Najemna pogodba ima različne vidike. Pomemben vidik tega je najemodajalec in obveznosti, ki jih ima do najemnika. Izhodišče glede obveznosti najemodajalca je "užitek, ki ga najemnik lahko pričakuje na podlagi najemne pogodbe". Navsezadnje so obveznosti najemodajalca tesno povezane s pravicami najemnika. Konkretno to izhodišče pomeni dve pomembni obveznosti za najemodajalca. Najprej obveznost iz člena 7: 203 BW, da izdelek da na voljo najemniku. Poleg tega za najemodajalca velja preživninska obveznost ali z drugimi besedami ureditev napak iz člena 7: 204 nizozemskega civilnega zakonika. Kaj natančno pomenita obe obveznosti najemodajalca, bomo zaporedoma obravnavali v tem blogu.
Dajanje najete nepremičnine na voljo
Glede prve primarne obveznosti najemodajalca člen 7: 203 nizozemskega civilnega zakonika določa, da je najemodajalec dolžan dati najemnino na razpolago najemniku in jo pustiti v obsegu, ki je potreben za dogovorjeno uporabo. Dogovorjena uporaba zadeva na primer najem:
- (samostojni ali samostojni) življenjski prostor;
- poslovni prostor v smislu prodajnega prostora;
- drugi poslovni prostori in pisarne, kot je opisano v členu 7: 203a BW
V najemni pogodbi je treba jasno opisati, za katero uporabo so se dogovorile stranke. Navsezadnje bo odgovor na vprašanje, ali je najemodajalec izpolnil svojo obveznost, odvisen od tega, kaj so stranke opisale v najemni pogodbi glede na cilj najete nepremičnine. Zato pri najemu ni pomembno le navesti cilja ali vsaj uporabe, temveč tudi podrobneje opisati, kaj lahko najemnik na podlagi tega pričakuje. V tem okviru gre na primer za osnovne objekte, ki so potrebni za posebno uporabo najete nepremičnine. Najemnik lahko na primer za uporabo stavbe kot prodajnega prostora določi tudi razpoložljivost pulta, fiksnih polic ali predelnih sten ter povsem drugačne zahteve za najeti prostor, na primer namenjen za skladiščenje odpadnega papirja ali odpadnih kovin lahko nastavite v tem kontekstu.
Obveznost preživnine (zamudna poravnava)
V okviru druge glavne obveznosti najemodajalca člen 7: 206 nizozemskega civilnega zakonika določa, da je najemodajalec dolžan popraviti napake. Kaj je treba razumeti pod napako, je podrobneje razloženo v členu 7: 204 civilnega zakonika: napaka je stanje ali značilnost nepremičnine, zaradi katere nepremičnina ne more najemniku zagotoviti užitka, ki ga lahko pričakuje na podlagi najemne pogodbe. Glede tega po mnenju vrhovnega sodišča uživanje zajema več kot le stanje najete nepremičnine ali njenih materialnih lastnosti. Tudi druge okoliščine, ki omejujejo uživanje, lahko pomenijo napako v smislu člena 7: 204 BW. V tem kontekstu upoštevajte na primer pričakovano dostopnost, dostopnost in videz najete nepremičnine.
Čeprav gre za širok pojem, ki zajema vse okoliščine, ki omejujejo najemnikovo uživanje, pričakovanja najemnika ne smejo preseči pričakovanj povprečnega najemnika. Z drugimi besedami, to pomeni, da najemnik ne more pričakovati več kot dobro urejene nepremičnine. Poleg tega bodo različne kategorije predmetov najema v skladu s sodno prakso dvignile vsa svoja pričakovanja.
V vsakem primeru ni napake, če objekt najema najemniku ne zagotavlja pričakovanega užitka zaradi:
- okoliščina, ki jo je mogoče pripisati najemniku na podlagi krivde ali tveganja. Na primer manjše napake v najetem premoženju glede na razporeditev pravnega tveganja so za račun najemnika.
- Okoliščina, ki se nanaša na najemnika osebno. To bi lahko vključevalo na primer zelo nizko tolerančno mejo glede hrupa običajnega življenja drugih najemnikov.
- Dejanske motnje s strani tretjih oseb, kot so prometni hrup ali motnje s hrupa s terase ob najeti nepremičnini.
- Trditev brez dejanskih motenj, saj je na primer sosed najemnika le, da trdi, da ima prednost skozi najemnikov vrt, ne da bi ga dejansko uporabil.
Sankcije v primeru kršitve glavnih obveznosti najemodajalca
Če najemodajalec najetega premoženja ne more dati najemniku pravočasno, v celoti ali sploh, potem najemodajalčeva pomanjkljivost. Enako velja, če obstaja napaka. V obeh primerih pomanjkljivost vključuje najemodajalca in daje najemniku v tem okviru številna pooblastila, na primer zahtevek:
- skladnost. Nato lahko najemnik od najemodajalca zahteva, da najeto nepremičnino da na razpolago pravočasno, v celoti ali sploh, ali da odpravi napako. Dokler najemnik ne zahteva popravila najemodajalca, najemodajalec napake ne more odpraviti. Če pa je sredstvo nemogoče ali nerazumno, najemodajalcu tega ni treba storiti. Če po drugi strani najemodajalec popravilo zavrne ali tega ne stori pravočasno, lahko najemnik napako odpravi sam in stroške zanj odšteje od najemnine.
- Znižanje najemnine. To je alternativa za najemnika, če najeta nepremičnina najemodajalcu ni dana pravočasno ali v celoti ali če obstaja napaka. Znižanje najemnine je treba zahtevati pri sodišču ali komisiji za oceno najemnine. Zahtevek je treba vložiti v 6 mesecih po tem, ko je najemnik najemodajalcu prijavil napako. Od tega trenutka naprej bo začelo veljati tudi znižanje najemnine. Če pa najemnik dovoli, da se to obdobje izteče, se njegova pravica do znižanja najemnine zmanjša, vendar ne poteče.
- Odpoved najemne pogodbe, če pomanjkanje najemnine popolnoma onemogoča uživanje. Če je napaka, ki je najemodajalcu ni treba odpraviti, na primer zato, ker je odprava nemogoča ali zahteva izdatke, ki jih v danih okoliščinah od njega razumno ni mogoče pričakovati, vendar je uživanje, ki bi ga najemnik lahko pričakoval, popolnoma nemogoča, tako najemnik kot najemodajalec odpove najemno pogodbo. V obeh primerih je to mogoče storiti z zunajsodno izjavo. Pogosto pa se vse stranke ne strinjajo z razpustitvijo, tako da je treba še vedno slediti pravnim postopkom.
- Odškodnina. Ta zahtevek je najemnik dolžan le, če je pomanjkljivost, na primer prisotnost napake, mogoče pripisati tudi najemodajalcu. Tako je na primer, če je napaka nastala po sklenitvi najema in jo je mogoče pripisati najemodajalcu, ker na primer ni opravil zadostnega vzdrževanja najete nepremičnine. A tudi, če je bila določena napaka prisotna že ob sklenitvi najema in je bil najemodajalec takrat seznanjen z njo, bi jo moral vedeti ali obvestiti najemnika, da najeta nepremičnina nima napake.
Ste kot najemnik ali najemodajalec vpleten v spor glede tega, ali najemodajalec izpolnjuje pogoje ali ne? Ali pa želite izvedeti več o, na primer, uvedbi sankcij proti najemodajalcu? Nato kontaktirajte Law & More. Naš nepremičninski odvetniki so strokovnjaki za najemno pravo in vam z veseljem nudijo pravno pomoč ali nasvet. Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, Law & More uporabljamo osebni pristop in skupaj z vami bomo pregledali vašo situacijo in določili (nadaljnjo) strategijo.