Zakon o ugodnih najemninah (Wet betaalbare huur)

Nizozemska je od 1. julija 2024 regulirala veliko več svojega trga najemnin kot prej. Zakon o dostopnih najemninah – Zakon o dostopnih najemninah — razširil nadzor nad najemninami s socialnih stanovanj na srednji trg, sistem točkovanja postal zavezujoč in ne le merilo, izvrševanje pa prepustil občinam. Če najamete v Amsterdam or Eindhoven, ali pa tam oddajate nepremičnino, spodnja pravila določajo, kakšna je lahko vaša najemnina zakonito.

Kaj počne Zakon o dostopni najemnini

Zakon ni samostojen zakonik, temveč zakon o spremembi, ki prepisuje dele 7. knjige nizozemskega civilnega zakonika, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte in Wet goed verhuurderschap. Veljati je začel 1. julija 2024. Najpomembnejše so tri spremembe.

• Regulacija je bila razširjena do sredine meseca. Pred julijem 2024 so bile najemnine regulirane le za stanovanja z oceno do 143 točk; vse nad tem je bilo »liberalizirano« in se je lahko oddajalo po kateri koli ceni, ki jo je trg ponujal. Zakon je ustvaril reguliran srednjetrgovni razred od 144 do 186 točk.
• Sistem točkovanja je postal zavezujoč. Prej je lahko najemodajalec zahteval več od najvišje dovoljene višine točk in najemnina je ostala v veljavi, razen če je najemnik pravočasno izpodbijal. Zdaj je najvišja dovoljena višina obvezujoča: zaračunavanje višje višine je samo po sebi nezakonito, ne glede na to, ali se najemnik pritožuje ali ne.
• Sistem točkovanja je bil posodobljen. Komponenta WOZ je bila omejena, energetske nalepke so dobile veliko večjo težo, zunanji prostor je bil bolje nagrajen, uvedena pa so bila tudi doplačila za novogradnje in zaščitene stavbe.

Vlada je takrat ocenila, da se bodo najemnine v približno 300,000 domovih sčasoma znižale za povprečno 190 evrov na mesec, od tega v približno 157,000 domovih srednjega cenovnega razreda za povprečno približno 240 evrov. To so bile vnaprejšnje napovedi, ne izmerjeni rezultati.

Sistem vrednotenja stanovanj (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel ali WWS oceni stanovanje na podlagi merljivih značilnosti in pretvori skupno vrednost v najvišjo mesečno osnovno najemnino ( kale huur , brez stroškov storitev). Nahaja se v členu 5 Besluit huurprijzen woonruimte, s točkovnimi tabelami v njegovih prilogah.

Samostojne hiše

Za samostojno stanovanje – takšno z lastnimi vhodnimi vrati, kuhinjo in kopalnico – se točke dodelijo za:

• površina vsake sobe in morebitnega prostora za shranjevanje;
• kuhinjska in sanitarna oprema, vključno z dolžino delovne površine in drugim straniščem ali kadjo;
• energijska nalepka, ki ima od posodobitve veliko večjo težo – dobra nalepka doda veliko točk, medtem ko oznake E, F in G prinašajo odbitek;
• zunanji prostor, kot so vrt, balkon ali strešna terasa, z odbitkom, kjer ga ni;
• vrednost WOZ (vrednotenje občinske nepremičnine), ki je omejena, tako da lokacija ne more prevladovati pri oceni na območjih z visoko vrednostjo;
• status zaščitene stavbe, objekti za oskrbo in manjši predmeti.

Vsaka točka ustreza znesku v objavljeni tabeli, zato se 143 in 186 točk prevedeta v natančno številko v evrih. Te številke se indeksirajo 1. januarja vsako leto v skladu s členom 12 zakona o davčnih prihodkih (Besluit huurprijzen woonruimte) po metodi iz člena 27 zakona o davčnih prihodkih (Wet op de huurtoeslag). Vsaka številka, ki jo preberete, je torej veljavna le za navedeno leto.

Sobe in druge nastanitvene enote brez lastne kuhinje

Sobe in druge nastanitvene enote, kjer si delite kuhinjo ali kopalnico, se vrednotijo ​​po ločenem sistemu – WWSO – ki je bil prav tako posodobljen in je postal zavezujoč 1. julija 2024. Praktična stvar za študente in mlade strokovnjake je, da ni prostega sektorja za sobe : ne glede na to, kako visoka je ocena, ima soba najvišjo najemnino.

Doplačila: novogradnje, spomeniki in energija

Člen 8a Besluit huurprijzen woonruimte dovoljuje več povišanj najvišje najemnine:

• Doplačilo za novogradnjo 10 % za stanovanja srednjega cenovnega razreda, katerih gradnja se je začela pred 1. januarjem 2028, pri čemer velja dvajset let od prve vselitve, da se ohrani sposobnost razvoja stanovanj srednjega cenovnega razreda.
• Nacionalni spomenik (rijksmonument): doplačilo v višini 35 %.
• Pokrajinski ali občinski spomenik: doplačilo v višini 15 %.
• Zaščitena mestna krajina: doplačilo v višini 5 % za stanovanja, zgrajena pred letom 1965 v zaščiteni mestni krajini, ki sama niso zaščitena.

Stavbe, ki so na seznamu zaščitenih stavb, so prav tako zaščitene pred odbitkom zaradi energetske nalepke: spomenik ne izgubi točk zaradi slabe nalepke, temveč za to postavko dodeli nič točk. Ni ločene izjeme pri prenovi; prenova poteka po običajni poti, zato najemodajalec, ki resnično nadgradi nepremičnino – zlasti njeno energetsko nalepko – zviša zakonsko najvišjo najemnino.

Trije segmenti

Meje so izražene v točkah. Vsaka od obeh mejnih točk se pretvori v najvišjo možno osnovno začetno najemnino v evrih ob začetku novega najemnega razmerja, brez stroškov storitev. Te številke v evrih se indeksirajo vsakega 1. januarja v skladu s členom 12 zakona o najemnih cenah (Besluit huurprijzen woonruimte) in jih objavita Rijksoverheid in Huurcommissie , zato uporabite znesek za leto, v katerem se najemno razmerje začne.

Odloča število točk, ne zahtevana najemnina: hiša s 160 točkami je hiša srednjega cenovnega razreda, tudi če se oglašuje za 1,600 evrov, preseganje pa je nezakonito.

Obstoječe pogodbe: prehodna ureditev

Zakon se v celoti uporablja za vsako najemno pogodbo, sklenjeno 1. julija 2024 ali pozneje. Za pogodbe, podpisane pred tem datumom, se prehodna pravila razlikujejo po točkovanju:

• Do 143 točk, največ pod pragom liberalizacije na začetku. Že regulirano; posodobljeni sistem WWS in novi maksimum veljata od 1. julija 2024.
• Do 143 točk, vendar naj bo ob začetku nad pragom liberalizacije – „liberalizirana“ pogodba za dom, ki dejansko dobi nizko oceno. Zakon je te ujel iz 1 julij 2025, po enoletnem prehodnem obdobju, ki je najemodajalcem omogočilo prostovoljno prilagoditev. Od tega datuma lahko obstoječi najemnik zahteva znižanje najemnine na najvišjo dovoljeno vrednost točk.
• 144 do 186 točk. Obstoječe pogodbe so ne prizadeto. Srednje tržna najvišja cena se ujema le ob menjavi najemnika, ko je nepremičnina naslednjič oddana v najem.
• 187 točk in več. Zunaj režima; ni najvišje začetne najemnine.

To je najbolj napačno razumljen del zakona. Mnogi najemniki domnevajo, da predpisi srednjega cenovnega razreda veljajo zanje takoj; za večino trenutnih najemnikov srednjega cenovnega razreda pa ne. Vseeno se splača upoštevati točke: stanovanje, ki je videti srednjega cenovnega razreda, lahko doseže manj kot 143, če se upoštevata slaba energijska nalepka in omejena vrednost WOZ – in to stanovanje je krito.

Izpisek točk, ki vam ga mora dati najemodajalec

Najemodajalec, ki oddaja regulirano ali srednje tržno ugodno stanovanje, mora najemniku na začetku najema izkazati število točk v skladu z zakonom WWS ali WWSO, skupaj z ustrezno najvišjo najemnino. Ta dolžnost velja za nove najemne pogodbe od 1. julija 2024, ko je začel veljati zakon o dostopni najemnini; izvršilna pooblastila in instrumenti komisije za najem (Huurcommissie) so v celoti delovali od 1. januarja 2025. To je eno od splošnih pravil dobrega najemodajalca v 2. členu zakona Wet goed verhuurderschap, zato ga lahko občina uveljavlja. To je najboljše izhodišče za najemnika: pisno zahtevati, in če ni zahteve, je to že samo po sebi kršitev, o kateri je treba poročati.

Izvrševanje: od pobude najemnika do pobude občine

Pred zakonom je bila pretirana najemnina problem najemnika: najemnik je moral v šestih mesecih od začetka najema vložiti zahtevek pri Huurcommissie, najemnik z začasno pogodbo, ki se je bal nepodaljšanja, pa pogosto ni storil ničesar. Zakon je najvišjo najemnino zapisal v splošna pravila dobrega najemodajalstva, od 1. januarja 2025 pa lahko občine ta pravila uveljavljajo na lastno pobudo z uporabo stopnjevalne lestvice Wet goed verhuurderschap:

• opozorilo;
• odredba pod upravno prisilo (zadnji naročilo bestuursdwang) ali globa (zadnji red Dwangsom);
• upravna globa (najemniške lope), ki se s ponavljanjem povečuje;
• v najresnejših primerih ponavljajočih se kršitev, prevzem upravljanja (beheerpreime), dajanje nepremičnine v upravljanje tretji osebi.

Najvišja upravna globa se določi glede na zakonske kategorije glob iz 23. člena nizozemskega kazenskega zakonika in se zviša, če isti najemodajalec ponovno krši pravila v roku, ki ga določa zakon (19. člen zakona o nepremičninah). Zneski teh kategorij se prilagajajo vsaki dve leti, zato se upošteva zgornja meja, ki velja v času kršitve; občine v njej objavijo svoje tabele glob. Vsaka občina mora imeti tudi prijavno točko ( meldpunt ), kjer lahko najemniki, če želijo, anonimno prijavijo slabo prakso oddajanja nepremičnin.

Občinsko izvrševanje ne nadomešča lastnih pravnih sredstev najemnika; poteka vzporedno z njimi.

• V šestih mesecih od začetka najema lahko najemnik v skladu s členom 7:249 nizozemskega civilnega zakonika zaprosi komisijo za stanovanjske nepremičnine (Huurcommissie), da preveri začetno najemnino. Previsoka najemnina se nato zniža z retroaktivnim učinkom od datuma začetka najema.
• Po tem obdobju lahko najemnik regulirane ali srednje tržne nepremičnine predlaga najemodajalcu znižanje plačila in če je zavrnjen, se s tožbo obrne na komisijo za stanovanjske zadeve (Huurcommissie) v skladu s členom 7:254 nizozemskega civilnega zakonika. Takšno znižanje običajno velja le za prihodnost.
• Odločitve komisije za obravnavo sporov so za stranke zavezujoče, pod pogojem, da se spor v zakonskem roku predloži nižjemu okrožnemu sodišču.

Za koliko se lahko najemnina zviša vsako leto?

Zvišanje najemnin je omejeno ločeno od začetne najemnine, zgornje meje pa se vsako leto ponovno določijo.

• Regulirane hiše (do 143 točk). Od 1. julija vsako leto velja odstotna zgornja meja, pri čemer je fiksni najvišji znesek v evrih določen za zelo nizke osnovne najemnine. Ista zgornja meja velja za sobe, prikolice in parcele.
• Nepremičnine srednjega cenovnega razreda (144–186 točk). Velja ločen, nekoliko višji odstotni limit. Če pogodba sama določa nižji odstotek, prevlada pogodbena vrednost; če določa višjega, ga najemodajalec ne sme uporabiti.

Obe omejitvi sledita isti zakonski formuli: nižja od inflacije in kolektivno dogovorjenega razvoja plač, plus ena odstotna točka. Vsako leto ju objavi minister za stanovanjsko gradnjo in prostorsko načrtovanje ter objavi na rijksoverheid.nl, preden začneta veljati, zato vzemite številko za leto povišanja in ne tiste, ki ste jo prebrali lani. Najemnik, ki meni, da je povišanje pretirano, lahko predlog predloži upravni komisiji (Huurcommissie), vendar le v obdobju, ki ga Huurcommissie objavi za to leto, kar za povišanje, ki začne veljati 1. julija, pade na naslednjo jesen. Če ga ne dosežete, povišanje ostane v veljavi. Naš vodnik po letnem povišanju najemnine opisuje korake.

Kako se zakon ujema s preostalo nizozemsko zakonodajo o najemu

Zakon o dobrem posestnem gospodarstvu (Wet goed verhuurderschap)

Zakon o najemništvu Wet goed, ki velja od 1. julija 2023, določa nacionalna pravila ravnanja za najemodajalce in posrednike v najemu: prepoved diskriminacije pri izbiri, prepoved ustrahovanja, varščina, ki ne presega dvakratnika osnovne najemnine, pisna najemna pogodba, pisno obveščanje najemnika, prepoved dvojnih agencijskih provizij in dovoljeni so le stroški storitev. Zakon o dostopni najemnini je na ta seznam dodal najvišjo najemnino in najvišje povišanje, zato je spor glede najemnine zdaj civilnopravna in regulativna zadeva.

Začasne pogodbe po Wet vaste huurcontracten

Zakon o najemnih pogodbah za določen čas je začel veljati 1. julija 2024, na isti dan kot Zakon o dostopni najemnini, in oba je najbolje brati skupaj. V skladu s členom 7:271 nizozemskega civilnega zakonika novi najemnik samostojnega stanovanja zdaj praviloma prejme pogodbo za nedoločen čas. Začasne pogodbe so še vedno možne le za določene kategorije, določene v delegirani zakonodaji – med njimi so nekateri študenti, osebe, ki oddajajo svoje stanovanje med začasnim delom v tujini, začasni najemi, medtem ko je najemnik začasno nadomeščen, in osebe v nujni stanovanjski stiski, kot so imetniki statusa in najemi druge priložnosti – ter za ne-samostojna stanovanja. Te kategorije so določene v Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), ki je začel veljati 1. julija 2024. Za mednarodne državljane je to pomembno: stara dvoletna pogodba, zaradi katere je bilo izpodbijanje previsoke najemnine tvegano, ni več privzeta.

Stroški storitev

Storitvene pristojbine so zunaj najvišje dovoljene vrednosti sistema točkovanja WWS in so pogost način za povračilo tistega, kar sistem točkovanja ne dovoljuje. Prenašajo se lahko le dovoljeni predmeti, ki jih lahko odmeri upravna komisija. Nova pravila o storitvah veljajo od 1. januarja 2027.

Kaj zakon pomeni za najemodajalce in kaj se je zgodilo od takrat

Za vlagatelja je zakon aritmetiko spremenil na tri načine. Zgornja meja dohodka za stanovanje srednjega cenovnega razreda je zdaj odvisna od merljivih značilnosti stavbe in ne od lokalnega povpraševanja, zato je lahko dobro locirano, a energetsko slabo stanovanje kot oddaja vredno bistveno manj. Indeksacija najvišje vrednosti je omejena, zato je rast dohodka omejena. Izhod je privlačen: prodaja lastniku-stanovalcu je pogosto vredna več kot nadaljnje oddajanje.

Posledica, o kateri se je veliko poročalo, je bila, da so zasebni najemodajalci prodali regulirane in novo regulirane enote, da se je ponudba v prostem sektorju zmanjšala, medtem ko so se zahtevane najemnine v njem zvišale, in da so bili nekateri razvojni projekti v srednjem sektorju odloženi. Dodatek za novogradnje v 8. členu zakona o stanovanjskih prihrankih (Besluit huurprijzen woonruimte) je bil namenjen preprečevanju slednjega. Spremljanje trga s strani Kadasterja, CBS in ministrstva potrjuje ta trend: odkar je bil sistem točkovanja 1. julija 2024 do vključno 186 točk uveden kot zavezujoč za segment srednjega trga, se je število nekdanjih najemniških stanovanj, ki so jih prodali zasebni najemodajalci, povečalo, ponudba v prostem sektorju pa se je zmanjšala.

Zakon ostaja v veljavi v sprejeti obliki, Besluit huurprijzen woonruimte pa se nenehno spreminja, nazadnje aprila 2026, zato so pravila in pragovi vrednotenja premična tarča. Ministrstvo za stanovanjsko gradnjo in prostorsko načrtovanje (VRO) vsako leto objavlja formalna poročila o spremljanju zakona. Ločen zakon, Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamentarni dokument 36791), obravnava strukturo pristojbin Huurcommissie, spore glede stroškov storitev in prepustne čase. Predstavniški dom ga je sprejel 21. aprila 2026; v senatu je bilo drugo poročilo odbora objavljeno 14. julija 2026, pisna priprava pa še vedno poteka.

Praktično vodenje

Če ste najemnik, ki sumi, da je najemnina previsoka

• Pisno prosite najemodajalca za izpisek točk in navedite, če ga niste nikoli prejeli.
• Točke preštejte sami s pomočjo preverjanja cen najemnine, ki ga izvaja komisija za stanovanjske nepremičnine (Huurcommissie), pri čemer imejte pri roki površino, energetsko oznako, odločbo WOZ in zunanji prostor.
• Preverite datum pogodbe glede na zgornja prehodna pravila – od tega je odvisno, ali imate zahtevek zdaj ali šele ob podaljšanju.
• Od začetka najema načrtujte šestmesečno obdobje: znotraj njega lahko dobite retroaktivno znižanje, zunaj njega pa običajno le prospektivno.
• Zadevo hkrati prijavite tudi občinski upravi. Izvršba vas ne stane nič in ni odvisna od vaše pripravljenosti za sodni spor.
• Ne prenehajte plačevati dela najemnine. Znižajte jo le na podlagi dogovora ali odločitve.

Če ste najemodajalec, ki usklajuje portfelj s predpisi

• Vsako enoto ocenite v okviru trenutnega WWS ali WWSO, na enoto in ne na stavbo, in zabeležite izračun.
• Preverite, ali velja doplačilo – za novogradnjo, spomenik ali zaščiteno mestno krajino – ker te bistveno spreminjajo strop.
• Pozorno preglejte energijsko nalepko: nadgradnja izolacije, zasteklitve ali ogrevanja je najbolj neposredna zakonita pot do višje najvišje najemnine.
• Ločite stroške storitev in zaračunajte le dovoljene postavke z ustreznim letnim izpisom.
• Izjavo o točkah izdajte z vsako novo najemno pogodbo in shranite dokazilo, da ste to storili.
• Preverite klavzule o zvišanju najemnine v vaši standardni pogodbi glede na letne omejitve; klavzula, ki dovoljuje več, je v tem obsegu neizvršljiva.
• Če enota pod zgornjo mejo ustvarja izgubo, se pred prestrukturiranjem posvetujte z drugimi. Izvršne ekipe iščejo umetne konstrukcije – lažne stroške storitev, napačno označevanje stanovanja kot sobe, domnevno počitniško oddajanje.

Law & More svetuje najemnikom in najemodajalcem o nizozemskem najemnem pravu, v angleščini, od Eindhoven in AmsterdamŠtetje točk in pregled datuma pogodbe se običajno hitro uredita, če najemno razmerje spada v okvir Zakona o dostopni najemnini.