Zaščita najemnine

Ko najamete nastanitev na Nizozemskem, ste samodejno upravičeni do najema zaščite. Enako velja za vaše najemnike in podnajemnike. Zaščita najemnine načeloma vključuje dva vidika: zaščito cene najemnine in zaščito najemnine pred odpovedjo najemne pogodbe v smislu, da najemodajalec najemne pogodbe ne more preprosto odpovedati. Medtem ko oba vidika zaščite najemnin veljata za najemnike socialnih stanovanj, to ne velja za najemnike stanovanj v prostem sektorju. O tem, katera zaščita najema je vprašljiva, kdaj in kaj natančno vključuje zaščita cene najema ali zaščita najemnine v okviru odpovedi najema, bomo razpravljali v tem blogu. Najprej pa ta blog obravnava stanje z imenom bivalni prostor za splošno uporabo najemniške zaščite.

Bivalni prostor

Za uporabo zakonskih določb glede zaščite najemnine mora najprej biti vprašanje življenjskega prostora. V skladu s členom 7: 233 nizozemskega civilnega zakonika je treba bivalni prostor razumeti kot zgrajeno nepremičnino, če se oddaja kot samostojna ali neodvisna hiša, prikolica ali stojnica, namenjena za stalno prebivanje. Tako ni nobenega nadaljnjega razlikovanja med najemniki samostojnih ali neodvisnih nastanitvenih enot za namene najemnine.

Pojem bivalnega prostora vključuje tudi nepremične predmete, z drugimi besedami objekte, ki so po svoji naravi neločljivo povezani z domom, bivalno prikolico ali igriščem ali ki so del njih na podlagi najemne pogodbe. V kompleksu stanovanj so to lahko na primer stopnišče, galerije in hodniki, pa tudi centralne instalacije, če so s pogodbo označene kot prostori, ki nimajo javnega značaja.

Vendar v smislu oddelka 7: 233 nizozemskega civilnega zakonika ni bivalnega prostora, če gre za:

• kratkoročna uporaba življenjskega prostora; ali je temu tako, se določi na podlagi narave uporabe, na primer kot počitniška hiša ali menjalnica. V tem smislu se kratko trajanje torej nanaša na uporabo in ne na dogovorjeni čas;
• odvisen življenjski prostor; to velja, če se hiša odda skupaj s poslovnim prostorom; v tem primeru je dom del najetega poslovnega prostora, tako da za dom ne veljajo stanovanjski pogoji, temveč določbe glede poslovnega prostora;
• hišni čoln; to je pojav, ki ne ustreza pravni opredelitvi člena 7: 233 nizozemskega civilnega zakonika. Takšne hiše običajno ni mogoče šteti za nepremičnino, ker ni trajne povezave z zemljo ali bregom.

Zaščita cen najema

Če so zgoraj opisani pogoji za bivalni prostor izpolnjeni, bo najemnik najprej užival zaščito pred najemom. V tem primeru veljajo naslednja izhodišča:

• razmerje med kakovostjo, vključno z lokacijo najete nastanitve, in med najemnino, ki jo je treba plačati, mora biti primerno;
• najemnik ima vedno možnost, da začetno ceno najema oceni odbor za najem; to je mogoče le v 6 mesecih po začetku najema; sklep odbora za najem je zavezujoč, vendar ga je še vedno mogoče predložiti v presojo okrožnemu sodišču;
• najemodajalec ne more nadaljevati z neomejenim zvišanjem najemnine; Za povečanje najemnine veljajo posebne zakonske omejitve, na primer najvišji odstotek povišanja najemnine, ki ga določi minister;
• zakonske določbe glede zaščite najemnine so obvezna zakonodaja, torej najemodajalec v najemni pogodbi od njih ne more odstopati v škodo najemnika.

Mimogrede, navedena načela veljajo le za najemnika socialnega stanovanja. To je življenjski prostor, ki spada v regulirani sektor najema, zato ga je treba ločiti od življenjskega prostora, ki spada v liberaliziran ali brezplačen sektor najema. V primeru liberaliziranih ali brezplačnih stanovanj je najemnina tako visoka, da najemnik ni več upravičen do subvencije najemnine in zato ne spada v zakonsko zaščito. Meja med liberaliziranimi in socialnimi stanovanji je približno po ceni najema približno 752 evrov na mesec. Če dogovorjena cena najema presega ta znesek, se najemnik ne more več zanašati na zgoraj opisana načela, ker gre potem za najem liberaliziranega stanovanja.

Zaščita najemnine pred odpovedjo najemne pogodbe

Vendar se pri uporabi drugega vidika zaščite najemnin ne razlikuje med najemniki socialnih in liberaliziranih stanovanj. Z drugimi besedami, to pomeni, da je vsak najemnik življenjske površine v veliki meri in samodejno zaščiten pred odpovedjo najemne pogodbe v smislu, da najemodajalec ne more preprosto odpovedati najemne pogodbe. V tem okviru je najemnik posebej zaščiten, ker:

• odpoved najemodajalca ne odpove najemne pogodbe v skladu s členom 7: 272 nizozemskega civilnega zakonika; načeloma je najemodajalec, da najprej poskuša sporazumno odpovedati najemno pogodbo. Če to ne deluje in najemnik ne pristane na odpoved, najemodajalčeva odpoved v resnici ne odpove najemne pogodbe. To pomeni, da se najemna pogodba nadaljuje kot običajno, najemodajalec pa mora na okrožno sodišče vložiti pravni zahtevek za odpoved najemne pogodbe. V tem primeru se najemna pogodba ne bo končala, dokler sodišče ne bo nepreklicno odločilo o odstopnem zahtevku najemodajalca.
• glede na člen 7: 271 nizozemskega civilnega zakonika mora najemodajalec navesti razlog za odpoved; če bo najemodajalec odpovedal najemno pogodbo, mora upoštevati formalnosti zgoraj navedenega člena civilnega zakonika. Poleg odpovednega roka je v tem okviru pomembna formalnost tudi odpovedni razlog. Najemodajalec mora tako v svojem obvestilu o odpovedi navesti enega od razlogov za odpoved, kot je navedeno v členu 7: 274, odstavek 1 nizozemskega civilnega zakonika:

1. najemnik se ni obnašal kot dober najemnik
2. gre za najemnino za določen čas
3. najemodajalec nujno potrebuje najeto za lastno uporabo
4. najemnik se ne strinja z razumno ponudbo za sklenitev nove najemne pogodbe
5. najemodajalec želi realizirati rabo zemljišča na najetem v skladu z veljavnim prostorskim načrtom
6. interesi najemodajalca pri odpovedi najema prevladajo nad interesi najemnika v nadaljevanju najema (v primeru najema najemodajalca)

• najem lahko odpove samo sodnik iz razlogov, navedenih v prvem odstavku 7. člena 274 nizozemskega civilnega zakonika; Zgoraj navedeni razlogi so izčrpni: če sodni postopek poteka pred sodiščem, odpoved najemne pogodbe iz drugih razlogov ni mogoča. Če se pojavi eden od zgoraj omenjenih razlogov, mora sodišče ugoditi tudi najemnikovemu zahtevku za prenehanje. V tem primeru torej ni prostora za (nadaljnje) tehtanje interesov. Vendar za to točko velja izjema glede odpovedi za nujno osebno uporabo. Ko bo zahtevek dovoljen, bo sodišče določilo tudi čas za izselitev. Če pa je zavrnitev najemodajalčevega zahtevka za odpoved, ne more znova preklicati ustreznega zakupa za tri leta.

Zakon o gibanju najemnega trga

Prej je bila zaščita najemnine v praksi deležna številnih kritik: zaščita najemnine bi šla predaleč in več je lastnikov stanovanj, ki bi radi hišo oddali, če zaščita najemnine ne bi bila tako stroga. Zakonodajalec se je izkazal občutljiv za to kritiko. Iz tega razloga se je zakonodajalec odločil za uvedbo tega zakona s 1. julijem 2016, Zakonom o prenosu najemnega trga. S tem novim zakonom je zaščita najemnika postala manj stroga. V okviru tega zakona so to najpomembnejše spremembe:

• za najemne pogodbe glede samostojnega bivalnega prostora dveh let ali manj in za najemne pogodbe glede nesamostojnega bivalnega prostora petih let ali manj je najemodajalec omogočil najem brez zaščite pred najemnino. To pomeni, da se najemna pogodba konča po zakonu po dogovorjenem roku in je ni treba, da najemodajalec odpove kot prej.
• z uvedbo pogodb ciljnih skupin je najemodajalec olajšal tudi odpoved najemne pogodbe za stanovanja, namenjena določeni ciljni skupini, na primer študentom. Če najemnik ne spada več v določeno ciljno skupino in ga na primer ni več mogoče šteti za študenta, bo najemodajalec lažje in hitreje nadaljeval z odpovedjo zaradi nujne osebne uporabe.

Ste najemnik in vas zanima, do katere zaščite pred najemom ste upravičeni? Ste najemodajalec, ki želi odpovedati najemno pogodbo? Ali imate kakšna druga vprašanja v zvezi s tem blogom? Nato kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki za najemno pravo in vam z veseljem svetujejo. Prav tako vam lahko pravno pomagajo, če vaš spor zaradi najema vodi v sodni postopek.