Celoten svet trenutno doživlja krizo v nepredstavljivem obsegu. To pomeni, da morajo vlade sprejeti tudi izredne ukrepe. Škoda, ki jo je ta situacija povzročila in jo bo še naprej povzročila, je lahko ogromna. Dejstvo je, da trenutno nihče ne more oceniti obsega krize niti kako dolgo bo trajala. Ne glede na razmere še vedno veljajo zakupi poslovnih prostorov. To odpira več vprašanj. V tem članku želimo odgovoriti na nekaj vprašanj, ki se lahko pojavijo pri najemnikih ali najemnikih poslovnih prostorov.
Plačilo najemnine
Ali morate še plačati najemnino? Odgovor na to vprašanje je odvisen od okoliščin primera. Vsekakor je treba razlikovati dve situaciji. Prvič, poslovne prostore, ki se ne smejo več uporabljati v poslovne namene, na primer restavracije in kavarne. Drugič, obstajajo trgovine, ki so morda še odprte, a se odločijo zapreti svoja vrata same.
Najemnik je dolžan plačevati najemnino na podlagi najemne pogodbe. Če se to ne zgodi, gre za kršitev pogodbe. Zdaj se postavlja vprašanje, ali lahko pride do višje sile? Mogoče v najemni pogodbi obstajajo dogovori o okoliščinah, v katerih se lahko uporablja višja sila. Če ne, velja zakon. Zakon pravi, da pride do višje sile, če najemnik ne more biti odgovoren za neskladnost; z drugimi besedami, najemnik ni kriv, da ne more plačati najemnine. Ni jasno, ali neizpolnjevanje obveznosti zaradi koronavirusa povzroči višjo silo. Ker za to ni precedensa, je težko presoditi, kakšen bo rezultat v tem primeru. Vloga pa je pogosto uporabljena pogodba ROZ (Real Estate Council) pri tej vrsti najemnih razmerij. V tej pogodbi je zahtevek za znižanje najemnine izključen kot standard. Vprašanje je, ali lahko najemodajalec v trenutnih razmerah razumno ohrani to stališče.
Če se bo najemnik odločil zapreti svojo trgovino, bo situacija drugačna. Vendar tega trenutno ni nobene obveznosti, realnost je, da je manj obiskovalcev in s tem manj dobička. Vprašanje je, ali naj bi bila okoliščina v celoti na račun najemnika. Na to vprašanje ni mogoče dati jasnega odgovora, ker je vsaka situacija drugačna. To je treba oceniti za vsak primer posebej.
Nepričakovane okoliščine
Tako najemnik kot najemodajalec se lahko sklicujeta na nepredvidene okoliščine. Na splošno je v imenu podjetnika odgovorna gospodarska kriza, čeprav je v večini primerov to lahko zaradi koronske krize. Upoštevati je mogoče tudi ukrepe, ki jih izvaja vlada. Zahtevek, ki temelji na nepredvidenih okoliščinah, omogoča, da najem spremeni ali razveljavi sodišče. To je mogoče v primeru, da najemnika ni več mogoče upravičeno nadaljevati s sporazumom. Glede na parlamentarno zgodovino mora sodnik pri tej zadevi ravnati zadržano. Zdaj smo tudi v položaju, da se sodišča tudi zaprejo: zato hitro ne bo enostavno dobiti sodbe.
Pomanjkanje najete nepremičnine
Najemnik lahko zahteva zmanjšanje najemnine ali nadomestilo v primeru pomanjkljivosti. Zaradi pomanjkljivosti v nepremičnini ali kakršnega koli drugega pogoja ne pride do najemnega uživanja, do katerega je bil najemnik upravičen na začetku pogodbe o najemu. Na primer, pomanjkljivost je lahko: napake v gradnji, puščajoča streha, plesen in nezmožnost pridobitve dovoljenja za izkoriščanje zaradi odsotnosti izhoda v sili. Sodišča na splošno ne želijo presoditi, da obstajajo okoliščine, ki morajo biti na račun najemodajalca. Vsekakor slabo poslovanje zaradi odsotnosti javnosti ni okoliščina, ki bi jo bilo treba naložiti najemodajalcu. To je del podjetniškega tveganja. Pomembno je tudi, da se v mnogih primerih najeta nepremičnina še vedno lahko uporablja. Zato je več restavracij, ki ponujajo ali imajo svoje obroke kot alternativo.
Obveznost izkoriščanja
Večina najemov poslovnih prostorov vključuje poslovno obveznost. To pomeni, da mora najemnik uporabljati najete poslovne prostore. Obveznost izkoriščanja v posebnih okoliščinah lahko izhaja iz zakona, vendar to ni vedno tako. Skoraj vsi lastniki poslovnih in pisarniških prostorov uporabljajo modele ROZ. Splošne določbe, povezane z modeli ROZ, navajajo, da bo najemnik prostor najel »učinkovito, v celoti, pravilno in osebno«. To pomeni, da za najemnika velja operativna obveznost.
Za zdaj na Nizozemskem ni nobenega državnega ukrepa, ki bi odredil zaprtje trgovskega centra ali pisarniškega prostora. Vendar je vlada sporočila, da bi morale vse šole, ustanove za prehrano in pitje, športne in fitnes klube, savne, seks klubi in kavarne do nadaljnjega ostati zaprte po vsej državi. Če je najemnik po nalogu vlade dolžan zapreti najeto nepremičnino, najemnik za to ne odgovarja. To je okoliščina, da najemnik v skladu s trenutnimi nacionalnimi razmerami ne bi smel biti odgovoren. V skladu s splošnimi določbami mora najemnik upoštevati tudi vladna navodila. Kot delodajalec je dolžan zagotoviti tudi varno delovno okolje. Ta obveznost izhaja iz tega, da zaposleni ne izpostavljamo tveganju okužbe s koronavirusom. V teh okoliščinah najemodajalec najemnika ne more prisiliti k poslovanju.
Zaradi zdravstvenega varstva osebja in / ali kupcev vidimo, da se tudi najemniki prostovoljno zaprejo najeto nepremičnino, četudi jim tega ni naročila vlada. V trenutnih okoliščinah menimo, da najemodajalci ne bodo mogli vložiti zahtevka za izpolnitev obveznosti, plačila glob ali odškodnine za škodo. Na podlagi racionalnosti in pravičnosti ter obveznosti, da najemnik čim bolj omeji škodo, si težko predstavljamo, da bo najemodajalec nasprotoval (začasnemu) zaprtju.
Različna uporaba najete nepremičnine
Restavracije s hrano in pijačo so trenutno zaprte. Vendar je še vedno dovoljeno pobirati in dostavljati hrano. Vendar pa najemna pogodba večinoma zagotavlja strogo usmerjeno politiko; tisto, kar nabiranje razlikuje od restavracije. Posledično lahko najemnik ravna v nasprotju z najemno pogodbo in - po možnosti - zaseže globe.
V sedanjih razmerah je vsakdo dolžan čim bolj omejiti svojo škodo. S prehodom na funkcijo prevzema / dostave izpolnjuje najemnik. V teh okoliščinah je težko v vsej razumnosti zagovarjati stališče, da je to v nasprotju s pogodbenim namenom. Dejansko ima najemodajalec večjo verjetnost, da bo imel najemnika terjatev, če najemnik ne stori vsega, kar je v njegovi moči, da nadaljuje svoje poslovanje, da bo lahko plačal najemnino.
zaključek
Z drugimi besedami, vsi so dolžni čim bolj omejiti svojo škodo. Vlada je že napovedala daljnosežne ukrepe za pomoč podjetnikom in zmanjšanje njihovega finančnega pritiska. Priporočljivo je uporabiti možnosti teh ukrepov. Če najemnik tega ne bo storil, se lahko šteje, da bo izgube prenesel na najemodajalca. To velja tudi obratno. Medtem so politiki pozvali tudi najemodajalce, naj v prihodnjem obdobju zvišajo najemnino, da se tveganje porazdeli.
Čeprav imata najemnik in najemodajalec pogodbeni odnos med seboj in načelo "posel je posel". Priporočamo, da se pogovarjamo med seboj in si ogledamo možnosti. Najemnik in najemodajalec se lahko v teh izjemnih časih srečata. Medtem ko najemnik zaradi zaprtja nima dohodka, se nadaljuje tudi strošek najemodajalca. Vsem je v interesu, da obe podjetji preživijo in prebrodijo to krizo. Tako se lahko najemnik in najemodajalec dogovorita, da se bo najemnina začasno plačala delno, primanjkljaj pa se bo zmanjšal, ko bodo poslovni prostori ponovno odprti. Pomagati moramo drug drugemu, kadar je to mogoče, poleg tega pa najemodajalci nimajo koristi od bankrotiranih najemnikov. Konec koncev novega najemnika v teh časih ni enostavno najti. Ne glede na izbiro, ne sprejemajte prenagljenih odločitev in naj vam svetujemo glede možnosti.
Kontakt
Ker je trenutno stanje tako nepredvidljivo, si lahko predstavljamo, da lahko to sproži veliko vprašanj za vas. Spremljamo dogajanje in vas z veseljem obveščamo o najnovejših situacijah. Če imate kakršna koli vprašanja o tem članku, se obrnite na odvetnike Law & More.