastne oprostitve.
- Prevzemnik te oprostitve še ni uporabil. Kot smo že omenili, lahko izvzetje starterjev uporabimo le enkrat. Če želite zagotoviti, da to pravilo ne bo kršeno, morate jasno, odločno in brez pridržkov pisno izjaviti, da predhodno niste uporabili zagonske izjeme. To pisno izjavo je treba nato predložiti civilnopravnemu notarju, da bo lahko uporabil oprostitev davka na prenos. Civilnopravni notar se načeloma lahko zanese na to pisno izjavo, razen če je vedel, da je bila ta izjava izdana nepravilno. Če se kasneje zdi, da ste kot prevzemnik oprostitev uporabili že prej, kljub izdani izjavi, bo še vedno opravljena dodatna ocena.
- Prevzemnik rabi hišo, ki ni začasno glavno prebivališče. Z drugimi besedami, obseg oprostitve začetnikov je omejen na pridobitelje, ki bodo dejansko živeli v domu. Glede tega pogoja morate tudi vi kot prevzemnik pisno jasno, odločno in brez pridržka izjaviti, da bo hiša uporabljena drugače kot začasno in kot glavno prebivališče, ter to pisno izjavo predložiti civilnopravni notar pred pridobitvijo, če pridobitev poteka prek njega. Začasna uporaba pomeni na primer najem hiše ali njeno uporabo kot počitniška hiša. Medtem ko glavno prebivališče vključuje registracijo pri občini in gradnjo življenja tam (vključno s športnimi dejavnostmi, šolo, bogoslužjem, varstvom otrok, prijatelji, družino). Če kot kupec novega doma ne boste uporabljali kot glavno prebivališče ali le začasno od 1. januarja 2021, boste še vedno obdavčeni po splošni stopnji 8%.
Ocena teh meril in s tem odgovor na vprašanje, ali izpolnjujete pogoje za uporabo oprostitve, poteka ob pridobitvi hiše. Natančneje, to je trenutek, ko je prodajni akt sestavljen pri notarju. Neposredno pred izvršitvijo notarskega zapisa je treba pisno izjavo o drugem in tretjem pogoju predložiti tudi notarju. Trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe ni pomemben za izdajo pisne izjave, tako kot za pridobitev izjeme za začetnike.
Nakup stanovanja je pomemben korak tako za začetnike kot za vlagatelje. Ali želite vedeti, v katero kategorijo spadate in katere ukrepe morate upoštevati od leta 2021 dalje? Ali potrebujete pomoč pri dajanju izjave, potrebne za izvzetje? Nato kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki na področju nepremičnin in pogodbenega prava in vam z veseljem nudijo pomoč in nasvete. Naši odvetniki vam bodo z veseljem pomagali tudi v nadaljnjem postopku, na primer pri pripravi ali preverjanju kupoprodajne pogodbe.