Izselitev je drastičen postopek tako za najemnika kot najemodajalca. Konec koncev so po naselitvi najemniki prisiljeni zapustiti najeto lastnino z vsemi svojimi stvarmi z vsemi daljnosežnimi posledicami. Najemodajalec zato ne more preprosto izseliti, če najemnik ne izpolni svojih obveznosti iz najemne pogodbe. Čeprav deložacija ni izrecno urejena z zakonom, za ta postopek veljajo stroga pravila.
Da lahko najemnik nadaljuje z deložacijo, mora najemodajalec od sodišča prejeti odredbo o deložaciji. Ta sklep sodišča vključuje dovoljenje za izselitev najete nepremičnine na datum, ki ga določi sodišče. Če se najemnik ne strinja z odredbo o deložaciji, se lahko najemnik zoper ta sklep pritoži. Vložitev pritožbe običajno odloži učinek sodne odredbe in s tem deložacijo, dokler o tem ne odloči pritožbeno sodišče. Če pa bo sodišče odredbo o deložaciji razglasilo za izvršljivo, najemodajalčeva pritožba ne bo povzročila odloga in najemodajalec lahko nadaljuje z deložacijo. Ta potek dogodkov predstavlja tveganje za najemodajalca, če pritožbeno sodišče o deložaciji odloči drugače.
Preden sodišče podeli dovoljenje za izselitev, mora najemodajalec odpovedati najemno pogodbo. Najemodajalec lahko prekine z naslednjimi metodami:
Razpustitev
Pri tem načinu odpovedi mora najemnik pomanjkljivo izpolniti svoje obveznosti iz ustrezne najemne pogodbe, torej neplačilo. Tako je, če najemnik na primer ustvari zaostanek za najemnino ali povzroči nezakonite motnje. Pomanjkljivost najemnika mora biti zadostna, da je razveljavitev najemne pogodbe upravičena. Če se najeta nepremičnina nanaša na stanovanjski prostor ali poslovni prostor srednje velikosti, bo najemnik užival zaščito v smislu, da ukinitev lahko poteka le s sodnim postopkom.
Preklic
To je še en način odpovedi. Zahteve, ki jih mora najemodajalec v tem okviru izpolnjevati, so odvisne od vrste najete nepremičnine. Če se najeta nepremičnina nanaša na stanovanjski prostor ali srednje velik poslovni prostor, ima najemnik koristi od zaščite v smislu, da odpoved poteka le iz številnih izčrpnih razlogov iz člena 7: 274 in 7: 296 Nizozemski civilni zakonik. Eden od razlogov, na katerega se je mogoče sklicevati v obeh primerih, je na primer nujna osebna uporaba najetega premoženja. Poleg tega mora najemodajalec upoštevati različne druge formalnosti, na primer roke.
Ali je najemni prostor razen bivalnega prostora ali srednje velikega poslovnega prostora, in sicer poslovni prostor 230a? V tem primeru najemnik ne uživa zaščite najema, kot je navedeno zgoraj, in najemnik lahko relativno hitro in enostavno odpove najemno pogodbo. Vendar to nikakor ne velja za deložacijo. Navsezadnje je do najemnika tako imenovanega poslovnega prostora 230a upravičen zaščita pred izselitvijo na podlagi člena 230a nizozemskega civilnega zakonika v smislu, da najemnik lahko v dveh mesecih od pisnega obvestila o deložaciji zahteva podaljšanje obdobja izselitve za največ eno leto. Takšno zahtevo lahko poda tudi najemnik, ki je že zapustil ali izpraznil najeti prostor. Če je najemnik vložil zahtevo za podaljšanje obdobja izselitve, bo presojo o tej zahtevi opravil z razmerjem interesov. Sodišče bo ugodilo tej zahtevi, če bodo interesi najemnika resno oškodovani zaradi izselitve in mora pretehtati interese najemodajalca za uporabo najete nepremičnine. Če sodišče zahtevo zavrne, najemniku ni dovoljena pritožba ali kasacija zoper to odločitev. To je drugače le, če je sodišče napačno uporabilo ali ni uporabilo člena 230a nizozemskega civilnega zakonika.
Če je najemodajalec pravilno opravil vse potrebne korake v postopku izselitve in sodišče podeli dovoljenje za izselitev najete nepremičnine, to ne pomeni, da lahko najemodajalec sam izseli postopek. Če to stori, bo najemnik pogosto protipravno ravnal proti najemniku, tako da lahko najemnik v tem primeru zahteva odškodnino. Dovoljenje sodišča pomeni le, da ima lahko najemodajalec najeto nepremičnino izseljeno. To pomeni, da mora najemodajalec zaposliti sodnega izvršitelja za izselitev. Sodni izvršitelj bo najemniku vročil tudi odredbo o izselitvi, s čimer bo najemnik imel še zadnjo možnost, da najeto posest zapusti sam. Če najemnik tega ne stori, stroške dejanske izselitve krije najemnik.
Imate vprašanja o ali potrebujete pravno pomoč v postopku izselitve? Prosim kontaktirajte Law & More. Naši odvetniki so strokovnjaki s področja najemnega prava in vam z veseljem nudijo nasvete in / ali pomoč pri postopku izselitve.