Vsak najemnik ima pravico ima dve pomembni pravici: pravico do uživanja življenja in pravico do najemnine. Kje smo razpravljali o prvi pravici najemnika v zvezi z obveznosti najemodajalca, druga pravica najemnika je prišla v ločenem blogu o zaščita najemnine. Zato bomo v tem blogu obravnavali še eno zanimivo vprašanje: kakšne druge pravice ima najemnik? Pravica do uživanja življenja in pravica do najemnine nista edini pravici, ki jo ima najemnik do najemodajalca. Najemnik je na primer prav tako upravičen do številnih pravic v okviru prenosa nepremičnine, ki ne presega najemnine in podnajema. O teh pravicah zaporedoma razpravljamo v tem blogu.
Prenos nepremičnine ne presega najemnine
Odstavek 1 člena 7: 226 nizozemskega civilnega zakonika, ki velja za najemnike stanovanjskih in poslovnih prostorov, določa:
"Prenos lastnine, na katero se najemna pogodba nanaša (...), s strani najemodajalca prenese pravice in obveznosti najemodajalca iz najemne pogodbe na pridobitelja«.
Za najemnika ta člen najprej pomeni, da prenos lastništva najete nepremičnine, na primer s prodajo najemodajalca na drugega, ne konča najemne pogodbe. Poleg tega lahko najemnik uveljavlja zahtevke do najemodajalčevega pravnega naslednika, zdaj ko ta pravni naslednik prevzame pravice in obveznosti najemodajalca. Za vprašanje, katere zahtevke ima natančno najemnik, je najprej treba ugotoviti, katere pravice in obveznosti najemodajalca prehajajo na njegovega pravnega naslednika. V skladu z odstavkom 3 člena 7: 226 civilnega zakonika gre zlasti za pravice in obveznosti najemodajalca, ki so neposredno povezane z uporabo najetega premoženja za plačilo, ki ga mora plačati najemnik, to je najemnina. To pomeni, da se terjatve, ki jih najemnik lahko naloži na lastnikovega pravnega naslednika, načeloma nanašajo na njegovi dve najpomembnejši pravici: pravico do uživanja življenja in pravico do najemnine.
Pogosto pa najemnik in najemodajalec skleneta tudi druge pogodbe v najemni pogodbi glede druge vsebine in jih zabeležijo v klavzulah. Pogost primer je klavzula o prednostni pravici najemnika. Čeprav najemniku ne daje pravice do izročitve, pomeni najemodajalčevo obveznost ponudbe: najemnik bo moral najeto nepremičnino najprej prodati najemniku, preden jo bo lahko prodal drugemu pravnemu nasledniku. Ali bo tudi naslednjega najemodajalca ta klavzula zavezala do najemnika? Glede na sodno prakso temu ni tako. To določa, da prednostna pravica najemnika ni neposredno povezana z najemnino, tako da klavzula o pravici nakupa najete nepremičnine ne preide na pravnega naslednika najemodajalca. To je drugače le, če gre za možnost nakupa od najemnika in znesek, ki ga je treba periodično plačati najemodajalcu, vključuje tudi element odškodnine za končno pridobitev.
Podnajem
Poleg tega člen 7: 227 civilnega zakonika glede pravic najemnika določa naslednje:
"Najemnik je pooblaščen, da najeto nepremičnino v celoti ali delno da v uporabo nekomu drugemu, razen če je moral domnevati, da bo imel najemodajalec razumne ugovore glede uporabe druge osebe."
Na splošno je iz tega člena razvidno, da ima najemnik pravico oddati celotno ali del najete nepremičnine v najem drugi osebi. Glede na drugi del člena 7: 227 civilnega zakonika najemnik ne more nadaljevati podnajema, če ima razloge za sum, da bo najemodajalec temu ugovarjal. V nekaterih primerih je ugovor najemodajalca očiten, na primer, če je v najemno pogodbo vključena prepoved oddaje podnajema. V tem primeru oddajanje v najem najemnika ni dovoljeno. Če najemnik to vseeno stori, bo morda v zameno globa. Ta globa mora biti nato povezana s prepovedjo oddaje podnajema v najemni pogodbi in mora biti vezana na najvišji znesek. Najem oddaje sobe v najem od družbe Air B&B je na ta način lahko prepovedan pri najemu, kar se pogosto izkaže za res.
V tem kontekstu je za podnajem življenjskega prostora pomemben tudi člen 7: 244 Civilnega zakonika, ki navaja, da najemnik bivalnega prostora ne sme oddajati celotnega bivalnega prostora. To ne velja za del bivalnega prostora, na primer za sobo. Z drugimi besedami, najemnik lahko načeloma svobodno delno odda stanovanjski prostor drugemu. Najemnik ima načeloma tudi pravico ostati v najeti nepremičnini. To velja tudi, če mora najemnik najeto nepremičnino zapustiti sam. Navsezadnje člen 7: 269 nizozemskega civilnega zakonika določa, da bo najemodajalec še naprej dajal podnajem v skladu z zakonom, tudi če je glavna najemna pogodba končana. Vendar pa morajo biti za namene tega člena izpolnjeni naslednji pogoji:
- Neodvisen življenjski prostor. Z drugimi besedami, bivalni prostor z lastnim dostopom in lastnimi bistvenimi prostori, kot sta kuhinja in kopalnica. Le soba torej ni samostojni bivalni prostor.
- Podnajemna pogodba. Je dogovor med najemnikom in podnajemnikom, ki izpolnjuje zahteve za najemno pogodbo, kot je opisano v členu 7: 201 Civilnega zakonika.
- Najemna pogodba se nanaša na najem življenjske površine. Z drugimi besedami, glavna najemna pogodba med najemnikom in najemodajalcem se mora nanašati na najem in najem prostora, za katerega veljajo zakonski predpisi o bivalnem prostoru.
Če se zgornje določbe ne upoštevajo, podnajemnik še vedno nima pravice ali naslova zahtevati od najemodajalca pravico, da ostane v najeti nepremičnini po prenehanju glavne najemne pogodbe med najemnikom in najemodajalcem, tako da je deložacija tudi zanj neizogibno. Če podnajemnik izpolnjuje pogoje, mora upoštevati dejstvo, da lahko najemodajalec po šestih mesecih sproži postopek proti podnajemniku, da doseže prekinitev oddaje v najem in evakuacijo oddaje.
Tako kot bivalni prostor lahko najemnik odda tudi poslovni prostor v najem. Kako pa je podnajemnik v tem primeru povezan z najemodajalcem, če najemnik za to ni pooblaščen ali mora izprazniti najeto nepremičnino? Za leto 2003 je obstajala jasna razlika: najemodajalec ni imel nič skupnega s podnajemnikom, ker je imel podnajemnik pravno razmerje le z najemnikom. Posledično tudi podnajemnik ni imel nobenih pravic in s tem terjatev do najemodajalca. Od takrat se je glede tega zakon spremenil in določa, da mora najemnik, če se konča glavna najemna pogodba med najemnikom in najemodajalcem, skrbeti za interese in položaj podnajemnika, tako da se na primer najemniku pridruži v postopku z najemodajalec. A če bo glavna najemna pogodba po postopku še vedno prekinjena, se bodo prenehale tudi pravice podnajemnika.
Ste najemnik in imate kakršna koli vprašanja glede tega spletnega dnevnika? Nato kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki s področja najemnega prava in vam z veseljem svetujejo. Prav tako vam lahko pravno pomagajo, če vaš spor o najemu povzroči sodni postopek.